Ипотека в Испании: наша история и пошаговый гайд

Мы успешно получили ипотеку на квартиру в Испании (под 2% годовых) и платим сейчас за жилье, а не за арендованную квартиру. 

На момент получения ипотеки у меня был только 1 год работы как аутономо (предприниматель) в Испании и никто в семье не имел «бессрочного контракта на работу», о котором очень часто упоминается как «основа для дачи ипотеки». Дополнительно, мы как раз в тот период открыли аутономо для жены и завели туда небольшую сумму, чтобы показать, что она тоже начала официально работать. У нас получилось, все реально, только нужно следовать определенным шагам, подготовиться, чтобы «понравиться банку», как мы это и сделали, ну и быть готовым к испанским реалиям недвижимости.

В этой статье я поделюсь нашим опытом получения ипотеки в Испании, всеми шагами, которые мы прошли, и расскажу историю поиска собственного жилья, в котором мы уже и ремонт сделали, и даже проблему со знаменитыми «окупасами» имели, да еще много интересного.

Но прежде чем начать, давайте знакомиться. Мы – семья Брич, Михаил (www.instagram.com/miguel_brych/) и Олеся (www.instagram.com/olesia_brych/). Многие уже знают нас из популярной статьи.«Как растаможить авто в Испании». Именно благодаря ей многие тысячи украинцев растаможили авто самостоятельно и без лишних затрат. Еще есть популярная статья«Я работаю как аутономо в Испании», где расписал полностью все нюансы работы как самозанятое лицо (ФЛП) в Испании. Кстати, первая причина, почему я начал здесь официально работать и была вероятность получения ипотеки, о чем я уже там упоминал. Но об этом все позже.

Подписывайтесь на нашу страницу в телеграмме https://t.me/ucranianos_spain чтобы не пропустить что-нибудь интересное, новые статьи и нововведения на нашем сайте www.ucranianos.es.

Ну что ж, поехали.

Тема покупки собственного жилья в Испании актуальна сейчас очень сильно, и это понятно почему. Многие живут здесь уже несколько лет, и платить постоянно аренду как-то не логично, да и не хочется. Возможно, это наш менталитет и мы хотим иметь «свой собственный уголок», быть «хозяином в своем доме». А когда это сделать не так и тяжело, как иногда кажется, то точно нужно попробовать.

Прожив чуть более 3 лет в Испании, сделав 4 переезда (об этом тоже однажды рассказывал) мы задумались над покупкой квартиры. Сначала было много мнений типа «точно ли мы хотим здесь жить всегда», «а возможно, мы переедем в другую страну или вернемся в Украину когда-нибудь». Но в любом случае мы понимали, что собственная квартира – это очень разумная инвестиция, и глядя на этот безумный рост цен на недвижимость в Испании было принято решение – нужно брать.

На этом этапе началась подготовка, поиск информации, поиск квартиры (самый длинный этап), переговоры с банком и оформление. Все эти пункты постараюсь описать максимально подробно и разделить на шаги, которые мы сами прошли и, думаю, будет полезной шпаргалкой для вас.

Шаг 1. Подготовка и поиск информации

Мы приехали в Испанию за 6 дней до начала полномасштабной войны в Украине, то есть мы так же, как и сотни тысяч украинцев, находимся сейчас на ТС (временной защите или, как еще говорят, временная резиденция). Это важно понимать, что у нас не было какой-то долгосрочной резиденции (ВНЖ), и что ипотеку нам подтвердили даже с такими документами. Конечно, с самого начала были некоторые сомнения, будет ли банку интересно иметь дело с нами. Но изучив этот вопрос и пообщавшись с некоторыми хесторами в банках, мы поняли – шансы есть. Честно скажу, мы просто пошли в центр города Овьедо (Астурияс), где мы жили на тот момент, зашли в первые отделения, которые нашли, и на нашей испанской просто начали спрашивать «что нам нужно чтобы получить ипотеку?». Ожидалось, что самым главным условием были официальные доходы. Банку важно понимать, что вы сможете как-то возвращать долг, когда они желают нам сотню или несколько сотен тысяч евро. Интересно, что в некоторых отделениях сказали, что доход может быть не обязательно в Испании, главное что доход должен быть в валюте (доллары, евро). То есть, если есть контракт с зарубежной компанией, доход от которой получаем в валюте, то даже не обязательно оформлять испанский аутономо или иметь контракт на работу. Говорили, что без проблем давали ипотеку иностранцам, которые даже не имели никакой резиденции в Испании. Но в последние годы условия усиливаются, поэтому нужно это отдельно уточнять.  

В моем случае на тот момент у меня был только украинский ФЛП и большинство доходов были в гривне. Поэтому было принято решение закрывать в Украине ФЛП и открывать в Испании аутономо, чтобы получить здесь официальный доход. Я нашел хорошего украиноязычного хестора, который мне объяснил все нюансы и подсказал, как это сделать все правильно. Об этом все подробно расписано в статье "Я работаю как аутономо". Итак, с начала 2024 года я начал официально работать в Испании и платить налоги. 

Еще одним очень важным для банка было наличие налоговой годовой декларации Renta. Эта декларация подается раз в год, и если простыми словами, показывает ваш заработок за прошлый год. Именно это для банка важно увидеть – сколько вы заработали в прошлом году. Часто банки просят декларации даже за два прошлых года, чтобы увидеть стабильный ли доход.

Я понимал, что, работая официально в Испании с начала 2024 года, свою “Renta” я получу только в 2025 году. Ждать и терять время не хотелось, поэтому было сделано очень интересное шествие – вместе с хестором я подал “Renta” в Испании за украинский доход ФЛП за 2023 год. Об этом я уже рассказывал вот здесь (https://www.instagram.com/reels/DShmiiJCLEC/). С этой «рентой» наши шансы на получение ипотеки были гораздо выше, и, забегая заранее скажу, что она была решающей. Именно на основе этой годовой декларации и стабильных доходов за несколько месяцев работы как аутономо в Испании, нам и одобрили ипотеку, даже не дождавшись "Renta" за 2024 год. 

Ну и не менее важным для банка был вопрос наличия отложенных сбережений (собственных средств) для первого взноса. Поэтому, разобравшись с вопросами о необходимых документах, декларациях и наличии официального дохода, логично было понять и просчитать «Каким же должен быть тот официальный доход» и «Сколько нужно иметь средств для первого взноса?». Об этом все в следующем шаге.

Шаг 2. Доход и средства для первого взноса

Правило первого взноса 30%

Обычно в банке сразу предупреждают, что суммарно на счете нужно иметь около 30% стоимости недвижимости, которую вы хотите приобрести. Если более простыми словами, когда вы хотите купить недвижимость (дом, квартиру), цена которой 200000 евро, на счету у вас должно быть 30%*200000 = 60000 евро сбережений. Именно этот банк будет проверять, и это будет очень важным условием для подтверждения ипотеки. 

Почему именно 30% объясняю:

• 20% – это будет ваш первый взнос за жилье, потому что обычно банки в ипотеку дают только 80% от стоимости.
• 10% – это разные расходы: налоги при покупке, услуги нотариуса и т.д.

Почему именно 20% первый взнос, а банк только даст 80% от стоимости? Потому что это тип стандарт, который сейчас работает у всех банков. Как я это понимаю, они себя этим застраховывают на случай, если человек перестает платить и им придется забирать квартиру через суд и выставлять ее на продажу. Как объяснил нам хестор, банку недвижимость не надо, им главное вернуть свои деньги. И если им придется продавать это жилье быстро, еще возможно дешевле рыночной стоимости, то этот запас в 20% гарантирует, что банк свое точно заберет и не останется в минусе. Другими словами – они так перекрывают свои риски.

Ну и еще один немаловажный момент: для банка эти накопленные 20% (а это обычно очень приличная сумма) – это ваш показатель финансовой состоятельности и дисциплины. Если семья смогла отложить такие деньги, значит, вы умеете планировать бюджет, не транжирите все до копейки вздор, и вам вполне можно доверить большой кредит на 20-30 лет. То есть вы уже доказали, что умеете обращаться с финансами.

Что же там о тех 10% на расходы? Сразу скажу – на практике эта сумма часто получается несколько меньше. Дело в том, что большая часть этих процентов – это налог на покупку недвижимости (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales или Налог на передачу имущества). Но в определенных условиях этот налог можно существенно снизить. 

Например, во многих провинцах Испании снижена ставка для молодежи (если заемщику до 35 лет включительно). В таком случае вы платите не эти 8-10% налога от стоимости квартиры, а всего 4% (проценты могут немного отличаться в зависимости от региона, статуса семьи). Еще могут быть требования: это должно быть ваше первое собственное жилье, оно должно стать вашим основным местом жительства, а не объектом под сдачу в аренду, да и цена недвижимости не должна превышать установленный лимит (они также разные для разных провинций). Поэтому лучше поискать информацию именно для вашей провинции.

Еще в этих 10% на расходы заложена цена за услуги нотариуса и другие платежи:

1. Нотариус (Notaría) и Реестр собственности (Registro de la Propiedad). Это оформление самой сделки купли-продажи, ипотечного договора, а затем официальная регистрация вас как нового собственника в государственном реестре. Цены на услуги регулируются государством и зависят от стоимости жилья и количества страниц в договоре. Обычно это обходится суммарно где-то в 1000-2000 евро.
2. Услуги хестории (Gestoría). Когда вы берете ипотеку, банк не доверит вам самостоятельно нести документы в реестр или налоговую. Они пользуются услугами своей доверенной хестории, которая все оформит, оплатит налоги и зарегистрирует. А за их работу платим мы, и это примерно 400-600 евро.
3. Оценка имущества (Tasación). Прежде чем дать вам деньги, банк должен убедиться, что квартира реально столько стоит, и она ликвидна. Для этого приходит независимый эксперт и производит официальную оценку недвижимости. Стоит это где-то 300-500 евро, но очень часто банк затем возвращает эти средства, если оценку недвижимости производил их эксперт и ипотека будет оформлена именно у них.

Здесь хочу вспомнить еще один момент, о котором вы, возможно, уже слышали или читали в новостях – ипотека на 90% или даже 100% от стоимости жилья. Речь идет о недавней правительственной программе, где государство якобы выступает вашим гарантом на те 20% первого взноса. Звучит просто идеально. Эта инициатива рассчитана специально на молодежь до 35 лет включительно, а также на семьи с несовершеннолетними детьми. Замысел таков, что вам нужно накопить всего около 10% на налоги и расходы, а остальное даст банк под гарантии государства. Но испанские реалии таковы, что за это надо еще изрядно побороться. По моему мнению, без хороших связей в банке или очень пробивного ипотечного брокера получить такие условия сейчас почти нереально. Наши друзья специально пробовали узнавать эту программу, ходили по разным отделениям, и в результате так ничего и не получилось. Кто-то говорит, что еще нет четких инструкций "сверху", и тому подобное. Попытаться спросить в своем банке, конечно, надо, возможно, и повезет. Но, тем не менее, в идеале рассчитывать на стандартные 30% собственных средств и готовиться ко всему заранее.

Далее переходим к следующей очень важной теме с доходами.

Правило платежеспособности (30-35%)

Банк должен быть уверен, что ипотека не превратит вашу жизнь в выживание от зарплаты в зарплату. Они хотят видеть, что после уплаты кредита у вас остаются деньги на еду, коммуналку, одежду, детские кружки и нормальную жизнь. Поэтому у Испании есть золотое правило: ваш ежемесячный платеж по ипотеке не может превышать 30-35% от вашего чистого семейного дохода (после вычета всех налогов). Сейчас объясню понятнее.

Давайте разберем на очень простом примере. 

Представим семью, где супруги работают и вместе зарабатывают 3000 евро чистыми в месяц. 

Берем 30% от этой суммы: 3000*0.30=900 евро. Это типа ваш максимальный лимит на все кредитные выплаты (но часто и 35% пропускают)

А теперь давайте прикинем, какой платеж выйдет за квартиру стоимостью 200 000 евро. В предыдущем пункте уже писал, что банк дает всего 80% от стоимости недвижимости. Итак, сумма самой ипотеки (кредита) составит 160 000 евро (столько вам ссудит банк). Если вы берете эту сумму на 30 лет под средний процент, скажем, 3% годовых, то ваш ежемесячный платеж получится примерно в 675 евро. 

Итак, 675 евро полностью вписывается в ваш предел в 900 евро. По уровню дохода вы спокойно проходите и банк вам такую ипотеку без проблем согласует.

Но здесь есть один огромный нюанс – ваши текущие кредиты!

Банк смотрит не только на будущую ипотеку, а на вашу общую кредитную нагрузку. Если есть еще какие-то кредиты и вы каждый месяц платите какую-то сумму на них, то банк это увидит или как минимум будет об этом расспрашивать. 

Возвращаемся к нашему примеру: 

Ваш общий предел от банка 900 евро.

Предположим, у вас есть машина в кредит, за которую вы платите 200 евро в месяц.

А еще вы взяли какой-нибудь макбук или телевизор в рассрочку и платите 50 евро ежемесячно.

Теперь считаем ваш реальный лимит на ипотеку: 

900 – 200 (авто) – 50 (техника) = 650 евро.

Теперь банк будет рассчитывать сумму ипотеки так, чтобы ваш платеж был не больше 650 евро. Если же вы выбрали ту же квартиру за 200 тысяч, где платеж должен быть 675 евро — банк вам может отказать из-за недостаточной платежеспособности, потому что вам типа “не хватает” этих 25 евро запаса. Хотя сумма в примере не значительна и, скорее всего, банк и так бы ипотеку согласовал. Когда будет значительно большая разница, то банк может предложить выход из ситуации: внести значительно больший первый взнос из своих сбережений, чтобы уменьшить сумму кредита (и, соответственно, ежемесячный платеж).

Поэтому очень часто ипотечные брокеры и хесторы советуют: перед тем, как идти в банк за ипотекой, постарайтесь максимально закрыть все мелкие кредитки, рассрочки и автокредиты. Чем чистее ваша кредитная история на момент подачи документов и чем меньше у вас посторонних платежей, тем большую сумму на жилье вам сможет доверить банк.

Надеюсь, с этими расчетами все стало на свои места и общая картина теперь ясна. Чтобы вы не ломали голову над формулами, не рассчитывали проценты на калькуляторе в телефоне и точно понимали свои шансы, в специальном разделе этой статьи «Раздел для своих» я подготовил удобный интерактивный МЕГАКАЛЬКУЛЯТОР ипотеки. 

Там вы сможете подставить свои собственные цифры (доходы, цену желаемой квартиры, текущие кредиты), и система сама за секунду выдаст вам готовый результат: какой у вас лимит по платежу, на какую максимальную стоимость жилья можно рассчитывать и сколько наличных денег нужно иметь на счете для старта. Также будут описаны прогнозируемые месячные платежи за ипотеку и многое полезное. А еще, открыв «Раздел для своих», вы поддерживаете наш сервис и вдохновляете делать такие гайды дальше. Поехали дальше!

Шаг 3. Виды ипотек: фиксированная, переменная или смешанная?

После того, как вы разобрались со своими финансами и поняли, что банк готов с вами говорить дальше, возникает следующий важный вопрос. Какую именно ипотеку выбрать? В Испании есть три основных типа ипотечных ставок, и от вашего выбора будет зависеть, сколько денег вы отдадите банку в ближайшие 20-30 лет. 

1. Фиксированная ставка (hipoteca fixa)

Это вариант для тех, кто любит покой и стабильность. Вы договоритесь с банком об определенном проценте (например, 2.5% или 3% годовых), и он остается неизменным на весь срок кредита. Независимо от того, что делается в мире, есть ли кризис или инфляция – ваш ежемесячный платеж всегда будет одинаковым. 

Именно такая фиксированная ставка и у нас под 2% годовых. Мы точно знаем, что и через 5, и через 15 лет мы будем платить свои 500 евро, потому что, смотря, что сейчас происходит в мире, лучше понимать это.

Есть еще два других типа ипотеки, о которых я немного опишу, но рекомендовать соглашаться на них точно не буду.

2. Переменная ставка (hipoteca variable)

Здесь ваш платеж с годами может изменяться и напрямую зависеть от такого показателя как Euribor (это средняя процентная ставка, по которой европейские банки занимают деньги друг другу). 

Формулы расчета писать не буду, потому что не разбирался в этом до конца. Думаю это сможете почитать в интернете много где. Но знаю, что если в мире кризис и эти показатели резко прыгают, ваш платеж может за один месяц вырасти на 200-300 евро. 

3. Смешанная ипотека (hipoteca mixta)

Первые несколько лет (от 3 до 10) у вас действует фиксированная ставка и вы платите стабильную сумму, как описывал в первом варианте. А после этого периода ипотека автоматически превращается в переменную и начинает зависеть от тех же показателей. Сейчас испанские банки очень активно продвигают именно этот тип ипотеки, предлагая привлекательные проценты на первые годы. 

Я считаю, что самый лучший это вариант 1 – фиксированная ставка. Взяли и спите спокойно. Но выбирать вам. 

После определения с видом ипотеки будет хорошо еще рассказать о процентной ставке (tipo de interés), которая станет самым главным показателем и критерием выбора банка.

Шаг 4. Процент по ипотеке, уловки банков и как выбрать наилучшие условия

Что же это такое «процент за ипотеку»? Простыми словами, это та цена, которую вы платите банку за то, что пользуетесь их деньгами. Давайте на цифрах разберем, что вообще означают эти годовые 3%. Потому что многие ошибочно думают: «Ага, я беру 160000 евро, 3% от этого – это 4800 евро переплаты банку. Не так уж много!». Но не все так просто.

3% – это процент годовых на остаток вашего долга. 

Берем наш предыдущий пример: квартира стоит 200 000 евро, банк дал вам 160 000 евро ипотеки на 30 лет под фиксированные 3%. 

Ваш ежемесячный платеж в таких условиях составит примерно 675 евро (вычисляется по специальной математической формуле)

Вы будете платить эту сумму ежемесячно в течение 30 лет (а это 360 месяцев). 

360 месяцев*675 евро = 243 000 евро. 

То есть вы взяли в банке 160 000 евро, а за 30 лет отдадите им 243 000 евро. Ваша чистая переплата составит 83 000 евро. Вот это и есть главный заработок банка.

Еще следует знать, что в Испании действует так называемая "французская система" погашения кредита. Это означает, что банк считает проценты не от первоначальной суммы кредита каждый раз, а от того долга, который у вас остался на данный месяц. Но здесь есть нюанс – банк хитер, и поначалу он максимально уносит свой заработок. Теперь объясню.

Как банк списывает деньги и как распределяется ваш платеж за ипотеку  

Первый месяц ипотеки

Ваш долг перед банком: 160 000 евро. 

Банк берет эту сумму и рассчитывает свои 3% годовых: 

160000*3% (или 0.03) = 4800 евро. Это сумма процентов, которую банк хочет получить за этот первый год использования всей суммой.

Но поскольку мы платим ипотеку ежемесячно, банк просто делит эту годовую сумму процентов на 12 месяцев: 4800/12 = 400 евро

Поэтому из вашего общего платежа в 675 евро банк сразу забирает себе эти 400 евро чисто как свой заработок (проценты), и только остаток 275 евро идет на реальное погашение стоимости самой квартиры (тела кредита).

Второй месяц ипотеки

Ваш остаток долга немного уменьшился: 160 000 – 275 = 159 725 евро.

Теперь банк делает ту же процедуру, но уже с новой суммой:

(159725*3%)/12 месяцев = 399,31 евро.

Итак, во второй месяц из ваших 675 евро банк займет себе 399 евро процентов, а на погашение квартиры уйдет уже 276 евро.

Видите логику? В первые 10-15 лет ипотеки большинство вашего ежемесячного платежа идет чисто на заработок банка. Лишь к концу срока, когда остаток вашего долга будет маленьким, большая часть денег будет уходить на оплату самой квартиры, а проценты будут составлять копейки. 

Надеюсь по процентам понятно. Далее рассмотрим, что же банки будут вам предлагать и как будут хотеть «поиграть с вами игру», правила которой нужно знать, чтобы выбрать себе наилучшие условия.

Процентные ставки от банков и условия их получения

Уже после первых визитов в банк и после того, как они уже ознакомлены с вашей ситуацией, вам начнут предлагать разные условия и привлекать красивыми цифрами. Например, вам скажут: "Мы даем вам ставку всего 2% годовых". Звучит очень хорошо. Но дальше начинается игра и вам предложат так называемые bonificaciones (бонусы), с помощью которых вы можете сохранить такой хороший процент.

Чаще всего в банке предлагают следующее:

– перевести свою зарплату или доходы аутономо на их счет (Nómina).

– Оформить через них страховку на жизнь (Seguro de vida).

– Оформить страховку на саму квартиру (Seguro de hogar).

– Иногда еще заставляют взять их кредитку или даже установить дорогостоящую сигнализацию от партнеров.

Каждый из этих бонусов понижает первоначальный процент (базовую ставку) ипотеки на определенную цифру. Обычно на практике это выглядит примерно так: -0.5% за перевод зарплаты или дохода автономо (Nómina), -0.20% за страховку жизни, -0.20% за страховку недвижимости (жилья), иногда -0.10% за активное использование их кредитки и так далее. Условия в разных банках могут отличаться. Единственное правило у всех – максимальное понижение ставки бонусами только на 1%.

Сейчас о главном подступе тех услуг от банка. Их страховки обычно в разы дороже, чем если бы вы покупали их напрямую в нормальной страховой компании. И если вы говорите банку "Мне не нужны ваши страховки, дайте просто ипотеку", ваш процент автоматически растет. 

Нужно еще помнить, что некоторые из услуг при оформлении ипотеки являются обязательными. В качестве примера страхование жилья (недвижимости) и часто страхование жизни. Без них банк может отказать в ипотеке, потому что он типа хочет быть уверенным, что при разных ситуациях вы или недвижимость застрахованы.

Для нас на этом этапе самая главная задача – узнать, какой же будет начальная базовая ставка. Это тот процент, который вы получите, если даже откажетесь от всех их услуг (то ли сразу, или в будущем). Но отказываться сразу не нужно. Надо просчитать все цифры и понять, какие условия лучше подходят.

Пример, как работают банковские бонусы bonificaciones:

• 3% (база)
• Минус 0.5% (вы перевели свои доходы на их счет)
• Минус 0.2% (оформили их страховку жизни)
• Минус 0.2% (оформили страховку на квартиру)
• Минус 0.1% (взяли кредитку)
• Получаем 2% годовых 

Вот так ваша ставка с 3% превращается в желанные 2% (как было и в нашем случае). Но наша ситуация вообще была очень интересна. Нам в банке дали четко понять, что если мы сразу на этапе подписания откажемся от их дополнительных услуг и страховок, то наша ставка не просто поднимется на 1% (т.е. из условных 2% к 3%, как это должно быть по логике бонусов). Нам сказали, что базовая ставка сразу взлетит до 4% и выше. То есть банк фактически ставит ультиматум: либо берете наш пакет, либо условия будут невыгодными вообще. Но у нас есть возможность отказаться от их услуг (страховок и сигнализации дорогостоящей) через 3 года после подписания договора, и тогда мы точно сохраним нашу базовую ставку.

Часто, если сравнить месячную плату за ипотеку с услугами банка (учитывая бонусную ставку типа 2%), то она не так сильно и отличается от месячной платы без их услуг (если вы берете посторонние страховки, но процент банка становится больше, типа 3%). Сейчас объясню более простыми словами и на конкретных цифрах.

Давайте снова возьмем нашу ипотеку на 160 000 евро.

Вариант 1: Ипотека со всеми бонусами банка (под 2% годовых)

Ваш месячный платеж за саму квартиру выходит около 590 евро. Но еще отдельно платим две страховки от банка (жизни и жилья) и возможно еще какие-то услуги, а это еще где-то 100 евро в месяц.

Считаем общие расходы: 590 евро + 100 евро = 690 евро в месяц.

Вариант 2: Вы отказались от страховок банка и бонусов, и ставка поднялась до 3% годовых

Из-за более высокого процента ваш платеж за квартиру автоматически вырос до 675 евро в месяц. То есть за саму квартиру вы теперь платите на 85 евро больше. Но вы закрыли дорогие банковские страховки и сделали их через агента в сторонней компании, где за те же полисы выходит около 30 евро в месяц.

Считаем общие расходы здесь: 675 евро + 30 евро = 705 евро в месяц.

Вариант 3: «Золотая середина» (самый действенный способ)

Разумнее всего отказаться от дорогих банковских страховок, но оставляем базовый бонус за перевод зарплаты (Nómina) или поступлений от деятельности аутономо. За это банк обычно дает самую большую скидку – минус 0.5%. И такой бонус встречал я во многих банках.

Итак, наша ставка теперь становится 2.5% годовых (3% базы минус 0.5% за зарплату).

Платеж по ипотеке при 2.5% получится где-то 632 евро.

Добавляем наши адекватные посторонние страховки за 30 евро в месяц.

Считаем общие расходы: 632 евро + 30 евро = 662 евро в месяц!

Думаю сейчас понятно, что сначала стоит узнать точную стоимость страховок, услуг, сосчитать месячные платежи и сравнить финальные суммы. После этого вы поймете какие условия вам лучше всего подходят.

В специальном разделе этой статьи "Раздел для своих" в калькуляторе ипотеки вы сможете рассчитать все максимально понятно и сразу видеть точные цифры перед собой. 

Какой же выбрать банк и что мы выбрали?

Главное правило – никогда не уходите только в один банк. Обойди минимум 5-6 различных учреждений (BBVA, CaixaBank, Santander, Unicaja, Sabadell и т.д.). Когда на руках будет предварительное предложение от одного банка, можно идти с ним в другой и говорить "Вот нам дают ипотеку под 3.5%, что вы можете предложить лучшего?" Можно с банками "торговаться". Они борются за хороших клиентов, поэтому часто готовы просматривать условия, снижать ставки или делать исключения.

О банке, который выбрали именно мы, рассказываем в «Разделы для своих». Лучшие условия, чем здесь, нам не было предложено нигде. Как я уже писал, у нас ставка 2%. Мы сами не поняли, как так случилось, и даже сам хестор в банке был в шоке, когда открыл решение по нашему запросу (утверждаемое где-то там сверху, в головном офисе). Увидев 2%, он сказал “Estáis en pasta”. Это, как он тогда объяснял нам, типа испанский сленг (слово "pasta" у них означает деньги), что по-нашему переводится как "Ну вы и при бабках!" или "Вы в шоколаде". 

Условия пришли крутые и совершенно нетипичные для текущего рынка. В то время в других банках в среднем давали под 3.5%+ и это уже со всеми включенными бонусами. Мы, конечно, попробовали еще с этим предложением пойти в другой банк, достаточно популярный на севере – CajaRural. Увидев наш процент, менеджер просто развел руками и сказал: "Даже ничего и не думайте, лучшего вам сейчас никто не предложит".

Кстати, недавно ходил с друзьями по банкам, чтобы помочь им с выбором и разобраться в цифрах. Я был просто в шоке от того, насколько по-разному банки это все преподносят и как хитро “замыливают глаза”, чтобы только переманить клиента красивыми цифрами. Ситуация была в банке Santander: там менеджеры пытались убедить нас оформить ипотеку даже не озвучив окончательную базовую ставку! Они зашли с другой стороны, говоря: "У вас будет 3.2% сразу, а через 6 месяцев условия будут пересмотрены. Если вы выполните наши пожелания, оформив у нас страховку и другие услуги, то этот процент сохранится". Все, точка. Больше они не сказали ни слова. И мне пришлось извлекать из них информацию, чтобы они признались – реальная базовая ставка составляет аж 4.2%. Это очень много, и я прекрасно понимаю, почему они выбрали именно такой способ предоставления информации. Поэтому будьте очень внимательны. 

Внутренний рейтинг банка

Еще одна маленькая деталь, которая может сыграть в вашу пользу. У банков есть свои внутренние рейтинги клиентов. На него влияет не только ваш доход и кредитная история, но и другие вещи: давно ли у вас здесь счет, приходят ли на него поступления, пользуетесь их продуктами, или оплачивали какие-то минимальные кредиты. Поэтому полезный совет на будущее: если планируете ипотеку, откройте счет в том банке, где собираетесь его брать, заранее и переводите туда свой доход или поступления от аутономо. Даже если до ипотеки еще далеко – эта "история отношений с банком" потом может улучшить и шансы на одобрение и условия. Я сразу над этим думал и специально был открыл отдельно счет для аутоном именно в нашем банке еще задолго до получения ипотеки.

С цифрами, расчетами и процентами, думаю, все ясно. Но для всех этих формул не хватает самого главного – самой недвижимости и цены. Поэтому переходим к самому интересному, эмоциональному (и часто самому длинному) этапу – поиску той самой идеальной квартиры.

Шаг 5. Поиск и подбор жилья и современные реалии Испании

Сразу скажу – мы свою квартиру искали достаточно долго. Примерно 6 месяцев поиска в провинции Астуриас не дали почти ничего. Мы просмотрели точно более 40 квартир. Однажды пришли в провинцию Кантабрия и произошло чудо - за два дня нашли то, что хотели. Конечно, до приезда мы искали и оставляли заявки на различные объекты, назначали часы для просмотра и т.д. Испанцы конечно не очень быстры на подъем, и было ощущение что им даже не интересно эти квартиры продавать и искать клиентов, потому что рынок сейчас настолько перегрет, что недвижимость продается за 2-3 дня, реально. Но давайте все понемногу.

Где искать недвижимость в Испании?

Очень интересный способ, через который и мы даже смотрели некоторые квартиры, это гулять по улицам и искать вывески "Se Vende". Возможно сейчас оно уже не так работает, но точно много испанцев, которые не хотят искать агентов недвижимости, платить им проценты или выставлять самим на продажу недвижимость онлайн. Поэтому, если есть какой-нибудь райончик, где вы хотели бы купить квартиру/дом, можете прогуляться и поискать такие вывески. Но, как ни крути, большинство рынка сейчас все же в интернете. 

Основные ресурсы, где реально следует искать жилье в Испании

1. idealista.com – это так скажем "база" и монополист рынка. Звуковые сигналы из этого приложения станут вашим "ночным ужасом". Как минимум, так было у нас. 90% всех нормальных квартир появляются именно здесь.
2. fotocasa.es – второй по популярности сайт. Иногда здесь проскакивают варианты, которых нет на идеалистах.
3. pisos.com, habitaclia.com, milanuncios.com – второстепенные сайты, но для общей картины можно мониторить и их.

Есть еще один специфический путь – банковская недвижимость. Вы можете спросить у менеджера своего банка, какие квартиры есть в их собственности (те, что они забрали за долги). Большой плюс в том, что на такие объекты банки частенько дают ипотеку до 100%. Но реальность такова, что выбор там обычно мизерный, квартиры часто находятся в плохих районах или в абсолютно убитом состоянии. Но спросить стоит, вдруг повезет.

Обзоры квартир: на что нужно смотреть?

Когда вы начнете ходить на просмотр, нужно обращать внимание на все детали. Агенты недвижимости (inmobiliarias) могут хорошо говорить, но жить там потом вам. Обращайте внимание на следующие вещи:

1. Метра квадратные. В Испании площадь в объявлениях часто указывается общая (metros construidos) вместе со стенами, коридорами и куском подъезда или балконом. Реальная жилая площадь (metros útiles) может быть на 20-30% меньше. 
2. Влажность и плесень. Внимательно смотрите на углы, подоконники и потолки. Если есть сильный запах плесени, то лучше уточнить все, понять, можно ли это исправить и т.д. Очень часто на просмотрах мы слышали сильный запах освежителей воздуха, которым старались скрыть запах сырости. 
3. Состояние дома (Comunidad). Обязательно спрашивайте, нет ли запланированных больших ремонтов дома (например, замена лифта или крыши). В Испании это называется "derrama". Например, если соседи проголосовали за ремонт крыши на 50000 евро, то после покупки этот расход частично ляжет и на ваши плечи. Поэтому в контракте нужно, чтобы было указано, что все работы, которые были запланированы перед покупкой недвижимости, должен платить продавец.

Дополнительно, кроме очевидного, не ленитесь проверить "технические" мелочи:

1. Вода и канализация. Открутите краны в кухне и санузлах – проверьте напор воды и как идет ливень. Понюхайте, нет ли запаха канализации. Осмотрите состояние сантехники и труб (где видно).
2. Звукоизоляция. Закройте окна и послушайте, что слышно: машины, самолеты, соседи. В старых домах шумоизоляция бывает очень плохая, да и в новых тоже.
3. Дом изнутри и снаружи. Не садитесь сразу в лифт (если он есть) – пройдитесь пешком по лестнице вверх-вниз, осмотрите подъезд. Снаружи также обойдите дом и обратите внимание на фасад, балконы, состояние общих зон.
4. Задайте вопрос владельцу или риэлтору. Когда в последний раз меняли трубы в доме, когда делали крышу, какая электропроводка, сколько стоит отопление/охлаждение зимой и летом. Адекватный продавец на эти вопросы ответит.

Проверка юридической чистоты и бумаги

Нашли что искали? Супер. Теперь нужно убедиться, что с ней все чисто, чтобы после подписания договора не вылезли чужие долги. Обычно все эти проверки делает агентство недвижимости, но вы должны четко знать, что просить от них:

1. Nota Simple (выдержка из реестра собственности/недвижимости)

Это самый главный документ! Его можно запросить и самому онлайн, но обычно это делает агент недвижимости и отправляет вам. Эта бумажка показывает:

• Кто реальный владелец.
• Нет ли на квартире долгов, арестов или чужой ипотеки.
• Каково назначение объекта (это точно жилое помещение, а не переработанный коммерческий склад).

2. Документы на жительство и энергоэффективность

• Нужно уточнить о Cédula de habitabilidad (сертификат проживания) или Licencia de primera ocupació (разрешение на заселение). Мы сами эти документы не спрашивали, думаю, их банк получал как-то другим способом.
• Certificado energético (энергетический сертификат) – часто обязательный документ при покупке.

3. Финансовые хвосты (долги предыдущих владельцев)

Вы должны убедиться, что продавец оплатил все до копейки:

• IBI – ежегодный государственный налог на недвижимость.
• Comunidad – ежемесячные платежи за содержание дома (попросите справку от администратора дома об отсутствии долгов). Также еще важно спросить о сумме этой оплаты, потому что в будущем именно вы будете платить каждый месяц за Comunidad. Это в основном 50-150 евро. Но бывает и гораздо больше.
• Basura (вывоз мусора) и последние квитанции за воду, газ и свет. Они еще будут важны для того, чтобы на себя оформить контракты в этих коммунальных компаниях.

4. Проверка на статус VPO (социальное жилье) 

Есть еще один очень важный нюанс, о котором часто забывают. VPO (Vivienda de Protección Oficial) – это социальное жилье, когда-то строившееся с государственными субсидиями для семей с ограниченными доходами. Даже если дома уже 40-50 лет, он все еще может иметь этот статус (срок таких ограничений бывает от 10 до 50 лет). Мы даже некоторые почти новостройки смотрели, каким 5-10 лет и квартиры у них имели этот статус. Почему это важно? Ибо VPO имеет серьезные ограничения: максимальная цена продажи жестко установлена законом (продавец не может просить больше), а вы как покупатель должны отвечать определенным требованиям (это должно быть ваше первое жилье, доход ниже определенного порога и т.д.). Плюс, такую квартиру нельзя сдавать в аренду, она должна быть только вашим основным местом жительства. Обычно статус VPO указан в Nota Simple. Но это не гарантия 100% – бывают случаи, когда там этого не видно, и только нотариус на финальном этапе находит эту информацию. Имейте в виду, что некоторые хитро сделанные риэлторы могут умалчивать о статусе VPO, потому что знают, сколько с этим мраки. Поэтому всегда прямо спрашивайте: "Имеет ли эта недвижимость статус VPO?".

Торгуйтесь, это здесь нормально

Никогда не стесняйтесь сбивать цену. Это Испания, и здесь это работает как следует. Почти всегда можно сбросить несколько тысяч евро. Если в квартире есть какие-то недостатки (старая проводка, неудобная планировка) – используйте это в качестве аргумента. Также на этом этапе четко и желательно в письменном виде зафиксируйте, что именно остается в квартире (какая мебель и техника), потому что испанцы иногда любят вывезти все все.

Когда цена и все моменты согласованы, наступает момент подкрепить свои намерения и подписать договор резервации (Contrato de Arras). И здесь кроется большая опасность для тех, кто покупает жилье в ипотеке. Об этом поговорим в следующем шаге.

Шаг 6. Договор резервации (Contrato de Arras)

После того, как вы нашли квартиру или дом мечты, поторговались и продавец согласился на вашу цену, чтобы недвижимость сняли с продажи и больше никому не показывали, вам нужно подписать договор резервации – Contrato de Arras. 

Резервация обычно работает так: вы подписываете бумаги и переводите на счет продавца или агентства задаток. Сумма может быть разной: иногда просят фиксированные 3000-5000 евро (именно так было у нас), а иногда сразу требуют 10% от стоимости жилья. 

Закон Испании по этому договору очень четкий:

• Если после подписания передумали вы (покупатель) – ваши деньги сгорают и остаются продавцу (типа задатка вы теряете).
• Если передумал продавец (например, нашел кого-то, кто платит больше или передумал продавать) – он обязан вернуть вам ваш задаток в двойном размере.

Звучит все хорошо и справедливо. Но нужно быть очень внимательным и понять важный нюанс подписания этого договора.

Представьте ситуацию: вы подписали стандартный договор Contrato de Arras, отдали задаток в 10000 евро и идете в банк. А банк, проверив квартиру или вашу платежеспособность, через несколько дней говорит: "Извините, мы отказываем вам в ипотеке". И вы вынуждены отказаться от сделки. Продавец разводит руками, говорит "Очень жаль" и совершенно законно оставляет ваши 10000 евро себе. 

Как защитить себя при подписании Contrato de Arras?

Следует настоять, чтобы агентство недвижимости или продавец добавили в договор Arras один специфический пункт (так называемую cláusula de salvaguarda). Этот пункт должен четко указывать: "В случае, если банк официально отказывает покупателю в предоставлении ипотечного кредита, данный договор аннулируется, а вся сумма задатка возвращается покупателю в полном объеме без каких-либо штрафных санкций". 

В нашем договоре был такой пункт. Нам еще объясняли, что часто нужно отказываться от 2-3 банков, чтобы этот пункт действовал и вам вернули деньги в том случае, когда вам не согласовывают ипотеку. Но некоторые испанские агентства могут говорить, что "мы никогда такого не пишем" или "продавец на это не пойдет". Надо стоять на своем, потому что рисковать такими деньгами не стоит. Нормальные и адекватные продавцы всегда соглашаются на это условие, если им предоставить официальное письмо-отказ от банка.

Конечно, когда вы уже были несколько раз в банке, успели предоставить документы на недвижимость, цену, и банк уже предварительно согласовал ипотеку – проблем нет. Но риск все равно есть и о нем в следующем шаге.

Оценка имущества (tasación)

Следующим этапом сразу после подписания Arras наступает время "оценки недвижимости". Банк отправляет своего независимого эксперта (tasador), чтобы тот проверил квартиру и сказал ее реальную рыночную стоимость. И здесь имеется важное правило банков: они дают 80% ипотеки от наименьшей суммы (либо от цены покупки, либо от цены оценки эксперта).

Рассмотрим на нашем примере:

Вы договорились купить квартиру за 200 тысяч евро. Вы рассчитываете, что банк даст свои 80%, то есть 160 000 евро, а 40 000 евро вы заплатите со своих. 

Но приходит эксперт, смотрит на квартиру и говорит: "Ее цена – 180 000 евро". 

Что делает банк? Он берет наименьшую сумму (180 000) и считает 80% от нее. Это получается 144 000 евро. То есть банк уже не даст ипотеку на сумму 160 000, а лишь на сумму 144 000. И теперь, чтобы купить квартиру за 200 000 евро, вам нужно добавить из своих сбережений уже не 40 000, а 56 000 евро. Если этих денег у вас не будет – вам банк не согласует ипотеку.

Такое бывает редко, и недвижимость оценивают преимущественно на том же уровне, а то и выше. Кстати, "оценщик" не обязательно должен быть от банка. Часто риэлторы дают свое и уверяют что "все будет оценено так, как нужно". Ну, вы поняли. 

Когда вы уже дошли до этого момента, далее следует важнейший момент – подготовка всех документов, посещение нотариуса и подписание договора купли-продажи. 

Шаг 7. Финальные документы, решения банка (FEIN) и встреча с нотариусом

Мы уже на этапе финального утверждения. Банк должен дать свое окончательное "Да". Для этого ваш менеджер формирует полный пакет документов и отправляет его в головной офис (куда-то вверх типа в отдел рисков) на утверждение. 

Какие документы обычно требует банк на этом этапе?

Личные и общие: 

• Ваши NIE/TIE (карты резидента) и паспорта 
• Certificado de empadronamiento (справка о прописке) 
• Vida Laboral (выписка из соцстраха о вашей трудовой истории в Испании)
• Nota Simple (выписка из реестра недвижимости) – должен дать риэлтор или владелец 
• Контракт резервации (Contrato de Arras), который вы уже подписали, и квитанция о переводе задатка

Финансовые:

• Декларация о доходах Renta (о которой я уже рассказывал)
• Последние квартальные декларации: Modelo 130 (IRPF) и Modelo 303 (IVA)
• Квитанции об уплате налога аутономо (cuota de autónomo) и выписке из Seguridad Social об уплате взносов
• Выписка с ваших банковских счетов за последние 3-6 месяцев (чтобы банк увидел движение средств)
• Справки об отсутствии долгов перед Hacienda и Seguridad Social

В нашем случае, напомню, не было полной Renta за год работы в Испании как аутономо, поэтому решающими стали квартальные декларации плюс поданная "рента" за украинский ФЛП за 2023 год. 

Еще о ситуации как раз с нашей квартирой. Здесь по документам было еще жестче. Квартирой, которую мы покупали, владел испанский типа "банк" Sareb. Почему типа? Потому что это не совсем банк. Это так называемый “плохой банк” (на испанском его так и называют – banco malo), который когда-то создало государство во время крупного финансового кризиса. Его цель была очень проста: скупить все проблемные квартиры, конфискованное имущество и токсичные долги у других массово банкротивших испанских банков. То есть, по сути, это огромное государственное агентство по распродаже конфиската. И вот когда вы приобретаете жилье в Sareb, готовьтесь к настоящей бюрократии. Так скажем у нас было на несколько "колец ада" больше, чем обычно. Они проверяли нас как под микроскопом. Нам пришлось доказывать происхождение почти каждого евро из нашего первого взноса. В один день они попросили показать им фактуру (счет) на каждое поступление денег на мой счет аутономо. То ли было 1000 евро, то ли 50 евро. Нужно было доказать, что это абсолютно «чистые» деньги. Еще одна проблема – это то, что они все делают мега медленно. Поэтому если видите, что владелец квартиры Sareb – будьте готовы. Ну конечно там и на цены хорошие можно попасть, потому у всего есть и свои плюсы.

Документ FEIN – гарантия предложения от банка

Если главный офис банка все устраивает, они выпускают документ под названием FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Простыми словами – это официальное, юридически обязывающее предложение банка. Именно здесь, в документе FEIN, будут прописаны все окончательные условия: сумма кредита, ваши % годовых, все бонусы, сроки и штрафы за досрочное погашение. 

Именно когда хестор из банка позвонит или даст знать, что для вас уже сформирован документ FEIN – можно быть спокойным. Банк уже точно подтвердил ипотеку. С момента выдачи FEIN банк уже не имеет права изменить условия в худшую сторону. Этот документ действует минимум 10 дней (в некоторых провинциях может быть больше). Это период, который дается вам законом, чтобы вы могли спокойно перечитать условия, посоветоваться с юристами и принять решение без давления со стороны банка. Нужно будет четко изучить все, просмотреть все нюансы и цифры. 

Где-то на этом шаге вам предложат выбрать себе нотариуса, который будет заниматься вашими документами и подготовкой к подписи контракта купли-продажи.

Нотариус, и почему туда нужно идти дважды?

По испанским законам, покупатель (т.е. вы) имеет полное право сами выбрать нотариуса. Банк не может навязать вам "своего" человека. Часто риэлтор может порекомендовать кого-то, либо вы можете по отзывам поискать, либо у знакомых спросить. Важно найти хорошего нотариуса, который часто занимается подобными делами. Ну и важно чтобы нотариус находился в том городе, где покупается самое жилье, или где-то близко. Ибо туда в день X должны прийти продавец, риэлтор, представитель банка и вы.

Наш нотариус нам порекомендовал риэлтор. И мы остались очень довольны. По отзывам в Google было понятно, что контора серьезная, никаких подводных камней не должно быть. 

Важно помнить, что процесс оформления ипотеки предполагает два, так скажем "официальные" визиты в нотариус, ну и еще тот, когда вы просто пойдете договориться об услугах нотариуса. Мы договорились онлайн по телефону.

Нести какие-либо документы нотариуса самому не нужно. После того, как вы точно знаете своего нотариуса, вы должны об этом сообщить банку или риэлтору (возможно попросят его email или контакты). Они между собой дальше обычно все организуют сами. В банке документы FEIN отправляют в специальный испанский онлайн-сервис. Доступ к этим документам нотариусу передаст сам банк или риэлтор (именно так было в нашем случае). Могут попросить и вас, но, как я понимаю, это будет специальный код, который просто надо будет передать нотариусу. Дальше он сам себе все загрузит. 

Очень часто банки и агентства знают всех самых популярных нотариусов, так как работая в одном городе, они уже хорошо знакомы и коммуникация между ними будет быстрой.

Ну что ж, возвращаемся к тем "двум официальным визитам" к нотариусу.

Первый визит в нотариус – Acta previa

Когда все документы уже будут изучены нотариусом, они с вами свяжутся и назначат первый визит. Он проходит за несколько дней до самого соглашения. На эту встречу вы идете сами без представителей банка или продавца. Нотариус садится с вами, берет ваш документ FEIN и на простом языке объясняет каждую строчку: сколько вы будете платить, какие у вас страховки, что будет, если вы перестанете платить. После этого вы проходите небольшой “тест” (отвечаете на вопросы), чтобы нотариус убедился, что вы реально понимаете, под чем подписываетесь на ближайшие 20-30 лет. Этот визит абсолютно бесплатный. Часто сюда берут с собой переводчика, но я думаю, что можно обойтись и без него. Главное изучить самим те документы перед визитом. Если чувствуете что с испанским тяжело – тогда лучше взять. Но бывает и такое, что некоторые нотариусы требуют присутствия официального переводчика, а не просто знакомого, знающего испанский или переводчика в телефоне. Потому уточняйте это. Ну и важно не забыть с собой документы (карты TIE, NIE) и паспорта, чтобы они могли сверить все данные. Наш нотариус очень спокойно и медленно объяснял, чтобы мы точно поняли, что он говорит, и мы обошлись без переводчиков.

Следующий визит я уже вынесу в отдельный раздел, так как это и будет тот день Х, когда вам вручат ключи от вашего нового жилья.

Шаг 8. Окончательный визит в нотариус, firma, ключи – день X

Начну я этот раздел сразу с нашей истории, потому что именно этот день у нас переносился 4 раза. Мы очень ждали понедельник, 28 апреля 2025 года – день, когда нам должны были торжественно вручить ключи от нашей долгожданной квартиры в Испании. В воскресенье, 27 апреля, нам звонит по телефону хестор из банка и говорит: "Должны перенести дату на вторник, потому что представитель банка не сможет завтра быть". Окей, как есть. Они там между собой решили все в тот же день, в воскресенье, что было удивительно для испанцев. В понедельник, 28 апреля, мы гуляли в ожидании завтрашнего дня, и здесь по всей Испании… исчезает свет! Этот день помнят точно все, кто в то время находился в стране. Электросеть полностью перестала работать по всей территории. Не работали светофоры, банки, магазины (оплата картой была невозможна), интернета и сигнала на телефоне не было вообще. Все было полностью парализовано. Об этом блекауте можно много почитать в интернете. Некоторые уже думали о ядерной войне или конце света. Но какой же конец света, если нам завтра ехать квартиру покупать? Мы надеялись, что через пару часов все заработает. Так и случилось – вечером электросеть запустили, и все понемногу начало возвращаться на свои места. Главное слово в предыдущем предложении – понемногу. Уже на следующий день, уезжая в пути из Астурии в Кантабрию, нам звонит хестор и говорит: "Сегодня не сможем подписать, какая-то онлайн-система проверки кадастровых номеров не работает после сбоя", ее только восстанавливают. Оказалось, что без этой системы нотариус не мог провести соглашение. Были надежды, что в течение нескольких часов ее поднимут, но нет. Мы думали возвращаться домой, но был шанс, что система заработает в среду, поэтому мы остались ночевать у друзей в Кантабрии. Как вы, думаю, уже догадались – ничего не заработало. Следующий день был назначен на четверг, но уже через несколько минут нам сообщили, что в четверг уже 1 мая, а это официальный выходной по всей Испании. Ну и финал: пятница, 2 мая 2025 года. День Х наконец-то настал! 

Как я уже писал, именно в этот день в кабинете у нотариуса собираются все: вы, продавец, представитель вашего банка (apoderado), риэлтор, да и сам нотариус. 

Здесь подписываются сразу два огромных документа: 

1. Договор купли-продажи между вами и продавцом (Escritura de compraventa).

2. Контракт ипотеки меж вами и банком (Escritura de préstec hipotecario).

Вы переводите остаток своих собственных средств (те же 20% минус сумма задатка по Arras), а представитель банка передает продавцу банковский чек (cheque bancario) на сумму ипотеки (те же 80%). Кстати, некоторые нотариусы иногда просят, чтобы и ваш остаток был в виде банковского чека, но часто можно сделать просто обычный перевод и показать выписку – лучше уточнить заранее. В нашем случае вариант был именно тот, когда все средства были переданы банковским чеком, который мы сами забрали за час до подписания. Об этом попросил хестор нашего банка, поскольку он находился в одной провинции, а подпись была в другой, и они там как-то договорились с другим офисом. Но это наш случай, потому уточняйте эти моменты все.

Дальше раздаются приветствия, все жмут друг другу руки, и вам наконец-то отдают желанные ключи! Наш нотариус, кстати, был еще тем приколистом. После всего он сказал: "Ой, мы не сделали фото, когда вы подписывали!" И мы снова садились, делали серьезные лица и типа ставили подпись на документах, а она в этот момент фотографировала процесс моим телефоном. Потом все вместе сфотографировались, и на этом все. Ключи у нас.

Но после этого момента есть еще несколько важных вещей, о которых следует помнить, чтобы сделать все правильно.

После покупки квартиры: первые шаги

1. Замена замков

Это самое первое, что нужно сделать. Понятно, что ключи уже у вас, но мы в Испании, и непонятные нам до конца правила с оккупациями никто не отменял.

2. Получение копии договора (Copia Simple)

Важно поскорее получить упрощенную копию главного договора (Copia simple). Вам ее дадут либо сразу на руки, либо через 2-3 дня. Оригинал договора (огромную книгу с печатями) вы получите всего через несколько месяцев, когда он пройдет все государственные регистрации. Нам дали копию договора сразу в день подписания.

3. Прописка и выписка старых владельцев

Следующим шагом должен быть поход в мэрию (Ayuntamiento). Там вы прописываетесь в своем новом жилище (делаете empadronamiento). Обязательно проверьте, выписались ли старые владельцы. Покупка жилья не выписывает их автоматически. 

4. Коммуналка и Comunidad

Далее с этой копией эскритуры и пропиской вы можете идти (или звонить) в коммунальные компании (свет, вода, газ, интернет) и переоформлять контракты на свое имя. Также обязательно найдите президента вашего дома или администратора (Comunidad de vecinos), укажите им договор и дайте номер своего счета, чтобы они могли ежемесячно списывать плату за содержание дома.

5. Возврат денег (provisión de fondos)

Через несколько месяцев вам придет бонус – возврат части денег. Помните эти 10% на налоги и услуги нотариуса? Перед подписанием ипотеки банк списывает с вашего счета сумму с запасом, потому что точные расходы сразу неизвестны. После того как хестория все перечислит, остаток вам вернут на счет. Нам вернули 365 евро на счет. 

6. Письмо от Catastro

Еще через некоторое время на ваш почтовый ящик придет важное письмо от Gerencia Regional del Catastro под названием “Acuerdo de alteración de titularidad”. Это официальное подтверждение того, что государственные реестры обновились и страна официально видит вас как единственных владельцев жилья.

А что будет, если перестать платить за ипотеку?

Квартиру, конечно, не заберут после пары пропущенных платежей – закон устанавливает четкие пороги. В первой половине срока ипотеки банк может потребовать досрочного возврата всего кредита только при просрочке примерно от 12 месяцев, во второй половине – от 15 месяцев, и перед этим обязан прислать официальное требование и дать время на оплату. Если понятнее, то когда вы перестанете платить банку за ипотеку, через 12 месяцев банк может попросить погасить всю сумму сразу. В такие игры лучше не играть.

Даже один день просрочки обычного платежа – это уже штраф (сумму лучше уточнить в банке). 

Если дойдет до того, что банк по неуплате заберет ваше жилье и продаст, а вырученных денег не хватит на покрытие долга, остаток теоретически могут взимать с другого вашего личного имущества.

Надеюсь, такого ни у кого не будет, но нужно понимать всю серьезность ипотеки.

Небольшой словарь испанских терминов

Чтобы вам было легче ориентироваться, собрал в одном месте все термины, которые встречаются в статье и в самом процессе:

• NIE/TIE ‒ идентификационный номер и карта иностранца
• Автономо ‒ самозанятое лицо (аналог нашего ФЛП)
• Renta ‒ годовая налоговая декларация о доходах
• Modelo 130/303 ‒ квартальные декларации аутономо (IRPF и IVA)
• Vida Laboral ‒ выписка о вашей трудовой истории в Испании
• Nota Simple ‒ выписка из реестра недвижимости (владелец, долги, обременение)
• Tasación ‒ официальная оценка стоимости жилья
• Contrato de Arras ‒ договор резервации с задатком
• Cláusula de salvaguarda ‒ защитный пункт в договоре (возврат задатка при отказе банка)
• FEIN ‒ официальное юридически обязывающее предложение банка со всеми условиями
• Bonificaciones ‒ скидки к ставке за подключенные продукты банка
• Gestoría ‒ контора, оформляющая документы, налоги и регистрацию
• IBI ‒ ежегодный налог на недвижимость
• ITP ‒ налог на покупку вторичного жилья
• Comunidad (de propietarios) ‒ фонд жильцов и ежемесячная плата за содержание дома
• Derrama ‒ отдельный дополнительный сбор на большой ремонт дома
• VPO ‒ социальное жилье с ограничениями на цену и продажу
• Cédula de habitabilidad ‒ сертификат проживания
• Empadronamiento ‒ прописка в мэрии по месту жительства
• Escritura ‒ нотариальный акт (купли-продажи и ипотечный)
• Provisión de fondos ‒ сумма, которую банк блокирует заранее на налоги и оформление (остаток потом возвращают)

Финал + «Раздел для своих»

Когда мы только начинали, нам казалось, что ипотека в Испании – это что-то не для украинцев на временной защите, без бессрочного контракта и с годовым стажем аутономо. А оказалось – все реально и не так сложно. Надо только немного подготовиться, не бояться спрашивать, обойти несколько банков и не вестись на первые предложения сразу. Если смогли мы – сможете и вы.

Очень надеемся, что эта статья станет для кого-то толчком, после которого вы наконец зайдете в первый банк и спокойно спросите: «А что мне нужно для ипотеки?». И чтобы однажды вы так же получили ключи от собственной квартиры.

Если у вас есть свой опыт – поделитесь им в комментариях. Ваша история может стать для кого-то очень полезной, и возможно даст ответы, которых не хватало. Спрашивайте, если что-то непонятно – постараюсь ответить. А если статья была полезна, перешлите ее тем, кому она сейчас нужна, и подписывайтесь на нас и следите за обновлением. И обязательно загляните в «Раздел для своих».

Ну вот и все… почти все. Статья получилась немаленькая, да и сама тема не так проста, и мне хотелось объяснить максимально все доступно и показать "как было у нас". Но дальше – еще интереснее и полезнее.

Раздел для своих: наши точные цифры, расчеты, оплаты и МЕГАКАЛЬКУЛЯТОР ипотеки

Чтобы получить максимальную пользу от этой статьи и не ломать голову над формулами и расчетами, мы подготовили бонусный раздел. 

Ниже мы покажем все точные цифры и расчеты именно нашей ипотеки: какова цена квартиры, сколько имели собственных денег, сколько отдали при покупке, сколько сейчас платим и (что особенно важно), как возвращаем долг гораздо быстрее и дешевле (без процентов банка). Еще расскажу историю, как нам на несколько месяцев подняли были ставку и в чем была причина.

Ну и самое главное – вы получите мой уникальный МЕГАКАЛЬКУЛЯТОР ипотеки! Он буквально за секунду просчитает ваши шансы, разложит по полочкам все платежи, переплаты и покажет кучу полезной информации. Вы можете использовать его при начальных расчетах, подготовке к покупке недвижимости или даже прямо во время переговоров с менеджером в отделении. Поверьте, этот инструмент действительно стоит вашего внимания. Если бы у нас было что-то похожее в начале нашего пути – все было бы гораздо проще и легче. 

И еще важно: открыв «Раздел для своих», вы не просто получаете все эти цифры и калькулятор. Вы поддерживаете наш сервис и наше вдохновение делать такие гайды дальше. Спасибо, что вы с нами!