Іпотека в Іспанії: наша історія та покроковий гайд

Ми успішно отримали іпотеку на квартиру в Іспанії (під 2% річних) та платимо зараз за власне житло, а не за орендовану квартиру. 

На момент отримання іпотеки я мав лише 1 рік роботи як аутономо (підприємець) в Іспанії і ніхто в сімʼї не мав «безстрокового контракту на роботу», про який дуже часто згадують як «основу щоб дали іпотеку». Додатково ми якраз у той період відкрили аутономо для дружини і завели туди невелику суму, щоб показати, що вона теж почала офіційно працювати. У нас вийшло, все реально, лише потрібно слідувати певним крокам, підготуватись щоб «сподобатись банку», як ми це і зробили, ну і бути готовим до іспанських реалій нерухомості.

В цій статті я поділюсь нашим досвідом отримання іпотеки в Іспанії, всіма кроками, які ми пройшли, та розповім історію пошуку власного житла, в якому ми вже і ремонт зробили, і навіть проблему з славнозвісними «окупасами» мали, та ще багато чого цікавого.

Але перед тим, як почати, давайте знайомитись. Ми – сім’я Брич, Михайло (www.instagram.com/miguel_brych/) та Олеся (www.instagram.com/olesia_brych/). Багато хто вже знає нас з популярної статті «Як розмитнити авто в Іспанії». Саме завдяки ній багато тисяч українців розмитнили авто самостійно та без лишніх витрат. Ще є популярна стаття «Я працюю як аутономо в Іспанії», де розписав повністю всі нюанси роботи як самозайнята особа (ФОП) в Іспанії. До речі, перша причина, чому я почав тут офіційно працювати і була ймовірність отримання іпотеки, про що я вже там і згадував. Але про це все згодом.

Підписуйтесь на нашу сторінку в телеграмі https://t.me/ucranianos_spain щоб не пропустити чогось цікавого, нові статті та нововведення  на нашому сайті www.ucranianos.es.

Ну що ж, поїхали.

Тема купівлі власного житла в Іспанії актуальна зараз дуже сильно, і це зрозуміло чому. Багато хто живе тут вже декілька років, і платити постійно оренду якось не логічно, та і не хочеться. Можливо це наш менталітет і ми хочемо мати «свій власний куточок», бути «господарем в своїх хаті». А коли це зробити не так і важко, як іноді здається, то точно треба спробувати.

Проживши трохи більше як 3 роки в Іспанії, зробивши 4 переїзди (про це також якось розповідав) ми задумались над покупкою квартири. Спочатку було багато думок типу «чи точно ми хочемо тут жити завжди», «а можливо ми переїдемо в іншу країну чи повернемось в Україну колись». Але в будь якому випадку ми розуміли, що власна квартира це дуже розумна інвестиція, і дивлячись на цей шалений ріст цін на нерухомість в Іспанії було прийнято рішення – треба брати.

На цьому етапі почалась підготовка, пошук інформації, пошук квартири (найдовший етап), переговори з банком і згодом оформлення. Всі ці пункти постараюсь описати максимально детально та розділити на кроки, які ми самі пройшли та, думаю, буде корисною «шпаргалкою» для вас.

Крок 1. Підготовка та пошук інформації

Ми приїхали в Іспанію за 6 днів до початку повномасштабної війни в Україні, тобто ми так само, як і сотні тисяч українців, перебуваємо зараз на ТЗ (тимчасовому захисті або як ще кажуть тимчасова резиденція). Це важливо розуміти, що у нас не було якоїсь там довгострокової резиденції (ВНЖ), і що іпотеку нам підтвердили навіть з такими документами. Звісно, з самого початку були деякі сумніви, чи банку буде цікаво мати справу з нами. Але вивчивши це питання та поспілкувавшись з деякими хесторами в банках ми зрозуміли – шанси є. Чесно скажу, ми просто пішли в центр міста Овʼєдо (Астуріяс), де ми жили на той момент, зайшли в перші відділення, які знайшли, і на нашій такій собі іспанській просто почали питати «що нам треба щоб отримати іпотеку?». Очікувано, що самою головною умовою було це офіційні доходи. Банку важливо розуміти, що ви зможете якось повертати той борг, коли вони зичать нам сотню чи декілька сотень тисяч євро. Цікаво те, що в деяких відділеннях сказали, що дохід може бути не обовʼязково в Іспанії, головне що дохід має бути у валюті (долари, євро). Тобто якщо є контракт з закордонною компанією, дохід від якої отримуємо у валюті, то навіть не обовʼязково оформлювати іспанський аутономо чи мати контракт на роботу. Казали що без проблем давали іпотеку іноземцям, які навіть не мали ніякої резиденції в Іспанії. Але останні роки умови посилюються, тому треба це окремо уточнювати.  

В моєму випадку на той момент я мав лише український ФОП і більшість доходів були в гривні. Тому було прийнято рішення закривати в Україні ФОП та відкривати в Іспанії аутономо, щоб мати тут офіційний дохід. Я знайшов хорошого україномовного хестора, який мені пояснив всі нюанси і підказав як це зробити все правильно. Про це все детально розписано в статті «Я працюю як аутономо». Тож, з початку 2024 року я почав офіційно працювати в Іспанії та сплачувати податки. 

Ще одним дуже важливим для банку було наявність податкової річної декларації «Renta». Ця декларація подається раз на рік, і, якщо простими словами, показує ваш заробіток за минулий рік. Саме це для банку важливо побачити – скільки ви заробили минулого року. Часто банки просять декларації навіть за два минулі роки, щоб побачити  чи стабільний дохід.

Я розумів, що працюючи офіційно в Іспанії з початку 2024 року свою “Renta” я отримаю тільки у 2025 році. Чекати та втрачати час не хотілось, тому було зроблено дуже цікавий хід – разом з хестором я подав “Renta” в Іспанії за український дохід ФОП за 2023 рік. Про це я вже також розповідав ось тут (https://www.instagram.com/reels/DShmiiJCLEC/). З цією «рентою» наші шанси на отримання іпотеки були набагато вищі, і, забігаючи наперед скажу, шо вона була вирішальною. Саме на основі цієї річної декларації, та стабільних доходів за декілька місяців роботи як аутономо в Іспанії, нам і схвалили іпотеку, навіть не дочекавшись “Renta” за 2024 рік. 

Ну і не менш важливим для банку було питання наявності відкладених заощаджень (власних коштів) для першого внеску. Тому, розібравшись більш-менш з питаннями про необхідні документи, декларації та наявність офіційного доходу, логічно було зрозуміти та прорахувати «Яким же має бути той офіційний дохід» та «Скільки потрібно мати коштів для першого внеску?». Про це все в наступному кроці.

Крок 2. Дохід та кошти для першого внеску

Правило першого внеску 30%

Зазвичай у банку відразу попереджають,  що сумарно на рахунку потрібно мати близько 30% від вартості нерухомості, яку ви бажаєте придбати. Якщо простішими словами, коли ви хочете купити нерухомість (дім, квартиру), ціна якої 200000 євро, на рахунку у вас має бути 30% * 200000 = 60000 євро заощаджень. Саме це банк буде перевіряти і це буде дуже важливою умовою для підтвердження іпотеки. 

Чому саме 30% пояснюю:

• 20% – це буде ваш перший внесок за житло, бо зазвичай банки в іпотеку дають тільки 80% від вартості.
• 10% – це різні витрати: податки при покупці, послуги нотаріуса, тощо.

Чому саме 20% перший внесок, а банк тільки дасть 80% від вартості? Тому що це типу стандарт, який зараз працює у всіх банків. Як я це розумію, то вони себе цим застраховують на випадок, якщо людина перестає платити і їм доведеться забирати квартиру через суд та виставляти її на продаж. Як пояснив нам хестор, банку нерухомість не треба, їм головне повернути свої гроші. І якщо їм доведеться продавати це житло швидко, ще й можливо дешевше ринкової вартості, то цей запас у 20% гарантує, що банк своє точно забере і не лишиться в мінусі. Іншими словами – вони перекривають так свої ризики.

Ну і ще один важливий момент: для банку ці накопичені 20% (а це зазвичай дуже пристойна сума) це ваш показник фінансової спроможності та дисципліни. Якщо сім’я змогла відкласти такі гроші, значить, ви вмієте планувати бюджет, не тринькаєте все до копійки на дурниці, і вам цілком можна довірити великий кредит на 20-30 років. Тобто ви вже довели, що вмієте поводитися з фінансами.

Що ж там про ті 10% на витрати? Відразу скажу – на практиці ця сума часто виходить дещо меншою. Річ у тім, що більша частка з цих відсотків – це податок на купівлю нерухомості (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales або Податок на передачу майна). Але за певних умов цей податок можна суттєво знизити. 

Для прикладу, у багатьох провінцях Іспанії є знижена ставка для молоді (якщо позичальнику до 35 років включно). У такому випадку ви платите не ці 8-10% податку від вартості квартири, а всього 4% (відсотки можуть трохи відрізнятися залежно від регіону, статусу сім’ї). Ще можуть бути вимоги: це має бути ваше перше власне житло, воно повинно стати вашим основним місцем проживання, а не об’єктом під здачу в оренду, ну і ціна нерухомості не має перевищувати встановлений ліміт (вони також різні для різних провінцій). По цьому краще пошукати інформацію саме для по вашій провінції.

Ще в цих 10% на витрати закладена ціна за послуги нотаріуса і інші платежі:

1. Нотаріус (Notaría) та Реєстр власності (Registro de la Propiedad). Це оформлення самої угоди купівлі-продажу, іпотечного договору, а потім офіційна реєстрація вас як нового власника в державному реєстрі. Ціни на ці послуги регулюються державою і залежать від вартості житла та кількості сторінок у договорі. Зазвичай це обходиться сумарно десь у 1000-2000 євро.
2. Послуги хесторії (Gestoría). Коли ви берете іпотеку, банк не довірить вам самостійно нести документи до реєстру чи податкової. Вони користуються послугами своєї довіреної хесторії, яка все оформить, оплатить податки і зареєструє. А за їхню роботу сплачуємо ми, і це приблизно 400-600 євро.
3. Оцінка майна (Tasación). Перш ніж дати вам гроші, банк має переконатися, що квартира реально стільки коштує і вона ліквідна. Для цього приходить незалежний експерт і робить офіційну оцінку нерухомості. Коштує це десь 300-500 євро, але дуже часто банк потім повертає ці кошти, якщо оцінку нерухомості робив їх експерт і іпотека буде оформлена саме в них.

Тут хочу згадати про ще один момент, про який ви, можливо, вже чули або читали в новинах – іпотека на 90% чи навіть 100% від вартості житла. Мова йде про нещодавню урядову програму, де держава нібито виступає вашим гарантом на ті 20% першого внеску. Звучить просто ідеально. Ця ініціатива розрахована спеціально на молодь віком до 35 років включно, а також на сім’ї з неповнолітніми дітьми. Задум такий, що вам потрібно накопичити лише близько 10% на податки та витрати, а решту дасть банк під гарантії держави. Але іспанські реалії такі, що за це треба ще добряче поборотись. На мою власну думку, без хороших зв’язків у банку чи дуже пробивного іпотечного брокера отримати такі умови зараз майже нереально. Наші друзі спеціально пробували дізнаватись за цю програму, ходили по різних відділеннях, і в результаті так нічого і не вийшло. Хтось каже, що ще не мають чітких інструкцій “зверху”, тощо. Спробувати запитати у своєму банку звісно треба, можливо й пощастить. Але, все таки, в ідеалі розраховувати на стандартні 30% власних коштів і готуватися до всього заздалегідь.

Далі переходимо до наступної дуже важливої теми з доходами.

Правило платоспроможності (30-35%)

Банк повинен бути впевнений, що іпотека не перетворить ваше життя на виживання від зарплати до зарплати. Вони хочуть бачити, що після сплати кредиту у вас залишаються гроші на їжу, комуналку, одяг, дитячі гуртки і нормальне життя. Тому в Іспанії є золоте правило: ваш щомісячний платіж по іпотеці не може перевищувати 30-35% від вашого чистого сімейного доходу (після вирахування всіх податків). Зараз поясню більш зрозуміліше.

Давайте розберемо на дуже простому прикладі. 

Уявімо сім’ю, де чоловік і дружина працюють і разом заробляють 3000 євро чистими на місяць. 

Беремо 30% від цієї суми: 3000 * 0.30 = 900 євро. Це типу ваш максимальний ліміт на всі кредитні виплати (але часто і 35% пропускають)

А тепер давайте прикинемо, який платіж вийде за квартиру вартістю 200 000 євро. У попередньому пункті вже писав, що банк дає лише 80% від вартості нерухомості. Отже, сума самої іпотеки (кредиту) складе 160 000 євро (стільки вам позичить банк). Якщо ви берете цю суму на 30 років під середній відсоток, скажімо, 3% річних, то ваш щомісячний платіж вийде приблизно 675 євро. 

Отже, 675 євро цілком вписується у ваш ліміт в 900 євро. За рівнем доходу ви спокійно проходите і банк вам таку іпотеку без проблем погодить.

Але тут є один величезний нюанс – ваші поточні кредити!

Банк дивиться не тільки на майбутню іпотеку, а на ваше загальне кредитне навантаження. Якщо є ще якісь кредити і ви кожного місяця сплачуєте якусь суму на них, то банк це побачить, або, як мінімум, буде про це розпитувати. 

Повертаємось до нашого прикладу: 

Ваш загальний ліміт від банку 900 євро.

Припустимо, у вас є машина в кредит, за яку ви платите 200 євро на місяць.

А ще ви взяли якийсь макбук чи телевізор у розстрочку і платите 50 євро щомісяця.

Тепер рахуємо ваш реальний ліміт на іпотеку: 

900 – 200 (авто) – 50 (техніка) = 650 євро.

Тепер банк розраховуватиме суму іпотеки так, щоб ваш платіж був не більшим за 650 євро. Якщо ж ви вибрали ту саму квартиру за 200 тисяч, де платіж має бути 675 євро — банк вам може відмовити через недостатню платоспроможність, бо вам типу “не вистачає” цих 25 євро запасу. Хоча сума в прикладі не значна і, швидше за все, банк і так би іпотеку погодив. Коли буде значно більша різниця, то банк може запропонувати вихід з ситуації: внести значно більший перший внесок зі своїх заощаджень, щоб зменшити саму суму кредиту (і, відповідно, щомісячний платіж).

Саме тому дуже часто іпотечні брокери та хестори радять: перед тим, як іти в банк за іпотекою, постарайтесь максимально закрити всі дрібні кредитки, розстрочки та автокредити. Чим чистіша ваша кредитна історія на момент подачі документів і чим менше у вас сторонніх платежів, тим більшу суму на житло вам зможе довірити банк.

Надіюсь, з цими розрахунками все стало на свої місця і загальна картина тепер зрозуміла. Щоб ви не ламали голову над формулами, не вираховували відсотки на калькуляторі в телефоні і точно розуміли свої шанси, у спеціальному розділі цієї статті «Розділ для своїх» я підготував зручний інтерактивний МЕГАКАЛЬКУЛЯТОР іпотеки. 

Там ви зможете підставити свої власні цифри (доходи, ціну бажаної квартири, поточні кредити), і система сама за секунду видасть вам готовий результат: який у вас ліміт по платежу, на яку максимальну вартість житла можна розраховувати та скільки готівки треба мати на рахунку для старту. Також буде описано прогнозовані місячні платежі за іпотеку та багато чого корисного. А ще, відкривши «Розділ для своїх», ви підтримуєте наш сервіс і даєте натхнення робити такі гайди далі. Поїхали далі!

Крок 3. Види іпотек: фіксована, змінна чи змішана?

Після того, як ви розібралися зі своїми фінансами і зрозуміли, що банк готовий з вами говорити далі, постає наступне важливе питання. Яку саме іпотеку обрати? В Іспанії є три основні типи іпотечних ставок, і від вашого вибору буде залежати, скільки грошей ви віддасте банку в найближчі 20-30 років. 

1. Фіксована ставка (hipoteca fija)

Це варіант для тих, хто любить спокій і стабільність. Ви домовляєтесь із банком про певний відсоток (наприклад, 2.5% чи 3% річних), і він залишається незмінним на весь термін кредиту. Незалежно від того, що робиться у світі, чи є криза, чи інфляція – ваш щомісячний платіж завжди буде однаковим. 

Саме така фіксована ставка і у нас, під 2% річних. Ми точно знаємо, що і через 5, і через 15 років ми будемо платити свої 500 євро, бо дивлячись, що зараз відбувається у світі, краще розуміти це.

Є ще два інші типи іпотеки, про які я трохи опишу, але рекомендувати погоджуватись на них точно не буду.

2. Змінна ставка (hipoteca variable)

Тут ваш платіж з роками може змінюватись і напряму залежати від такого показника як Euribor (це середня відсоткова ставка, за якою європейські банки позичають гроші один одному). 

Формули розрахунку писати не буду бо не розбирався в цьому до кінця. Думаю це зможете почитати в інтернеті багато де. Але знаю, що якщо у світі криза і ці показники різко стрибають, то ваш платіж може за один місяць вирости на 200-300 євро. 

3. Змішана іпотека (hipoteca mixta)

Перші кілька років (від 3 до 10) у вас діє фіксована ставка, і ви платите стабільну суму, як описував в першому варіанті. А після цього періоду іпотека автоматично перетворюється на змінну і починає залежати від тих самих показників. Зараз іспанські банки дуже активно просувають саме цей тип іпотеки, пропонуючи досить привабливі відсотки на перші роки. 

Я вважаю що самий кращий це варіант 1 – фіксована ставка. Взяли і спите собі спокійно. Але вибирати вам. 

Після визначення з видом іпотеки буде добре ще розповісти про відсоткову ставку (tipo de interés), яка буде самим головним показником та критерієм вибору банку.

Крок 4. Відсоток по іпотеці, хитрощі банків та як обрати найкращі умови

Що ж воно таке той «відсоток за іпотеку»? Простими словами, це та ціна, яку ви платите банку за те, що користуєтесь їхніми грошима. Давайте на цифрах розберемо, що взагалі означають ці 3% річних. Бо багато хто помилково думає «Ага, я беру 160000 євро, 3% від цього – це 4800 євро переплати банку. Не так вже й багато!». Але не все так просто.

3% – це відсоток РІЧНИХ на залишок вашого боргу. 

Беремо наш попередній приклад: квартира коштує 200 000 євро, банк дав вам 160 000 євро іпотеки на 30 років під фіксовані 3%. 

Ваш щомісячний платіж за таких умов складе приблизно 675 євро (вираховується за спеціальною математичною формулою)

Ви будете платити цю суму щомісяця протягом 30 років (а це 360 місяців). 

360 місяців * 675 євро = 243 000 євро. 

Тобто ви взяли у банку 160 000 євро, а за 30 років віддасте їм 243 000 євро. Ваша чиста переплата складе 83 000 євро. Ось це і є головний заробіток банку.

Ще варто знати, що в Іспанії діє так звана “французька система” погашення кредиту. Це означає, що банк рахує відсотки не від початкової суми кредиту щоразу, а від того боргу, який у вас залишився на даний конкретний місяць. Але тут є нюанс – банк хитрий, і спочатку він максимально забирає свій заробіток. Зараз поясню.

Як банк списує гроші та як розподіляється ваш платіж за іпотеку  

Перший місяць іпотеки

Ваш борг перед банком: 160000 євро. 

Банк бере цю суму і вираховує свої 3% річних: 

160000 * 3% (або 0.03) = 4800 євро. Це сума відсотків, яку банк хоче отримати за цей перший рік користування всією сумою.

Але оскільки ми платимо іпотеку щомісяця, банк просто ділить цю річну суму відсотків на 12 місяців: 4800 / 12 = 400 євро

Тому з вашого загального платежу в 675 євро банк відразу забирає собі ці 400 євро чисто як свій заробіток (відсотки), і лише залишок  275 євро йде на реальне погашення вартості самої квартири (“тіла” кредиту).

Другий місяць іпотеки

Ваш залишок боргу трохи зменшився: 160000 – 275 = 159725 євро.

Тепер банк робить ту саму процедуру, але вже з новою сумою:

(159725 * 3%) / 12 місяців = 399,31 євро.

Отже, у другий місяць з ваших 675 євро банк забере собі 399 євро відсотків, а на погашення квартири піде вже 276 євро.

Бачите логіку? У перші 10-15 років іпотеки більша частина вашого щомісячного платежу йде чисто на заробіток банку. Лише під кінець терміну, коли залишок вашого боргу буде маленьким, більша частина грошей йтиме на оплату самої квартири, а відсотки складатимуть копійки. 

Надіюсь по відсотках зрозуміло. Далі розглянемо що ж банки будуть вам пропонувати та як будуть хотіти «пограти з вами гру», правила якої треба знати, щоб обрати собі найкращі умови.

Відсоткові ставки від банків та умови їх отримання

Вже після перших візитів до банку, та після того, коли вони вже ознайомлені з вашою ситуацією, вам почнуть пропонувати різні умови та заманювати красивими цифрами. Наприклад, вам скажуть: “Ми даємо вам ставку всього 2% річних”. Звучить дуже добре. Але далі починається гра і вам запропонують так звані “bonificaciones” (бонуси), за допомогою яких ви можете зберегти такий хороший відсоток.

Найчастіше в банку пропонують таке:

– Перевести свою зарплату або доходи аутономо на їхній рахунок (Nómina).

– Оформити через них страховку на життя (Seguro de vida).

– Оформити страховку на саму квартиру (Seguro de hogar).

– Інколи ще змушують взяти їхню кредитку або навіть встановити дорогу сигналізацію від партнерів.

Кожен з цих бонусів понижує початковий відсоток (базову ставку) іпотеки на певну цифру. Зазвичай на практиці це виглядає приблизно так: -0.5% за переведення зарплати чи доходу автономо (Nómina), -0.20% за страховку життя, -0.20% за страховку нерухомості (житла), інколи -0.10% за активне користування їхньою кредиткою і так далі. Умови в різних банках можуть відрізнятись. Єдине правило у всіх – максимальне пониження ставки бонусами лише на 1%.

Зараз про головний підступ тих послуг від банку. Їхні страховки зазвичай в рази дорожчі, ніж якби ви купували їх напряму в нормальній страховій компанії. І якщо ви кажете банку “Мені не треба ваші страховки, дайте просто іпотеку”, ваш відсоток автоматично зростає. 

Потрібно ще пам’ятати що деякі з послуг при оформленні іпотеки є обов’язковими. Для прикладу страхування житла (нерухомості) і часто страхування життя. Без них банк може відмовити в іпотеці, бо він типу хоче бути впевненим, що при різних ситуаціях ви чи нерухомість застрахована.

Для нас на цьому етапі найголовніше завдання – дізнатися, якою ж буде та початкова базова ставка. Це той відсоток, який ви матимете, якщо навіть відмовитеся від усіх їхніх послуг (чи то відразу, чи в майбутньому). Але відмовлятися відразу не потрібно. Треба прорахувати всі цифри і зрозуміти, які умови підходять краще.

Приклад, як працюють банківські бонуси “bonificaciones”:

• 3% (база)
• Мінус 0.5% (ви перевели свої доходи на їхній рахунок)
• Мінус 0.2% (оформили їхню страховку життя)
• Мінус 0.2% (оформили страховку на квартиру)
• Мінус 0.1% (взяли кредитку)
• Отримуємо 2% річних 

Ось так ваша ставка з 3% перетворюється на омріяні 2% (як було і в нашому випадку). Але наша ситуація взагалі була дуже цікавою. Нам в банку дали чітко зрозуміти, що якщо ми відразу на етапі підписання відмовимося від їхніх додаткових послуг та страховок, то наша ставка не просто підніметься на 1% (тобто з умовних 2% до 3%, як це мало б бути за логікою бонусів). Нам сказали, що базова ставка відразу злетить до 4% і вище. Тобто банк фактично ставить ультиматум: або берете наш “пакет”, або умови будуть невигідними взагалі. Але в нас є можливість відмовитись від їх послуг (страховок та сигналізації дорогущої) через 3 роки після підписання договору, і тоді ми вже точно збережемо нашу базову ставку.

Часто, якщо порівняти місячну плату за іпотеку з послугами банку (враховуючи бонусну ставку, типу 2%), то вона не так сильно і відрізняється від місячної плати без їхніх послуг (коли ви берете сторонні страховки, але відсоток банку стає більшим, типу 3%). Зараз поясню простішими словами і на конкретних цифрах.

Давайте знову візьмемо нашу іпотеку на 160 000 євро.

Варіант 1: Іпотека з усіма бонусами банку (під 2% річних)

Ваш місячний платіж за саму квартиру виходить близько 590 євро. Але ще окремо платимо дві страховки від банку (життя та житла) і можливо ще якісь послуги, а це ще десь 100 євро на місяць.

Рахуємо загальні витрати: 590 євро + 100 євро = 690 євро на місяць.

Варіант 2: Ви відмовилися від страховок банку та бонусів, і ставка піднялася до 3% річних

Через вищий відсоток ваш платіж за квартиру автоматично зріс до 675 євро на місяць. Тобто за саму квартиру ви тепер платите на 85 євро більше. Але ви закрили дорогі банківські страховки і зробили їх через агента в сторонній компанії, де за ті самі поліси виходить близько 30 євро на місяць.

Рахуємо загальні витрати тут: 675 євро + 30 євро = 705 євро на місяць.

Варіант 3: «Золота середина» (найдієвіший спосіб)

Найрозумніше відмовитись від дорогих банківських страховок, але залишаємо базовий бонус за переведення зарплати (Nómina) або надходжень від діяльності аутономо. За це банк зазвичай дає найбільшу знижку – мінус 0.5%. І такий бонус я зустрічав у багатьох банках.

Отже, наша ставка тепер стає 2.5% річних (3% бази мінус 0.5% за зарплату).

Платіж по іпотеці при 2.5% вийде десь 632 євро.

Додаємо наші адекватні сторонні страховки за 30 євро на місяць.

Рахуємо загальні витрати: 632 євро + 30 євро = 662 євро на місяць!

Думаю зараз зрозуміло, що спочатку варто дізнатися точну вартість страховок, послуг, порахувати місячні платежі та порівняти фінальні суми. Після цього ви зрозумієте які умови найкраще вам підходять.

В спеціальному розділі цієї статті «Розділ для своїх» в калькуляторі іпотеки ви зможете розрахувати все максимально зрозуміло та відразу бачити точні цифри перед собою. 

Який же вибрати банк і що обрали ми?

Головне правило – ніколи не йдіть тільки в один банк. Обійдіть мінімум 5-6 різних установ (BBVA, CaixaBank, Santander, Unicaja, Sabadell тощо). Коли на руках буде попередня пропозиція від одного банку, можна йти з нею в інший і казати “Ось нам дають іпотеку під 3.5%, що ви можете запропонувати кращого?”. Можна з банками “торгуватись”. Вони борються за хороших клієнтів, тому часто готові переглядати умови, знижувати ставки або робити винятки.

Про банк, який обрали саме ми, розповідаємо в «Розділі для своїх». Кращі умови, ніж тут, нам не запропонували ніде. Як я вже писав, у нас ставка 2%. Ми самі не зрозуміли, як так сталось, та навіть і сам хестор в банку був у шоці, коли відкрив рішення по нашому запиту (яке затверджується десь там згори, в головному офісі). Побачивши 2%, він сказав “Estáis en pasta”. Це, як він тоді пояснював нам, типу іспанський сленг (слово “pasta” у них означає гроші), що по-нашому перекладається як “Ну ви і при бабках!” або “Ви в шоколаді”. 

Умови прийшли круті та абсолютно нетипові для поточного ринку. В той час в інших банках в середньому давали під 3.5%+, і це вже з усіма включеними бонусами. Ми, звісно, спробували ще з цією пропозицією піти в інший банк, який досить популярний на півночі – CajaRural. Побачивши наш відсоток, менеджер просто розвів руками і сказав: “Навіть нічого й не думайте, кращого вам зараз ніхто не запропонує”.

До речі, недавно ходив з друзями по банках, щоб допомогти їм з вибором та розібратись у цифрах. Я був просто в шоці від того, наскільки по-різному банки це все подають і як хитро “замилюють очі”, щоб тільки переманити клієнта красивими цифрами. Cитуація була в банку Santander: там менеджери намагались переконати нас оформити іпотеку, навіть не озвучивши остаточну базову ставку! Вони зайшли з іншого боку, кажучи: “У вас буде 3.2% відразу, а через 6 місяців умови будуть переглянуті. Якщо ви виконаєте наші побажання, оформивши в нас страховку та інші послуги, то цей відсоток збережеться”. Все, крапка. Більше вони не сказали ні слова. І мені довелося витягувати з них інформацію, щоб вони врешті зізналися – реальна базова ставка становить аж 4.2%. Це дуже багато, і я чудово розумію, чому вони обрали саме такий спосіб подання інформації. Тому будьте дуже уважні. 

Внутрішній рейтинг банку

Ще одна маленька деталь, яка може зіграти на вашу користь. У банків є власні внутрішні рейтинги клієнтів. На нього впливає не лише ваш дохід і кредитна історія, а й інші речі: чи давно у вас тут рахунок, чи приходять на нього надходження, чи користуєтесь їхніми продуктами, чи оплачували якісь мінімальні кредити вже. Тому корисна порада на майбутнє: якщо плануєте іпотеку, відкрийте рахунок у тому банку, де збираєтесь її брати, заздалегідь, і переводьте туди свій дохід чи надходження від аутономо. Навіть якщо до іпотеки ще далеко – ця “історія стосунків з банком” потім може покращити і шанси на схвалення, і умови. Я відразу над цим думав і спеціально був відкрив окремо рахунок для аутономо саме в нашому банку ще задовго до отримання іпотеки.

З цифрами, розрахунками та відсотками, думаю, все зрозуміло. Але для всіх цих формул не вистачає найголовнішого – самої нерухомості та її ціни. Тому переходимо до найцікавішого, найемоційнішого (і часто найдовшого) етапу – пошуку тієї самої ідеальної квартири.

Крок 5. Пошук та підбір житла а також сучасні реалії Іспанії

Відразу скажу – ми свою квартиру шукали досить довго. Десь 6 місяців пошуку в провінції Астуріас не дали майже нічого. Ми переглянули точно більше 40 квартир. Якось завітали в провінцію Кантабрія і сталось диво – за два дні знайшли те, що хотіли. Звісно до приїзду ми шукали та залишали заявки на різні об’єкти, назначали години для перегляду і т.д. Іспанці звісно не дуже швидкі на підйом, і було відчуття що їм даже не цікаво ці квартири продавати та шукати клієнтів, бо ринок в даний момент настільки перегрітий, що нерухомість продається за 2-3 дні, реально. Але давайте все потрохи.

Де шукати нерухомість в Іспанії?

Дуже цікавий спосіб, через який і ми навіть дивились деякі квартири, це гуляти вулицями і шукати вивіски “Se Vende”. Можливо зараз воно вже не так працює, але точно є багато іспанців, які не хочуть шукати агентів нерухомості, платити їм відсотки чи виставляти самим на продаж нерухомість онлайн. Тому, якщо є якийсь райончик, де ви б хотіли купити квартиру/дім, можете прогулятись і пошукати такі вивіски. Але, як не крути, більшість ринку зараз все таки в інтернеті. 

Основні ресурси, де реально варто шукати житло в Іспанії

1. idealista.com – це так скажемо “база” і монополіст ринку. Звукові сигнали з цього додатку стануть вашим “нічним жахом”. Як мінімум так було в нас. 90% всіх нормальних квартир з’являються саме тут.
2. fotocasa.es – другий за популярністю сайт. Іноді тут проскакують варіанти, яких немає на Ідеалісті.
3. pisos.com, habitaclia.com, milanuncios.com – другорядні сайти, але для загальної картини можна моніторити і їх.

Є ще один специфічний шлях – банківська нерухомість. Ви можете запитати у менеджера свого банку, які квартири є у їхній власності (ті, що вони забрали за борги). Величезний плюс у тому, що на такі об’єкти банки часто дають іпотеку до 100%. Але реальність така, що вибір там зазвичай мізерний, квартири часто знаходяться у поганих районах або в абсолютно “вбитому” стані. Але спитати варто, раптом пощастить.

Огляди квартир: на що треба дивитись?

Коли ви почнете ходити на перегляди, потрібно звертати увагу на всі деталі. Агенти нерухомості (inmobiliarias) вміють гарно говорити, але жити там потім вам. Звертайте увагу на такі речі:

1. Метри квадратні. В Іспанії площа в оголошеннях часто вказується “загальна” (metros construidos) разом зі стінами, коридорами та шматком під’їзду або балконом. Реальна житлова площа (metros útiles) може бути на 20-30% меншою. 
2. Вологість та пліснява. Уважно дивіться на кути, підвіконня та стелі. Якщо є сильний запах плісняви, то краще уточнити все, зрозуміти, чи можна буде це виправити і т.д. Дуже часто на переглядах ми чули сильний запах освіжувачів повітря, якими старались приховати запах сирості. 
3. Стан будинку (Comunidad). Обов’язково питайте, чи немає запланованих великих ремонтів будинку (наприклад, заміна ліфта чи даху). В Іспанії це називається “derrama”. Для прикладу, якщо сусіди проголосували за ремонт даху на 50000 євро, то після покупки ця витрата частково ляже і на ваші плечі. Тому в контракті потрібно щоб було вказано, що всі роботи, які були заплановані перед покупкою нерухомості, має сплачувати продавець.

Додатково, окрім очевидного, не лінуйтеся перевірити “технічні” дрібниці:

1. Вода й каналізація. Відкрутіть крани в кухні та санвузлах — перевірте напір води і як іде злив. Понюхайте, чи немає запаху каналізації. Огляньте стан сантехніки й труб (де видно).
2. Звукоізоляція. Зачиніть вікна і послухайте, що чути: машини, літаки, сусіди. У старих будинках шумоізоляція буває дуже погана, та і в нових також.
3. Будинок зсередини й зовні. Не сідайте відразу в ліфт (якщо він є) – пройдіться пішки сходами вгору-вниз, огляньте під’їзд. Зовні також обійдіть будинок та зверніть увагу на фасад, балкони, стан загальних зон.
4. Задайте питання власнику чи ріелтору. Коли востаннє міняли труби в будинку, коли робили дах, яка електропроводка, скільки коштує опалення/охолодження взимку і влітку. Адекватний продавець на ці питання відповість.

Перевірка юридичної чистоти та папери

Знайшли що шукали? Супер. Тепер треба переконатися, що з нею все чисто, щоб після підписання договору не вилізли чужі борги. Зазвичай усі ці перевірки робить агентство нерухомості, але ви маєте чітко знати, що просити від них:

1. Nota Simple (витяг з реєстру власності/нерухомості)

Це найголовніший документ! Його можна запросити і самому онлайн, але зазвичай це робить агент нерухомості і відправляє вам. Цей папірець показує:

• Хто реальний власник.
• Чи немає на квартирі боргів, арештів чи чужої іпотеки.
• Яке призначення об’єкта (чи це точно житлове приміщення, а не перероблений комерційний склад).

2. Документи на проживання та енергоефективність

• Потрібно уточнити про Cédula de habitabilidad (сертифікат придатності для проживання) або Licencia de primera ocupación (дозвіл на заселення). Ми самі ці документи не запитували, думаю їх банк отримував якось іншим способом.
• Certificado energético (енергетичний сертифікат) – часто обов’язковий документ при купівлі.

3. Фінансові хвости (борги попередніх власників)

Ви повинні переконатися, що продавець оплатив усе до копійки:

• IBI ‒ щорічний державний податок на нерухомість.
• Comunidad ‒ щомісячні платежі за утримання будинку (попросіть довідку від адміністратора будинку про відсутність боргів). Також ще важливо запитати про суму ось цієї оплати, бо в майбутньому саме ви будете платити кожного місяця за Comunidad. Це переважно 50-150 євро. Але буває і набагато більше.
• Basura (вивіз сміття) та останні квитанції за воду, газ і світло. Вони ще будуть важливі для того, щоб на себе оформити контракти в цих комунальних компаніях.

4. Перевірка на статус VPO (соціальне житло) 

Є ще один дуже важливий нюанс, про який часто забувають. VPO (Vivienda de Protección Oficial) – це соціальне житло, яке колись будувалося з державними субсидіями для сімей з обмеженими доходами. Навіть якщо будинку вже 40-50 років, він все ще може мати цей статус (термін таких обмежень буває від 10 до 50 років). Ми навіть деякі майже новобудови дивились, яким 5-10 років, і квартири в них мали цей статус. Чому це важливо? Бо VPO має серйозні обмеження: максимальна ціна продажу жорстко встановлена законом (продавець не може просити більше), а ви як покупець повинні відповідати певним вимогам (це має бути ваше перше житло, дохід нижче певного порогу і т.д.). Плюс, таку квартиру не можна здавати в оренду, вона має бути лише вашим основним місцем проживання. Зазвичай статус VPO вказаний у Nota Simple. Але це не 100% гарантія – бувають випадки, коли там цього не видно, і лише нотаріус на фінальному етапі знаходить цю інформацію. Майте на увазі, що деякі хитро зроблені ріелтори можуть замовчувати про статус VPO, бо знають, скільки з цим мороки. Тому завжди прямо запитуйте: “Чи має ця нерухомість статус VPO?”.

Торгуйтеся, це тут нормально

Ніколи не соромтеся збивати ціну. Це Іспанія, і тут це працює як треба. Майже завжди можна скинути декілька тисяч євро. Якщо в квартирі є якісь недоліки (стара проводка, незручне планування) – використовуйте це як аргумент. Також на цьому етапі чітко і бажано письмово зафіксуйте, що саме залишається в квартирі (які меблі та техніка), бо іспанці інколи люблять вивезти все все.

Коли ціна та всі моменти узгоджені, настає момент підкріпити свої наміри грошима і підписати договір резервації (Contrato de Arras). І отут криється велика небезпека для тих, хто купує житло в іпотеку. Про це поговоримо в наступному кроці.

Крок 6. Договір резервації (Contrato de Arras)

Після того, коли ви знайшли квартиру чи дім мрії, поторгувалися і продавець погодився на вашу ціну, щоб нерухомість зняли з продажу і більше нікому не показували, вам потрібно підписати договір резервації – Contrato de Arras. 

Резервація зазвичай працює так: ви підписуєте папери і переказуєте на рахунок продавця або агентства завдаток. Сума може бути різною: іноді просять фіксовані 3000-5000 євро (саме так було у нас), а іноді відразу вимагають 10% від вартості житла. 

Закон Іспанії щодо цього договору дуже чіткий:

• Якщо після підписання передумали ви (покупець) – ваші гроші згорають і залишаються продавцю (типу ваш завдаток ви втрачаєте).
• Якщо передумав продавець (наприклад, знайшов когось, хто платить більше, або передумав продавати) – він зобов’язаний повернути вам ваш завдаток у подвійному розмірі.

Звучить все добре та справедливо. Але потрібно бути дуже уважним, і зрозуміти важливий нюанс підписання цього договору.

Уявіть ситуацію: ви підписали стандартний договір Contrato de Arras, віддали завдаток 10000 євро і йдете в банк. А банк, перевіривши квартиру або вашу платоспроможність, через кілька днів каже: “Вибачте, ми відмовляємо вам в іпотеці”. І ви змушені відмовитися від угоди. Продавець розводить руками, каже “Дуже шкода” і абсолютно законно залишає ваші 10000 євро собі. 

Як себе захистити при підписанні Contrato de Arras?

Потрібно наполягти, щоб агентство нерухомості або продавець додали в договір Arras один специфічний пункт (так звану cláusula de salvaguarda). Цей пункт має чітко вказувати: «У випадку, якщо банк офіційно відмовляє покупцю у наданні іпотечного кредиту, даний договір анулюється, а вся сума завдатку повертається покупцю в повному обсязі без будь-яких штрафних санкцій». 

В нашому договорі був такий пункт. Нам ще пояснювали, що часто потрібно мати відмову від 2-3 банків, щоб цей пункт діяв і вам повернули гроші в тому випадку, коли вам не погоджують іпотеку. Але деякі іспанські агентства можуть казати, що “ми ніколи такого не пишемо” або “продавець на це не піде”. Треба стояти на своєму, бо ризикувати такими грошима не варто. Нормальні та адекватні продавці завжди погоджуються на цю умову, якщо їм надати офіційний лист-відмову від банку.

Звісно коли ви вже були декілька разів у банку, встигли надати документи на нерухомість, ціну, і банк вже попередньо погодив іпотеку – проблем нема. Але ризик все одно є і про нього в наступному кроці.

Оцінка майна (tasación)

Наступним етапом, відразу після підписання Arras настає час “оцінки нерухомості”. Банк відправляє свого незалежного експерта (tasador), щоб той перевірив квартиру і сказав її реальну ринкову вартість. І тут є важливе правило банків: вони дають 80% іпотеки від найменшої суми (або від ціни покупки, або від ціни оцінки експерта).

Розглянемо  на нашому прикладі:

Ви домовилися купити квартиру за 200 000 євро. Ви розраховуєте, що банк дасть свої 80%, тобто 160000 євро, а 40000 євро ви заплатите зі своїх. 

Але приходить експерт, дивиться на квартиру і каже: “Її ціна – 180 000 євро”. 

Що робить банк? Він бере найменшу суму (180000) і рахує 80% від неї. Це виходить 144000 євро. Тобто банк вже не дасть іпотеку на суму 160000, а лише на суму 144000. І тепер, щоб купити квартиру за 200000 євро, вам потрібно додати зі своїх заощаджень уже не 40000, а 56000 євро. Якщо цих грошей у вас не буде – вам банк не погодить іпотеку.

Таке буває рідко, і нерухомість оцінюють переважно на тому самому рівні, а то й вище. До речі, “оцінщик” не обов’язково має бути від банку. Часто ріелтори дають свого і запевняють що “все буде оцінено так як потрібно”. Ну ви зрозуміли. 

Коли ви вже дійшли до цього моменту, далі наступає найважливіший момент ‒ підготовка всіх документів, відвідування нотаріусу та підписання договору купівлі-продажу. 

Крок 7. Фінальні документи, рішення банку (FEIN) та зустріч з нотаріусом

Ми вже на етапі фінального затвердження. Банк має дати своє остаточне “Так”. Для цього ваш менеджер формує повний пакет документів і відправляє його в головний офіс (кудись вгору, типу у відділ ризиків) на затвердження. 

Які документи зазвичай вимагає банк на цьому етапі?

Особисті та загальні: 

• Ваші NIE / TIE (картки резидента) і паспорти 
• Certificado de empadronamiento (довідка про прописку) 
• Vida Laboral (витяг із соцстраху про вашу трудову історію в Іспанії)
• Nota Simple (витяг із реєстру нерухомості) – має дати ріелтор або власник 
• Контракт резервації (Contrato de Arras), який ви вже підписали, та квитанція про переказ завдатку

Фінансові:

• Декларація про доходи Renta (про яку я вже розповідав)
• Останні квартальні декларації: Modelo 130 (IRPF) і Modelo 303 (IVA)
• Квитанції про сплату податку аутономо (cuota de autónomo) і витяг із Seguridad Social про сплату внесків
• Виписка з ваших банківських рахунків за останні 3-6 місяців (щоб банк побачив рух коштів)
• Довідки про відсутність боргів перед Hacienda та Seguridad Social

У нашому випадку, нагадаю, не було повної Renta за рік роботи в Іспанії як аутономо, тому вирішальними стали квартальні декларації плюс подана “рента” за український ФОП за 2023 рік. 

Ще про ситуацію саме з нашою квартирою. Тут по документах було ще жорсткіше. Квартирою, яку ми купляли, володів іспанський типу “банк” Sareb. Чому типу? Бо це не зовсім банк. Це так званий «поганий банк» (іспанською його так і називають – banco malo), який колись створила держава під час великої фінансової кризи. Його мета була дуже проста: скупити всі проблемні квартири, конфісковане майно та токсичні борги в інших іспанських банків, які тоді масово банкрутували. Тобто, по суті, це величезне державне агентство з розпродажу конфіскату. І от коли ви купуєте житло у Sareb, готуйтеся до справжньої бюрократії. Так скажемо у нас було на декілька “кілець пекла” більше, як зазвичай. Вони перевіряли нас як під мікроскопом. Нам довелося доводити походження ледь не кожного євро з нашого першого внеску. В один день вони попросили показати їм фактуру (рахунок) на кожне надходження грошей на мій рахунок аутономо. Чи то було 1000 євро, чи 50 євро. Потрібно було довести що це абсолютно «чисті» гроші. Ще одна проблема це те, що вони все роблять мега повільно. Тому, якщо бачите, що власник квартири Sareb – будьте готові. Ну звичайно там і на ціни хороші можна попасти, тому у всього є і свої плюси.

Документ FEIN – гарантія пропозиції від банку

Якщо головний офіс банку все влаштовує, вони випускають для вас документ під назвою FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Простими словами – це офіційна, юридично зобов’язуюча пропозиція банку. Саме тут, у документі FEIN, будуть прописані всі ваші остаточні умови: сума кредиту, ваші % річних, усі бонуси, терміни та штрафи за дострокове погашення. 

Саме коли хестор з банку подзвонить, або дасть знати, що для вас вже сформовано документ FEIN – можна бути спокійним. Банк уже точно підтвердив іпотеку. З моменту видачі FEIN банк вже не має права змінити умови в гіршу сторону. Цей документ діє мінімум 10 днів (у деяких провінціях може бути і більше). Це той період, який дається вам законом, щоб ви могли спокійно перечитати умови, порадитись з юристами і прийняти рішення без тиску з боку банку. Потрібно буде чітко все вивчити, переглянути всі нюанси та цифри. 

Десь на цьому кроці вам уже запропонують обрати собі нотаріуса, який буде займатись вашими документами та підготовкою до підпису контракту купівлі-продажу.

Нотаріус, та чому туди треба йти двічі?

За іспанськими законами, покупець (тобто ви) має повне право самі обрати нотаріуса. Банк не може нав’язати вам “свою” людину. Часто ріелтор може порекомендувати когось, або ж ви можете за відгуками пошукати, або в знайомих попитати. Важливо знайти хорошого нотаріуса який часто займається подібними справами. Ну і важливо щоб нотаріус знаходився у тому місті, де купується саме житло, або десь близько. Бо туди в “день X” мають прийти продавець, ріелтор, представник банку і ви.

Нашого нотаріуса нам порекомендував ріелтор. І ми залишились дуже задоволені. За відгуками в Google було зрозуміло що контора серйозна, ніяких підводних каменів не має бути. 

Важливо пам’ятати,  що процес оформлення іпотеки передбачає два, так скажемо “офіційні” візити до нотаріуса, ну і ще той, коли ви просто підете домовитись про послуги нотаріуса. Ми домовились онлайн, по телефону.

Нести якісь документи нотаріусу самому не потрібно. Після того, коли ви вже точно знаєте свого нотаріуса, ви маєте про це повідомити банку чи ріелтору (можливо попросять його email чи контакти). Вони між собою далі зазвичай все організовують самі. У банку документи FEIN відправляють у спеціальний іспанський онлайн сервіс. Доступ до цих документів нотаріусу передасть сам банк чи ріелтор (саме так було в нашому випадку). Можуть попросити і вас, але, як я це розумію, це буде спеціальний код, який просто треба буде передати нотаріусу. Далі він сам собі все завантажить. 

Дуже часто банки та агенції знають всіх самих популярних нотаріусів, так як працюючи в одному місті вони вже добре знайомі і комунікація між ними буде швидкою.

Ну що ж, повертаємось до тих “двох офіційних візитів” до нотаріуса.

Перший візит до нотаріуса – Acta previa

Коли всі документи вже буде вивчено нотаріусом, вони з вами зв’яжуться і назначать перший візит. Він відбувається за кілька днів до самої угоди. На цю зустріч ви йдете самі, без представників банку чи продавця. Нотаріус сідає з вами, бере ваш документ FEIN і простою мовою пояснює кожну строчку: скільки ви будете платити, які у вас страховки, що буде, якщо ви перестанете платити. Після цього ви проходите такий собі невеличкий “тест” (відповідаєте на запитання), щоб нотаріус переконався, що ви реально розумієте, під чим підписуєтесь на найближчі 20-30 років. Цей візит є абсолютно безкоштовним. Часто сюди беруть з собою перекладача, але я думаю що можна обійтись і без нього. Головне вивчити самим ще ті документи перед візитом. Якщо відчуваєте що з іспанською важко – тоді краще взяти. Але буває й таке, що деякі нотаріуси вимагають присутність офіційного перекладача, а не просто знайомого, що знає іспанську, чи перекладача в телефоні. Тому уточнюйте це. Ну і важливо не забути з собою документи (картки TIE, NIE) і паспорти, щоб вони могли звірити всі дані. Наш нотаріус дуже спокійно та повільно все пояснював, щоб ми точно зрозуміли, що він каже, і ми обійшлись без перекладачів.

Наступний візит я вже винесу у окремий розділ, так як це і буде той “день Х”, коли вам вручать ключі від вашого нового житла.

Крок 8. Остаточний візит до нотаріуса, firma, ключі – день X

Почну я цей розділ відразу з нашої історії, бо саме цей день у нас переносився аж 4 рази. Ми дуже сильно чекали понеділок, 28 квітня 2025 року – день, коли нам мали урочисто вручити ключі від нашої довгоочікуваної квартири в Іспанії. В неділю, 27 квітня, нам телефонує хестор з банку і каже: “Мусимо перенести дату на вівторок, бо представник банку не зможе завтра бути”. Окей, як уже є. Вони там між собою вирішили все того ж дня, в неділю, що було дуже дивно для іспанців. В понеділок, 28 квітня, ми гуляли собі в очікуванні завтрашнього дня, і тут по всій Іспанії… зникає світло! Цей день пам’ятають точно всі, хто на той час знаходився в країні. Електромережа повністю перестала працювати по всій території. Не працювали світлофори, банки, магазини (оплата карткою була неможливою), інтернету та сигналу на телефоні не було взагалі. Все було повністю паралізовано. Про цей блекаут можна багато почитати в інтернеті. Дехто вже думав про ядерну війну або кінець світу. Але який же кінець світу, якщо нам завтра їхати квартиру купляти? Ми сподівались, що через пару годин все запрацює. Так і сталось – ввечері електромережу запустили, і все потрохи почало повертатись на свої місця. Головне слово у попередньому реченні – “потрохи”. Вже на наступний день, їдучи в дорозі з Астурії в Кантабрію, нам дзвонить хестор і каже: “Сьогодні не зможемо підписати, якась там онлайн-система перевірки кадастрових номерів не працює після збою”, її тільки відновлюють. Виявилось, без цієї системи нотаріус не міг провести угоду. Були надії, що протягом кількох годин її піднімуть, але ні. Ми думали повертатись додому, але був шанс, що в середу система запрацює, тому ми залишились ночувати у друзів у Кантабрії. Як ви, думаю, вже здогадалися ‒ нічого не запрацювало. Наступний день було призначено на четвер, але вже через декілька хвилин нас повідомили, що в четвер вже 1 травня, а це офіційний вихідний по всій Іспанії. Ну і фінал: п’ятниця, 2 травня 2025 року. День Х нарешті настав! 

Як я вже писав, саме в цей день в кабінеті у нотаріуса збираються всі: ви, продавець, представник вашого банку (apoderado), ріелтор, ну і сам нотаріус. 

Тут підписуються відразу два величезних документи: 

1. Договір купівлі-продажу між вами та продавцем (Escritura de compraventa).

2. Договір іпотеки між вами та банком (Escritura de préstamo hipotecario).

Ви переказуєте залишок своїх власних коштів (ті самі 20% мінус сума завдатку по Arras), а представник банку передає продавцю банківський чек (cheque bancario) на суму іпотеки (ті самі 80%). До речі, деякі нотаріуси інколи просять, щоб і ваш залишок був у вигляді банківського чека, але часто можна зробити просто звичайний переказ і показати виписку – це краще уточнити заздалегідь. У нашому випадку варіант був саме той, коли всі кошти були передані банківським чеком, який ми ж самі забрали за годину до підписання. Про це попросив хестор нашого банку, оскільки він знаходився в одній провінції, а підпис був у іншій, і вони там якось домовились з іншим офісом. Але це наш випадок, тому уточнюйте ці моменти всі.

Далі лунають привітання, всі тиснуть один одному руки, і вам нарешті віддають омріяні ключі! Наш нотаріус, до речі, був ще тим приколістом. Після всього він сказав: “Ой, ми не зробили фото, коли ви підписували!”. І ми знову сідали, робили серйозні обличчя і типу ставили підпис на документах, а він в цей момент фотографував процес моїм телефоном. Потім всі разом сфотографувались і на цьому все. Ключі в нас.

Але після цього моменту є ще кілька важливих речей, про які варто пам’ятати, щоб усе зробити правильно.

Після покупки квартири: перші кроки

1. Заміна замків

Це найперше, що потрібно зробити. Зрозуміло, що ключі вже у вас, але ми в Іспанії, і незрозумілі нам до кінця правила з окупасами ніхто не відміняв.

2. Отримання копії договору (Copia Simple)

Важливо чим швидше отримати спрощену копію головного договору (Copia simple). Вам її дадуть або відразу на руки, або ж через 2-3 дні. Оригінал договору (величезну книгу з печатками) ви отримаєте лише через кілька місяців, коли він пройде всі державні реєстрації. Нам дали копію договору відразу в день підписання.

3. Прописка та виписка старих власників

Наступним кроком має бути похід у мерію (Ayuntamiento). Там ви прописуєтесь у своєму новому житлі (робите empadronamiento). Обов’язково перевірте, чи виписалися старі власники. Покупка житла не виписує їх автоматично. 

4. Комуналка та Comunidad

Далі з цією копією ескрітури та пропискою ви вже можете йти (або дзвонити) в комунальні компанії (світло, вода, газ, інтернет) і переоформлювати контракти на своє ім’я. Також обов’язково знайдіть президента вашого будинку або адміністратора (Comunidad de vecinos), покажіть їм договір і дайте номер свого рахунку, щоб вони могли щомісяця списувати плату за утримання будинку.

5. Повернення грошей (provisión de fondos)

Через кілька місяців вам прийде бонус – повернення частини грошей. Пам’ятаєте ті 10% на податки та послуги нотаріуса? Перед підписанням іпотеки банк списує з вашого рахунку суму із запасом, бо точні витрати відразу невідомі. Після того, як хесторія все перерахує, залишок вам повернуть на рахунок. Нам повернули 365 євро на рахунок. 

6. Лист від Catastro

Ще через деякий час на вашу поштову скриньку прийде важливий лист від Gerencia Regional del Catastro з назвою “Acuerdo de alteración de titularidad”. Це офіційне підтвердження того, що державні реєстри оновилися і країна офіційно бачить вас як єдиних власників житла.

А що буде, якщо перестати платити за іпотеку?

Квартиру звісно не заберуть після пари пропущених платежів ‒ закон встановлює чіткі пороги. У першій половині терміну іпотеки банк може вимагати дострокового повернення всього кредиту лише при простроченні приблизно від 12 місяців, у другій половині ‒ від 15 місяців, і перед цим зобов’язаний надіслати офіційну вимогу й дати час на оплату. Якщо зрозуміліше, то коли ви перестанете платити банку за іпотеку, через 12 місяців банк може попросити погасити всю суму відразу. В такі ігри краще не грати.

Навіть один день прострочки звичайного платежу ‒ це вже штраф (суму краще уточнити в банку). 

Якщо дійде до того, що банк через несплату забере ваше житло і продасть, а виручених грошей не вистачить на покриття боргу, залишок теоретично можуть стягувати з іншого вашого особистого майна.

Надіюсь такого ні в кого не буде, але потрібно розуміти всю серйозність іпотеки.

Невеликий словник іспанських термінів

Щоб вам було легше орієнтуватися, зібрав в одному місці всі терміни, які зустрічаються в статті й у самому процесі:

• NIE / TIE ‒ ідентифікаційний номер і картка іноземця
• Autónomo ‒ самозайнята особа (аналог нашого ФОП)
• Renta ‒ річна податкова декларація про доходи
• Modelo 130 / 303 ‒ квартальні декларації аутономо (IRPF та IVA)
• Vida Laboral ‒ витяг про вашу трудову історію в Іспанії
• Nota Simple ‒ витяг із реєстру нерухомості (власник, борги, обтяження)
• Tasación ‒ офіційна оцінка вартості житла
• Contrato de Arras ‒ договір резервації із завдатком
• Cláusula de salvaguarda ‒ захисний пункт у договорі (повернення завдатку при відмові банку)
• FEIN ‒ офіційна юридично зобов’язуюча пропозиція банку з усіма умовами
• Bonificaciones ‒ знижки до ставки за підключені продукти банку
• Gestoría ‒ контора, що оформлює документи, податки й реєстрацію
• IBI ‒ щорічний податок на нерухомість
• ITP ‒ податок на купівлю вторинного житла
• Comunidad (de propietarios) ‒ фонд мешканців і щомісячна плата за утримання будинку
• Derrama ‒ окремий додатковий збір на великий ремонт будинку
• VPO ‒ соціальне житло з обмеженнями на ціну та продаж
• Cédula de habitabilidad ‒ сертифікат придатності для проживання
• Empadronamiento ‒ прописка в мерії за місцем проживання
• Escritura ‒ нотаріальний акт (купівлі-продажу та іпотечний)
• Provisión de fondos ‒ сума, яку банк блокує наперед на податки й оформлення (залишок потім повертають)

Фінал + «Розділ для своїх»

Коли ми тільки починали, нам здавалось, що іпотека в Іспанії ‒ це щось не для українців на тимчасовому захисті, без «безстрокового контракту» і з річним стажем аутономо. А виявилось ‒ все реально і не так складно. Треба лише трохи підготуватись, не боятись питати, обійти кілька банків і не вестись на перші пропозиції відразу. Якщо змогли ми ‒ зможете і ви.

Дуже надіємось, що ця стаття стане для когось поштовхом, після якого ви нарешті зайдете в той перший банк і спокійно запитаєте: «А що мені треба для іпотеки?». І щоб одного дня ви так само отримали ключі від власної квартири.

Якщо у вас уже є свій досвід – поділіться ним у коментарях. Ваша історія може стати для когось дуже корисною, і можливо дасть відповіді, яких бракувало. Питайте, якщо щось незрозуміло ‒ постараюсь відповісти. А якщо стаття була корисною, перешліть її тим, кому вона зараз потрібна, і підписуйтесь на нас та слідкуйте за оновленнями. І обов’язково загляніть в «Розділ для своїх».

Ну от і все… майже все. Стаття вийшла немаленька, та і сама тема не така проста, і мені хотілось пояснити максимально все доступно та показати “як було в нас”. Але далі ‒ ще цікавіше та корисніше.

Розділ для своїх: наші точні цифри, розрахунки, оплати та МЕГАКАЛЬКУЛЯТОР іпотеки

Щоб ви отримали максимальну користь від цієї статті і не ламали голову над формулами та розрахунками, ми підготували бонусний розділ. 

Нижче ми покажемо всі точні цифри та розрахунки саме нашої іпотеки: яка ціна квартири, скільки мали власних грошей, скільки віддали при покупці, скільки зараз платимо та (що особливо важливо) як повертаємо борг набагато швидше і дешевше (без відсотків банку). Ще розповім історію, як нам на декілька місяців підняли були ставку і в чому була причина.

Ну і найголовніше – ви отримаєте мій унікальний МЕГАКАЛЬКУЛЯТОР іпотеки! Він буквально за секунду прорахує ваші шанси, розкладе по поличках усі платежі, переплати та покаже купу корисної інформації. Ви зможете використовувати його при початкових розрахунках, підготовці до покупки нерухомості або навіть прямо під час переговорів з менеджером у відділенні. Повірте, цей інструмент дійсно вартий вашої уваги. Якби ми мали щось схоже на початку нашого шляху ‒ все було б набагато простіше і легше. 

І ще важливе: відкривши «Розділ для своїх», ви не просто отримуєте всі ці цифри й калькулятор. Ви підтримуєте наш сервіс і наше натхнення робити такі гайди далі. Дякуємо, що ви з нами!