Hipotecas en España: nuestra historia y guía paso a paso.

Hemos conseguido una hipoteca para un piso en España (a 21 TP3T al año) y ahora estamos pagando nuestra propia vivienda, no un piso alquilado. 

Al momento de obtener la hipoteca, solo llevaba un año trabajando como autónomo en España y nadie en la familia tenía un contrato de trabajo indefinido, requisito indispensable para conceder una hipoteca. Además, abrimos una cuenta de autónomo para mi esposa y depositamos una pequeña cantidad para demostrar que también había empezado a trabajar oficialmente. Lo conseguimos; todo es posible, solo hay que seguir ciertos pasos, prepararse para impresionar al banco, como hicimos nosotros, y estar al tanto de la realidad del mercado inmobiliario español.

En este artículo, compartiré nuestra experiencia al obtener una hipoteca en España, todos los pasos que seguimos, y contaré la historia de cómo encontramos nuestra propia casa, la cual ya hemos reformado, e incluso tuvimos un problema con los tristemente célebres "okupas", y muchas otras cosas interesantes.

Pero antes de empezar, conozcámonos. Somos la familia Brych, Mykhailo (www.instagram.com/miguel_brych/) y Olesya (www.instagram.com/olesia_brych/). Muchos ya nos conocen por el artículo popular "«Cómo pasar la aduana para un coche en España»". Gracias a ella, miles de ucranianos despacharon sus coches en la aduana de forma independiente y sin gastos innecesarios. También hay un artículo popular "«Trabajo como autónomo en España.»", donde describí detalladamente todos los matices de trabajar como autónomo en España. Por cierto, la primera razón por la que empecé a trabajar aquí oficialmente fue la posibilidad de obtener una hipoteca, algo que ya mencioné allí. Pero hablaremos de eso más adelante.".

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Bueno, vámonos.

El tema de comprar una vivienda propia en España está muy de moda ahora, y es fácil entender por qué. Muchos llevan viviendo aquí varios años, y pagar alquiler constantemente resulta ilógico, y nadie quiere hacerlo. Quizás sea nuestra mentalidad y deseamos tener nuestro propio espacio, ser dueños de nuestro hogar. Y cuando no es tan difícil como a veces parece, sin duda vale la pena intentarlo.

Tras vivir en España algo más de tres años y mudarnos cuatro veces (de esto ya hablé en otra ocasión), nos planteamos comprar un piso. Al principio, nos asaltaron muchas dudas, como "¿De verdad queremos vivir aquí para siempre?", "¿O quizás nos mudemos a otro país o volvamos a Ucrania algún día?". Pero, en cualquier caso, comprendimos que tener un piso propio es una inversión muy inteligente, y viendo el vertiginoso aumento de los precios inmobiliarios en España, la decisión estaba tomada: teníamos que comprarlo.

En esta etapa, comenzamos con la preparación, la búsqueda de información, la búsqueda de apartamento (la etapa más larga), las negociaciones con el banco y, posteriormente, la inscripción. Intentaré describir todos estos puntos con el mayor detalle posible y dividirlos en los pasos que nosotros mismos seguimos; creo que esto les servirá como una guía práctica.

Paso 1. Preparación y búsqueda de información

Llegamos a España seis días antes del inicio de la guerra a gran escala en Ucrania, lo que significa que, al igual que cientos de miles de ucranianos, nos encontramos en situación de TK (protección temporal o, como se dice, residencia temporal). Es importante destacar que no contábamos con ningún tipo de permiso de residencia permanente, y que la hipoteca nos fue aprobada incluso con dicha documentación. Por supuesto, desde el principio dudamos de que el banco estuviera interesado en trabajar con nosotros. Pero tras analizar la situación y hablar con algunos empleados, nos dimos cuenta de que había posibilidades. Sinceramente, fuimos al centro de Oviedo (Asturias), donde vivíamos entonces, entramos en la primera sucursal que encontramos y, a nuestra manera española, simplemente preguntamos: "¿Qué necesitamos para obtener una hipoteca?". Se suponía que el requisito más importante era tener ingresos oficiales. Es fundamental que el banco entienda que podremos devolver la deuda cuando nos presten cien o varios cientos de miles de euros. Resulta interesante que en algunas sucursales comentaran que los ingresos no necesariamente tienen que ser en España; lo fundamental es que sean en moneda extranjera (dólares, euros). Es decir, si existe un contrato con una empresa extranjera que genera ingresos en moneda extranjera, ni siquiera es necesario tener un permiso de trabajo español o un contrato laboral. Afirmaban haber concedido hipotecas a extranjeros sin ningún problema, incluso a aquellos que no tenían residencia en España. Sin embargo, en los últimos años las condiciones se han endurecido, por lo que conviene aclarar este punto por separado.  

En mi caso, en aquel momento solo tenía un FOP ucraniano y la mayor parte de mis ingresos eran en grivnas. Por lo tanto, se decidió cerrar el FOP en Ucrania y abrir uno autónomo en España para tener ingresos oficiales aquí. Encontré un buen asesor fiscal ucraniano que me explicó todos los detalles y me indicó cómo hacerlo correctamente. Todo esto se describe en detalle en el artículo «Trabajo como autónomo». Así pues, desde principios de 2024, comencé a trabajar oficialmente en España y a pagar impuestos. 

Otro aspecto muy importante para el banco era la presentación de la declaración anual de la renta. Esta declaración se presenta una vez al año y, en pocas palabras, muestra los ingresos del año anterior. Esto es lo que le interesa al banco: saber cuánto ganaste el año pasado. A menudo, los bancos solicitan las declaraciones incluso de los dos años anteriores para comprobar la estabilidad de los ingresos.

Entendí que, al trabajar oficialmente en España desde principios de 2024, recibiría mi "Renta" recién en 2025. No quería esperar y perder el tiempo, así que tomamos una decisión muy interesante: junto con Hestor, presenté una "Renta" en España por los ingresos ucranianos como autónomo correspondientes a 2023. Ya hablé de esto aquí (https://www.instagram.com/reels/DShmiiJCLEC/). Con esta "Renta", nuestras posibilidades de obtener una hipoteca aumentaron considerablemente y, en adelante, diría que fue decisiva. Fue gracias a esta declaración anual y a los ingresos estables durante varios meses trabajando como autónomo en España que nos aprobaron la hipoteca, sin siquiera esperar la "Renta" de 2024. 

Pues bien, para el banco era igualmente importante contar con ahorros diferidos (fondos propios) para la primera cuota. Por lo tanto, una vez resueltos los asuntos relativos a la documentación necesaria, las declaraciones y la existencia de ingresos oficiales, era lógico comprender y calcular «¿Cuáles deberían ser esos ingresos oficiales?» y «¿Cuánto dinero se necesita para la primera cuota?». Todo esto lo veremos en el siguiente paso.

Paso 2. Ingresos y fondos para el primer pago

Regla de la primera cuota 30%

Normalmente, el banco advierte de inmediato que necesitas tener en tu cuenta un saldo equivalente a aproximadamente 301 TP3T del valor de la propiedad que deseas comprar. En otras palabras, si quieres comprar una propiedad (casa, apartamento) con un precio de 200 000 euros, debes tener 301 TP3T * 200 000 = 60 000 euros ahorrados en tu cuenta. Esto es lo que el banco verificará y será una condición muy importante para la aprobación de la hipoteca. 

Les explicaré por qué 30%:

• 20%: este será su primer pago para la vivienda, porque normalmente los bancos solo dan 80% del costo de una hipoteca.
• 10% son varios gastos: impuestos sobre la compra, servicios notariales, etc.

¿Por qué 20% es el pago inicial y el banco solo entrega 80% del valor? Porque es una práctica estándar en todos los bancos. Según entiendo, se protegen con esto en caso de que la persona deje de pagar y tengan que llevar el apartamento a los tribunales y ponerlo a la venta. Como nos explicó el cajero, al banco no le interesa el inmueble; lo principal es recuperar su dinero. Y si tienen que vender la vivienda rápidamente, y posiblemente a un precio inferior al del mercado, esta reserva de 20% garantiza que el banco obtendrá lo que quiere y no incurrirá en pérdidas. En otras palabras, cubren sus riesgos de esta manera.

Y un punto importante más: para el banco, estos 20% acumulados (que suele ser una cantidad considerable) son un indicador de su capacidad y disciplina financiera. Si la familia ha logrado ahorrar esa cantidad, significa que saben planificar un presupuesto, no malgastan el dinero en tonterías y se les puede confiar un préstamo importante a 20 o 30 años. Es decir, ya han demostrado que saben administrar sus finanzas.

¿Y qué pasa con esos 10% para gastos? Lo diré de entrada: en la práctica, este monto suele ser algo menor. El problema es que una gran parte de este porcentaje corresponde al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (Impuesto a la Compra de Bienes Inmuebles). Sin embargo, bajo ciertas condiciones, este impuesto puede reducirse significativamente. 

Por ejemplo, en muchas provincias de España existe un tipo reducido para jóvenes (si el solicitante tiene hasta 35 años). En este caso, no se pagan los 8-101 TP3T de impuesto sobre el valor del piso, sino solo 41 TP3T (el porcentaje puede variar ligeramente según la región y la situación familiar). También pueden existir requisitos: debe ser la primera vivienda propia, debe convertirse en la residencia habitual y no estar destinada al alquiler, y el precio de la vivienda no debe superar el límite establecido (que también varía según la provincia). En este sentido, conviene consultar la información específica de cada provincia.

Incluso en estos gastos 10%, se incluye el precio de los servicios notariales y otros pagos:

1. Notaría y Registro de la Propiedad. Esto incluye la formalización del contrato de compraventa, el contrato de hipoteca y la inscripción oficial del nuevo propietario en el registro de la propiedad. Los precios de estos servicios están regulados por el Estado y dependen del valor de la vivienda y del número de páginas del contrato. Generalmente, el coste total ronda los 1000-2000 euros.
2. Servicios de Gestoría. Al contratar una hipoteca, el banco no le encargará personalmente llevar la documentación al registro o a la oficina tributaria. Utilizan los servicios de su Gestoría de confianza, que se encargará de todo, pagará los impuestos y la inscripción. Nosotros pagamos por sus servicios, que rondan los 400-600 euros.
3. Tasación. Antes de concederte el préstamo, el banco debe asegurarse de que el piso realmente vale esa cantidad y que la hipoteca es líquida. Para ello, un perito independiente realiza una tasación oficial. El coste ronda los 300-500 euros, pero, en muchos casos, el banco devuelve el importe si la tasación la realiza su perito y concede la hipoteca.

Me gustaría mencionar otro punto que quizás ya hayan escuchado o leído en las noticias: una hipoteca de 90% o incluso 100% del costo de la vivienda. Hablamos de un programa gubernamental reciente, donde el Estado supuestamente actúa como avalista de esos 20% del primer pago. Suena perfecto. Esta iniciativa está diseñada específicamente para jóvenes menores de 35 años inclusive, así como para familias con hijos menores. La idea es que solo necesites ahorrar unos 10% para impuestos y gastos, y el banco aportará el resto con la garantía estatal. Pero la realidad española es tal que aún hay que luchar mucho para conseguirlo. En mi opinión, sin buenos contactos en el banco o un asesor hipotecario muy astuto, es casi imposible obtener estas condiciones hoy en día. Nuestros amigos intentaron informarse sobre este programa, fueron a diferentes sucursales y, al final, no lo consiguieron. Alguien dice que aún no tiene instrucciones claras "de arriba", etc. Claro, deberías intentar preguntar a tu banco, tal vez tengas suerte. Pero, aun así, lo ideal es contar con el formulario 30% estándar de tus propios fondos y prepararte con antelación.

A continuación, pasemos al siguiente tema muy importante: los ingresos.

Regla de solvencia (30-35%)

El banco necesita asegurarse de que la hipoteca no convierta tu vida en una lucha por la supervivencia. Quieren ver que, después de pagar el préstamo, te quede dinero para comida, servicios, ropa, actividades extraescolares para los niños y una vida normal. Por eso, en España existe una regla de oro: la cuota mensual de la hipoteca no puede superar el 30-351 TP3 TP de tus ingresos familiares netos (después de impuestos). Ahora te lo explicaré con más detalle.

Veamos un ejemplo muy sencillo. 

Imaginemos una familia en la que un marido y una mujer trabajan y juntos ganan 3.000 euros netos al mes. 

Restamos 30% de esta cantidad: 3000 * 0,30 = 900 euros. Esto es como tu límite máximo para todos los pagos del préstamo (pero a menudo se omiten los 35%).

Ahora calculemos el pago mensual de un apartamento valorado en 200.000 euros. En el párrafo anterior, ya mencioné que el banco solo otorga 801 TP3T del valor de la propiedad. Por lo tanto, el importe de la hipoteca (préstamo) será de 160.000 euros (esta es la cantidad que el banco le prestará). Si usted recibe este importe a 30 años con un tipo de interés medio, digamos, del 31 TP3T anual, su pago mensual será de aproximadamente 675 euros. 

Así pues, 675 euros encajan perfectamente en tu límite de 900 euros. Tu nivel de ingresos es cómodo y el banco te aprobará la hipoteca sin ningún problema.

Pero hay una advertencia muy importante: ¡sus préstamos actuales!

El banco no solo analiza la hipoteca futura, sino también su historial crediticio general. Si tiene otros préstamos y realiza pagos mensuales de una cantidad fija, el banco lo tendrá en cuenta o, al menos, le preguntará al respecto. 

Volvamos a nuestro ejemplo: 

Tu límite total de crédito bancario es de 900 euros.

Digamos que tienes un préstamo para un coche por el que pagas 200 euros al mes.

Y te llevaste un MacBook o un televisor a plazos y pagas 50 euros cada mes.

Ahora calculemos su límite hipotecario real: 

900 – 200 (coche) – 50 (equipamiento) = 650 euros.

Ahora el banco calculará el importe de la hipoteca para que su cuota mensual no supere los 650 euros. Si elige el mismo piso por 200.000 euros, cuya cuota debería ser de 675 euros, el banco podría denegarle el préstamo por falta de solvencia, ya que “no dispone” de esos 25 euros de reserva. Aunque la cantidad del ejemplo no es significativa y, muy probablemente, el banco habría aprobado la hipoteca de todos modos. Cuando la diferencia es mucho mayor, el banco podría ofrecerle una solución: realizar una entrada mucho mayor con sus ahorros para reducir el importe del préstamo (y, por consiguiente, la cuota mensual).

Por eso, los asesores hipotecarios suelen recomendar: antes de solicitar una hipoteca al banco, intente liquidar, en la medida de lo posible, todas las tarjetas de crédito, préstamos a plazos y préstamos para automóviles. Cuanto más limpio esté su historial crediticio al momento de presentar la documentación y menos pagos pendientes tenga, más dinero podrá prestarle el banco para la vivienda.

Espero que con estos cálculos todo haya encajado y que ahora tengas una visión general clara. Para que no te rompas la cabeza con fórmulas, no calcules porcentajes en la calculadora de tu móvil y entiendas tus probabilidades con precisión, en una sección especial de este artículo encontrarás información al respecto. «"Una sección para ti"» He preparado una actividad interactiva muy práctica. MEGA CALCULADORA de hipotecas. 

Ahí puedes ingresar tus datos (ingresos, precio del apartamento deseado, préstamos actuales) y el sistema te dará un resultado instantáneo: cuál es tu límite de pago, cuál es el costo máximo de vivienda que puedes esperar y cuánto efectivo necesitas tener en tu cuenta para empezar. También te mostrará las cuotas mensuales de la hipoteca proyectadas y mucha otra información útil. Al abrir la sección "Para tus amigos", apoyas nuestro servicio y nos inspiras a seguir creando guías como esta. ¡Vamos!

Paso 3. Tipos de hipotecas: ¿fija, variable o mixta?

Una vez que hayas organizado tus finanzas y estés seguro de que el banco está dispuesto a hablar contigo, surge la siguiente pregunta importante: ¿Qué hipoteca deberías elegir? En España existen tres tipos principales de hipotecas, y tu elección determinará cuánto dinero pagarás al banco durante los próximos 20 o 30 años. 

1. Tasa fija (hipoteca fija)

Esta es una opción para quienes buscan paz y estabilidad. Usted acuerda con el banco un porcentaje determinado (por ejemplo, 2,51 TP3T o 31 TP3T anuales), que se mantiene fijo durante toda la duración del préstamo. Independientemente de la situación mundial, ya sea una crisis o inflación, su cuota mensual siempre será la misma. 

Esta es exactamente la tasa fija que tenemos, de 2% por año. Sabemos con certeza que dentro de 5 y 15 años estaremos pagando nuestros 500 euros, porque viendo lo que está pasando en el mundo ahora, es mejor entender esto.

Existen otros dos tipos de hipotecas, que describiré en breve, pero definitivamente no recomendaría aceptarlas.

2. Tasa variable (hipoteca variable)

En este caso, su pago puede variar con el paso de los años y depender directamente de un indicador como el Euribor (que es el tipo de interés medio al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí). 

No voy a escribir las fórmulas de cálculo porque no las entiendo del todo. Creo que puedes encontrar información al respecto en internet en muchos sitios. Pero sé que si hay una crisis mundial y estos indicadores suben bruscamente, tu pago puede aumentar entre 200 y 300 euros en un mes. 

3. Hipoteca mixta

Durante los primeros años (de 3 a 10), se mantiene un tipo de interés fijo y se paga una cantidad constante, como se describe en la primera opción. Transcurrido este periodo, la hipoteca pasa a ser variable y depende automáticamente de los mismos indicadores. Actualmente, los bancos españoles están promocionando activamente este tipo de hipoteca, ofreciendo tipos de interés bastante atractivos durante los primeros años. 

Creo que la mejor opción es la opción 1: una tarifa fija. La aceptaste y duermes tranquilo. Pero la decisión es tuya. 

Después de determinar el tipo de hipoteca, sería bueno hablar de la tasa de interés, que será el indicador y criterio más importante para elegir un banco.

Paso 4. Intereses hipotecarios, trucos bancarios y cómo elegir las mejores condiciones.

¿Qué son los intereses hipotecarios? En pocas palabras, son el precio que pagas al banco por usar su dinero. Analicemos qué significan realmente estos 3% anuales. Mucha gente piensa erróneamente: «Sí, pido 160.000 euros, y 3% son 4.800 euros de sobrepago al banco. ¡No es tanto!». Pero no es tan sencillo.

3% es la TAE sobre el saldo de su deuda. 

Retomemos nuestro ejemplo anterior: el apartamento cuesta 200.000 euros, el banco le concedió una hipoteca de 160.000 euros a 30 años con un tipo fijo 3%. 

Su pago mensual en estas condiciones será de aproximadamente 675 euros (calculado mediante una fórmula matemática especial).

Usted pagará esta cantidad cada mes durante 30 años (lo que equivale a 360 meses). 

360 meses * 675 euros = 243.000 euros. 

Es decir, usted pidió prestados 160.000 euros al banco y, en 30 años, les devolverá 243.000 euros. Su sobrepago neto será de 83.000 euros. Este es el principal ingreso del banco.

También conviene saber que en España se aplica el llamado “sistema francés” de amortización de préstamos. Esto significa que el banco calcula los intereses no sobre el capital inicial, sino sobre la deuda pendiente al final del mes. Sin embargo, hay un detalle importante: el banco es astuto y, al principio, se queda con la mayor parte de sus ganancias. A continuación, lo explicaré.

Cómo el banco cancela el dinero y cómo se distribuye el pago de su hipoteca  

Primer mes de hipoteca

Su deuda con el banco: 160.000 euros. 

El banco toma esta cantidad y calcula su interés anual 3%: 

160000 * 3% (o 0,03) = 4800 euros. Esta es la cantidad de intereses que el banco quiere recibir durante este primer año de uso de la totalidad del importe.

Pero como pagamos la hipoteca mensualmente, el banco simplemente divide este importe de interés anual entre 12 meses: 4800 / 12 = 400 euros.

Por lo tanto, de su pago total de 675 euros, el banco se queda inmediatamente con 400 euros en concepto de intereses, y solo los 275 euros restantes se destinan al pago del coste del apartamento (el capital del préstamo).

Segundo mes de hipoteca

Su saldo de deuda ha disminuido ligeramente: 160.000 – 275 = 159.725 euros.

Ahora el banco realiza el mismo procedimiento, pero con una nueva cantidad:

(159725 * 3%) / 12 meses = 399,31 euros.

Así pues, en el segundo mes, el banco le descontará 399 euros en intereses de sus 675 euros, y 276 euros se destinarán a amortizar la hipoteca del piso.

¿Entiendes la lógica? Durante los primeros 10 o 15 años de una hipoteca, la mayor parte de tu pago mensual va directamente a las ganancias del banco. Solo hacia el final del plazo, cuando la deuda restante sea pequeña, la mayor parte del dinero se destinará al pago del apartamento, y los intereses serán mínimos. 

Espero que los porcentajes queden claros. A continuación, veamos qué te ofrecerán los bancos y cómo intentarán "jugar contigo", cuyas reglas debes conocer para elegir las mejores condiciones.

Tipos de interés bancarios y condiciones para obtenerlos

Tras tus primeras visitas al banco, y una vez que conozcan tu situación, empezarán a ofrecerte diferentes condiciones y a tentarte con cifras atractivas. Por ejemplo, te dirán: “Te ofrecemos una tasa de solo 21 TP3T al año”. Suena muy bien. Pero entonces empieza el juego y te ofrecerán las llamadas “bonificaciones” con las que podrás mantener ese porcentaje tan bueno.

Lo más frecuente es que el banco ofrezca lo siguiente:

– Transfiere tu salario o ingresos de forma autónoma a su cuenta (Nómina).

– Contrata un seguro de vida a través de ellos.

- Contratar un seguro para el propio apartamento (Seguro de hogar).

– A veces incluso te obligan a aceptar su tarjeta de crédito o a instalar un costoso sistema de alarma de tus socios.

Cada una de estas bonificaciones reduce el porcentaje inicial (tasa base) de la hipoteca en una cantidad determinada. Normalmente, en la práctica, funciona así: -0,51 TP3T por transferencia de nómina o ingresos (Nómina), -0,201 TP3T por seguro de vida, -0,201 TP3T por seguro de vivienda, a veces -0,101 TP3T por uso activo de la tarjeta de crédito, etc. Las condiciones pueden variar entre bancos. La única regla general es que la reducción máxima de la tasa por bonificaciones es de solo 11 TP3T.

Ahora bien, hablemos del principal truco de esos servicios bancarios. Su seguro suele ser mucho más caro que si lo contrataras directamente con una aseguradora convencional. Y si le dices al banco: “No necesito su seguro, solo quiero una hipoteca”, tu tasa de interés aumenta automáticamente. 

También es importante recordar que algunos servicios son obligatorios al solicitar una hipoteca. Por ejemplo, el seguro de hogar y, a menudo, el seguro de vida. Sin ellos, el banco podría denegar la hipoteca, ya que quiere asegurarse de que usted o la propiedad estén asegurados ante diversas situaciones.

Para nosotros, la tarea más importante en esta etapa es determinar cuál será la tarifa base inicial. Este es el porcentaje que recibirá incluso si cancela todos sus servicios (ya sea de inmediato o en el futuro). Pero no es necesario que cancele de inmediato. Debe calcular todos los números y comprender qué condiciones le convienen más.

Un ejemplo de cómo funcionan las bonificaciones bancarias:

• 3% (base)
• Menos 0,5% (transferiste tus ganancias a su cuenta)
• Menos 0,2% (contrataron su seguro de vida)
• Menos 0,2% (contratamos un seguro para el apartamento)
• Menos 0,1% (se aceptó una tarjeta de crédito)
• Recibimos 2% al año. 

Así es como tu tarifa de 3% se convierte en la ideal de 2% (como nos sucedió a nosotros). Pero nuestra situación fue, en general, muy interesante. El banco nos dejó claro que si rechazábamos inmediatamente sus servicios adicionales y el seguro al firmar el contrato, nuestra tarifa no subiría simplemente a 1% (es decir, de la tarifa condicional de 2% a 3%, como debería ser según la lógica de las bonificaciones). Nos dijeron que la tarifa base se dispararía inmediatamente a 4% o más. Es decir, el banco nos estaba dando un ultimátum: o aceptamos nuestro "paquete" o las condiciones no nos resultarán rentables. Pero tenemos la oportunidad de rechazar sus servicios (seguro y sistema de alarma) 3 años después de firmar el contrato, y entonces definitivamente mantendremos nuestra tarifa base.

A menudo, si comparas la cuota mensual de la hipoteca con los servicios bancarios (teniendo en cuenta el tipo de interés preferencial, como el 2%), no difiere mucho de la cuota mensual sin dichos servicios (cuando contratas un seguro a terceros, pero el porcentaje del banco aumenta, como en el caso del 3%). Ahora lo explicaré con palabras más sencillas y con cifras concretas.

Volvamos a solicitar una hipoteca de 160.000 euros.

Opción 1: Hipoteca con todas las bonificaciones bancarias (a 2% por año)

El pago mensual del apartamento es de unos 590 euros. Además, pagamos aparte dos pólizas de seguro con el banco (vida y hogar) y posiblemente otros servicios, lo que supone otros 100 euros al mes.

Calculemos los gastos totales: 590 euros + 100 euros = 690 euros al mes.

Opción 2: Usted rechazó el seguro bancario y las bonificaciones, y la tasa aumentó a 3% por año.

Debido al aumento del tipo de interés, la cuota mensual del alquiler subió automáticamente a 675 euros. Es decir, ahora pagas 85 euros más por el apartamento. Sin embargo, cancelaste un seguro bancario caro y lo contrataste a través de un agente de una compañía externa, donde las mismas pólizas cuestan unos 30 euros al mes.

Calculemos aquí el coste total: 675 euros + 30 euros = 705 euros al mes.

Opción 3: «El justo medio» (la forma más eficaz)

Lo más sensato es rechazar los seguros bancarios caros, pero conservar la bonificación básica por transferencia de nómina o ingresos por actividades autónomas. Por ello, el banco suele ofrecer el mayor descuento: 0,51 TP3T. He visto esta bonificación en muchos bancos.

Así pues, nuestra tasa ahora es de 2,5% al año (3% de base menos 0,5% de salario).

La cuota hipotecaria para una hipoteca de 2,5% será de unos 632 euros.

Añadimos nuestro seguro a terceros por 30 euros al mes.

Calculemos los gastos totales: 632 euros + 30 euros = 662 euros al mes.

Creo que ahora está claro que primero debes averiguar el costo exacto del seguro y los servicios, calcular los pagos mensuales y comparar los montos finales. Después de eso, entenderás qué condiciones te convienen más.

En la sección especial de este artículo, "Sección para tus seres queridos", de la calculadora de hipotecas, podrás calcularlo todo de la forma más clara posible y ver inmediatamente las cifras exactas. 

¿Qué banco elegir y cuál elegimos?

La regla principal es no acudir nunca a un solo banco. Visita al menos 5 o 6 entidades distintas (BBVA, CaixaBank, Santander, Unicaja, Sabadell, etc.). Cuando tengas una oferta preliminar de un banco, puedes presentarla a otro y preguntar: “Nos ofrecen una hipoteca al 3,51%, ¿qué nos pueden ofrecer mejor?”. Puedes negociar con los bancos. Como compiten por los buenos clientes, suelen estar dispuestos a revisar las condiciones, bajar los tipos de interés o hacer excepciones.

Te contamos sobre el banco que elegimos en «"Capítulos para ti mismo"». No nos ofrecieron mejores condiciones que aquí. Como ya escribí, nuestra tasa es 2%. Nosotros mismos no entendíamos cómo había sucedido, e incluso el cajero se sorprendió al abrir la resolución de nuestra solicitud (que está aprobada allá arriba, en la oficina central). Al ver 2%, dijo "Estáis en pasta". Esto, como nos explicó entonces, es una especie de jerga española (la palabra "pasta" significa dinero), que en nuestra opinión se traduce como "¡Bueno, estáis con las abuelas!" o "¡Estáis en chocolate!". 

Las condiciones eran muy elevadas y completamente atípicas para el mercado actual. En ese momento, otros bancos ofrecían un promedio de 3,51 TP3T+, incluyendo todos los bonos. Por supuesto, también intentamos ir a otro banco con esta oferta, bastante popular en el norte: CajaRural. Al ver nuestro porcentaje, el gerente simplemente se encogió de hombros y dijo: “Ni lo piensen, nadie les ofrecerá nada mejor ahora”.

Por cierto, hace poco fui con unos amigos a varios bancos para ayudarles a elegir y a entender las cifras. Me sorprendió la forma tan distinta en que los bancos presentan la información y la astucia con la que manipulan las cifras para atraer al cliente. En el Banco Santander, los gestores intentaron convencernos de contratar una hipoteca ¡sin siquiera mencionar el tipo de interés base final! Nos dijeron: “Tendrán un 3,21% de interés al 3% de inmediato, y después de 6 meses se revisarán las condiciones. Si contratan seguros y otros servicios con nosotros, este porcentaje se mantendrá”. Y punto. No dijeron ni una palabra más. Tuve que sacarles información para que finalmente admitieran que el tipo de interés base real era de 4,21% al 3%. Es muchísimo, y entiendo perfectamente por qué eligieron esa forma de presentar la información. Así que tengan mucho cuidado. 

Calificación interna del banco

Otro pequeño detalle que puede jugar a tu favor. Los bancos tienen sus propias calificaciones internas de clientes. Estas calificaciones se ven influenciadas no solo por tus ingresos e historial crediticio, sino también por otros factores: cuánto tiempo llevas con una cuenta, si tienes recibos, si utilizas sus productos y si ya has pagado el mínimo de algún préstamo. Por lo tanto, un consejo útil para el futuro: si planeas una hipoteca, abre una cuenta en el banco donde la vas a solicitar con anticipación y transfiere allí tus ingresos o los de tu trabajo por cuenta propia. Incluso si la hipoteca aún está lejos, este historial de relaciones con el banco puede mejorar tanto las posibilidades de aprobación como las condiciones. Inmediatamente pensé en esto y, mucho antes de obtener una hipoteca, abrí una cuenta separada en nuestro banco específicamente para el trabajo autónomo.

Con números, cálculos y porcentajes, creo que todo está claro. Pero a todas estas fórmulas les falta lo más importante: el inmueble en sí y su precio. Por lo tanto, pasamos a la etapa más interesante, más emotiva (y a menudo la más larga): la búsqueda del apartamento ideal.

Paso 5. Búsqueda y selección de vivienda, así como realidades modernas de España.

Lo diré sin rodeos: buscamos nuestro apartamento durante bastante tiempo. Después de unos seis meses de búsqueda en la provincia de Asturias, casi no encontramos nada. Vimos más de cuarenta apartamentos. Un día visitamos la provincia de Cantabria y ocurrió un milagro: en dos días encontramos lo que buscábamos. Claro que, antes de llegar, buscamos y enviamos solicitudes para varios inmuebles, concertamos citas para visitarlos, etc. Los españoles no se apresuran a subir de precio, y parecía que ni siquiera les interesaba vender estos apartamentos ni buscar compradores, porque el mercado está tan saturado que, siendo realistas, los inmuebles se venden en dos o tres días. Pero vayamos paso a paso.

¿Dónde buscar propiedades en España?

Una forma muy interesante, que incluso utilizamos para ver algunos apartamentos, es pasear por las calles buscando carteles de "Se Vende". Quizás ya no funcione así, pero sin duda hay muchos españoles que no quieren buscar agentes inmobiliarios, pagarles intereses ni poner su propiedad a la venta por internet. Así que, si hay una zona concreta donde te gustaría comprar un piso o una casa, puedes pasear y buscar esos carteles. Pero, digan lo que digan, la mayor parte del mercado ahora está en internet. 

Principales recursos donde realmente vale la pena buscar alojamiento en España

1. Idealista.com es, por así decirlo, la "base" y el monopolio del mercado. Las señales sonoras de esta aplicación se convertirán en tu "terror nocturno". Al menos, así fue para nosotros. Aquí aparecen todos los apartamentos normales, como el 90%.
2. fotocasa.es es el segundo sitio más popular. A veces, aquí se encuentran opciones que no están en Idealist.
3. pisos.com, habitaclia.com, milanuncios.com son sitios secundarios, pero para tener una visión general, también puedes monitorizarlos.

Existe otra opción: los inmuebles bancarios. Puedes preguntar al gerente de tu banco qué apartamentos poseen (los que adquirieron como garantía). Una gran ventaja es que los bancos suelen conceder hipotecas de hasta 100% para este tipo de propiedades. Sin embargo, la realidad es que la oferta suele ser escasa y los apartamentos a menudo se encuentran en zonas problemáticas o en muy mal estado. Aun así, vale la pena preguntar; quizás tengas suerte.

Reseñas de apartamentos: ¿en qué fijarse?

Cuando empieces a visitar propiedades, debes prestar atención a todos los detalles. Los agentes inmobiliarios pueden hablar mucho, pero tú tienes que vivir allí. Presta atención a lo siguiente:

1. Metros cuadrados. En España, la superficie anunciada suele indicarse como “total” (metros construidos), incluyendo paredes, pasillos y una parte de la entrada o balcón. La superficie habitable real (metros útiles) puede ser entre 20 y 30 metros cuadrados menor. 
2. Humedad y moho. Observe con atención las esquinas, los alféizares y los techos. Si percibe un fuerte olor a moho, conviene aclarar la situación y determinar si tiene solución. Con frecuencia, durante las visitas, se percibe un fuerte olor a ambientadores, utilizados para disimular la humedad. 
3. Estado de la vivienda (Comunidad). Asegúrese de preguntar si hay previstas reparaciones importantes (por ejemplo, la sustitución del ascensor o del tejado). En España, esto se denomina “derrama”. Por ejemplo, si los vecinos votaron a favor de reparar el tejado por 50.000 euros, tras la compra, parte de este gasto recaerá sobre usted. Por lo tanto, el contrato debe estipular que todas las obras previstas antes de la compra del inmueble correrán a cargo del vendedor.

Además, aparte de lo obvio, no seas perezoso y revisa los detalles "técnicos":

1. Agua y alcantarillado. Abra los grifos de la cocina y los baños; compruebe la presión del agua y el funcionamiento del desagüe. Preste atención al olor a aguas residuales. Inspeccione el estado de las tuberías (donde sean visibles).
2. Insonorización. Cierra las ventanas y escucha lo que oyes: coches, aviones, vecinos. Las casas antiguas suelen tener un aislamiento acústico deficiente, y las nuevas también.
3. La casa por dentro y por fuera. No tomes el ascensor inmediatamente (si lo hay); sube y baja las escaleras e inspecciona la entrada. Recorre también la casa por fuera y presta atención a la fachada, los balcones y el estado de las zonas comunes.
4. Hazle preguntas al propietario o al agente inmobiliario. ¿Cuándo se cambiaron las tuberías por última vez? ¿Cuándo se reparó el tejado? ¿Qué tipo de instalación eléctrica tiene? ¿Cuánto cuesta la calefacción y el aire acondicionado en invierno y verano? Un vendedor competente responderá a estas preguntas.

Verificación de la legalidad y la documentación

¿Encontraste lo que buscabas? ¡Genial! Ahora debes asegurarte de que todo esté en orden para que, después de firmar el contrato, no surjan deudas de terceros. Normalmente, todas estas verificaciones las realiza una agencia inmobiliaria, pero debes saber con claridad qué preguntarles:

1. Nota Simple (extracto del registro de la propiedad/bienes inmuebles)

¡Este es el documento más importante! Puedes solicitarlo tú mismo en línea, pero normalmente lo hace un agente inmobiliario y te lo envía. Este documento muestra:

• ¿Quién es el verdadero propietario?.
• ¿Existen deudas, arrestos o hipotecas de terceros sobre el apartamento?.
• ¿Cuál es la finalidad del edificio (es definitivamente un edificio residencial y no un almacén comercial reconvertido)?.

2. Documentos sobre vivienda y eficiencia energética

• Necesitamos aclarar lo de la Cédula de habitabilidad o la Licencia de primera ocupación. Nosotros no solicitamos estos documentos; creo que el banco los obtuvo por otro medio.
• El certificado energético suele ser un documento obligatorio al realizar una compra.

3. Deudas financieras (de los propietarios anteriores)

Debes asegurarte de que el vendedor haya pagado todo hasta el último centavo:

• El IBI es un impuesto estatal anual sobre bienes inmuebles.
• Comunidad - pagos mensuales para el mantenimiento de la vivienda (solicite un certificado al administrador de la comunidad que acredite que no existen deudas). También es importante preguntar por el importe de este pago, ya que en el futuro usted será quien lo abone mensualmente. Suele oscilar entre 50 y 150 euros, pero puede ser mucho mayor.
• Facturas de recolección de basura y de agua, gas y electricidad recientes. Esta información será importante para la firma de contratos con estas compañías de servicios públicos.

4. Comprobar el estado de VPO (vivienda social) 

Existe otro matiz muy importante que a menudo se olvida. La VPO (Vivienda de Protección Oficial) es una vivienda social que en su día se construyó con subvenciones estatales para familias con ingresos limitados. Incluso si la casa tiene ya entre 40 y 50 años, puede conservar esta condición (el plazo de estas restricciones oscila entre 10 y 50 años). Incluso hemos visto edificios casi nuevos, de entre 5 y 10 años, y los apartamentos que contenían tenían esta condición. ¿Por qué es importante? Porque la VPO tiene restricciones importantes: el precio máximo de venta está estrictamente fijado por ley (el vendedor no puede pedir más) y usted, como comprador, debe cumplir ciertos requisitos (debe ser su primera vivienda, ingresos por debajo de un determinado umbral, etc.). Además, este tipo de apartamento no puede alquilarse; debe ser su residencia principal. Normalmente, la condición de VPO se indica en la Nota Simple. Pero esto no es una garantía absoluta: hay casos en los que no aparece allí, y solo el notario, en la fase final, encuentra esta información. Tenga en cuenta que algunos agentes inmobiliarios astutos pueden guardar silencio sobre el estado de la VPO (Propiedad Voluntaria) porque saben los problemas que puede ocasionar. Por lo tanto, pregunte siempre directamente: "¿Esta propiedad tiene el estado de VPO?".

Aquí es normal encontrar gangas.

Nunca temas rebajar el precio. Esto es España, y aquí funciona como debe ser. Casi siempre puedes conseguir un descuento de unos cuantos miles de euros. Si el piso tiene algún defecto (cableado antiguo, distribución incómoda), úsalo como argumento. Además, en esta fase, anota claramente, y preferiblemente por escrito, qué queda exactamente en el piso (qué muebles y electrodomésticos), porque a veces a los españoles les gusta llevarse todo.

Una vez acordado el precio y todos los detalles, llega el momento de formalizar la compra con dinero y firmar un contrato de reserva (Contrato de Arras). Y ahí reside el gran peligro para quienes compran una vivienda con hipoteca. Hablaremos de esto en el siguiente paso.

Paso 6. Acuerdo de Reserva (Contrato de Arras)

Una vez que haya encontrado el apartamento o la casa de sus sueños, haya negociado y el vendedor haya aceptado su precio, de modo que la propiedad se retire de la venta y ya no se muestre a nadie, deberá firmar un contrato de reserva. 

Normalmente, el proceso de reserva funciona así: firmas los papeles y transfieres un depósito a la cuenta del vendedor o de la agencia. El importe puede variar: a veces piden una cantidad fija de 3.000 a 5.000 euros (que es exactamente lo que nos pasó a nosotros), y otras veces exigen inmediatamente el 101% del coste del alojamiento. 

La ley española es muy clara con respecto a este contrato:

• Si usted (el comprador) cambia de opinión después de firmar, su dinero se pierde y permanece en poder del vendedor (es decir, pierde su depósito).
• Si el vendedor cambia de opinión (por ejemplo, encuentra a alguien que paga más o cambia de opinión sobre la venta), está obligado a devolverle el depósito por el doble.

Todo suena bien y justo. Pero debes tener mucho cuidado y comprender los matices importantes al firmar este contrato.

Imagínese la situación: usted firmó un contrato de arras estándar, pagó un depósito de 10.000 euros y fue al banco. Y el banco, tras comprobar el piso y su solvencia, unos días después le comunica: “Lo sentimos, le denegamos la hipoteca”. Y usted se ve obligado a cancelar el acuerdo. El vendedor se da por vencido, dice “Lo siento” y se queda legalmente con sus 10.000 euros. 

¿Cómo protegerse al firmar un Contrato de Arras?

Es necesario insistir en que la agencia inmobiliaria o el vendedor añadan una cláusula específica (la denominada cláusula de salvaguarda) al contrato de Arras. Esta cláusula debe indicar claramente: «En caso de que el banco deniegue oficialmente la hipoteca al comprador, este contrato queda anulado y se le devuelve íntegramente el importe del depósito sin penalización alguna». 

En nuestro contrato figuraba una cláusula de este tipo. Nos explicaron que, para que esta cláusula sea válida y se pueda recuperar el dinero en caso de denegación de la hipoteca, a menudo es necesario contar con la negativa de dos o tres bancos. Sin embargo, algunas agencias inmobiliarias españolas pueden argumentar que “nunca redactamos tal cláusula” o que “el vendedor no la aceptará”. Hay que mantenerse firme, ya que no merece la pena arriesgar ese dinero. Los vendedores serios y competentes siempre aceptan esta condición si se les proporciona una carta oficial de denegación del banco.

Por supuesto, si ya has ido al banco varias veces, has podido presentar la documentación de la propiedad y el precio, y el banco ya ha preaprobado la hipoteca, no hay problema. Pero aún existe un riesgo, y hablaremos de ello en el siguiente paso.

Tasación de inmuebles

La siguiente etapa, inmediatamente después de firmar el contrato de compraventa, es la tasación inmobiliaria. El banco envía a su perito independiente (tasador) para inspeccionar el apartamento y determinar su valor real de mercado. Cabe destacar una regla importante de los bancos: las hipotecas 80% se otorgan a partir del importe mínimo (ya sea del precio de compra o del valor tasado por el perito).

Consideremos nuestro ejemplo:

Usted ha acordado comprar un apartamento por 200.000 euros. Espera que el banco le preste el crédito 80%, es decir, 160.000 euros, y usted pagará 40.000 euros de sus propios fondos. 

Pero llega un experto, mira el apartamento y dice: "Su precio es de 180.000 euros". 

¿Qué hace el banco? Toma la cantidad mínima (180.000) y le resta 80%. Esto da como resultado 144.000 euros. Es decir, el banco ya no concederá una hipoteca por 160.000, sino solo por 144.000. Ahora, para comprar un piso de 200.000 euros, necesitas aportar 56.000 euros de tus ahorros en lugar de 40.000. Si no dispones de este dinero, el banco no te aprobará la hipoteca.

Esto rara vez sucede, y la propiedad suele valorarse al mismo nivel, o incluso más. Por cierto, el tasador no tiene por qué ser necesariamente del banco. A menudo, los agentes inmobiliarios se esmeran y aseguran que “todo se valorará como corresponde”. Bueno, ya se hacen una idea. 

Una vez llegado este punto, llega el momento más importante: preparar todos los documentos, visitar al notario y firmar el contrato de compraventa. 

Paso 7. Documentos finales, decisión bancaria (FEIN) y reunión con el notario.

Nos encontramos en la etapa de aprobación final. El banco debe dar su aprobación definitiva. Para ello, su gerente prepara un paquete completo de documentos y lo envía a la oficina central (o a un departamento superior, como el de riesgos) para su aprobación. 

¿Qué documentos suele requerir el banco en esta etapa?

Información personal y general: 

• Tu NIE/TIE (tarjeta de residencia) y pasaporte 
• Certificado de empadronamiento (certificado de registro) 
• Vida Laboral (declaración de la Seguridad Social sobre tu historial laboral en España)
• Nota Simple (extracto del registro de la propiedad) – debe ser proporcionada por el agente inmobiliario o el propietario. 
• El contrato de reserva (Contrato de Arras) que ya ha firmado y el recibo de transferencia del depósito.

Financiero:

• Declaración de ingresos de Renta (de la que ya hablé)
• Últimas declaraciones trimestrales: Modelo 130 (IRPF) y Modelo 303 (IVA)
• Recibos de pago de la cuota de autónomo y un extracto de la Seguridad Social que acredite el pago de las cotizaciones.
• Sus extractos bancarios de los últimos 3 a 6 meses (para que el banco pueda ver su flujo de efectivo).
• Certificados de no deudas con Hacienda y Seguridad Social

En nuestro caso, permítanme recordarles, no hubo Renta completa por el año de trabajo en España como persona autónoma, por lo que los factores decisivos fueron las declaraciones trimestrales más la “renta” presentada para el FOP ucraniano para 2023. 

Más sobre la situación con nuestro apartamento. Aquí, los documentos fueron aún más complicados. El apartamento que compramos era propiedad de un "banco" español llamado Sareb. ¿Por qué "banco"? Porque no es exactamente un banco. Es el llamado "banco malo" (en español, se llama banco malo), que fue creado por el Estado durante la gran crisis financiera. Su objetivo era muy simple: comprar todos los apartamentos problemáticos, propiedades confiscadas y deudas tóxicas de otros bancos españoles que estaban quebrando en masa en ese momento. Es decir, en esencia, es una enorme agencia estatal para vender propiedades confiscadas. Y cuando compras una casa a Sareb, prepárate para una verdadera burocracia. Digamos que tuvimos que pasar por más trámites de lo habitual. Nos examinaron como si estuviéramos bajo un microscopio. Tuvimos que demostrar el origen de casi cada euro de nuestro pago inicial. Un día nos pidieron que les mostráramos una factura (recibo) de cada dinero recibido en mi cuenta autónoma. Ya fueran 1000 euros o 50 euros. Era necesario demostrar que el dinero era totalmente lícito. Otro problema es que todo es extremadamente lento. Por lo tanto, si ves que el dueño del apartamento es Sareb, prepárate. Claro que también se pueden conseguir buenos precios, así que todo tiene sus ventajas.

Documento FEIN – garantía de oferta del banco

Si la sede central del banco está satisfecha con todo, le emitirá un documento llamado FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). En pocas palabras, se trata de una oferta oficial y legalmente vinculante del banco. En este documento, se detallan todas las condiciones finales: el importe del préstamo, el interés anual %, todas las bonificaciones, los plazos y las penalizaciones por amortización anticipada. 

Cuando el contador del banco le llame o le notifique que ya se ha generado el documento FEIN, puede estar tranquilo. El banco ya ha confirmado la hipoteca. Desde el momento en que se emite el FEIN, el banco ya no tiene derecho a modificar las condiciones a su favor. Este documento tiene una validez mínima de 10 días (en algunas provincias puede ser mayor). Este es el plazo que le otorga la ley para que pueda releer con calma las condiciones, consultar con abogados y tomar una decisión sin presiones del banco. Deberá estudiar todo con detenimiento, revisar todos los detalles y cifras. 

En algún punto de esta etapa, se le ofrecerá la opción de elegir un notario que se encargará de sus documentos y le preparará para la firma del contrato de compraventa.

Notario, ¿por qué tiene que ir allí dos veces?

Según la ley española, el comprador (es decir, usted) tiene pleno derecho a elegir a su propio notario. El banco no puede imponerle a uno de ellos. A menudo, un agente inmobiliario puede recomendarle a alguien, o puede buscar opiniones o preguntar a sus amigos. Es importante encontrar un buen notario con experiencia en asuntos similares. Además, es importante que el notario esté ubicado en la ciudad donde se compra la vivienda o en sus alrededores. Porque el día X, el vendedor, el agente inmobiliario, el representante del banco y usted deberán estar presentes.

Nuestro notario nos fue recomendado por un agente inmobiliario y quedamos muy satisfechos. Según las reseñas de Google, era evidente que la oficina era seria y que no debería haber ningún problema. 

Es importante recordar que el proceso de solicitud de hipoteca implica dos visitas, por así decirlo, "oficiales" al notario, y una más cuando simplemente se acude a solicitar los servicios notariales. Llegamos a un acuerdo en línea, por teléfono.

No es necesario que lleve usted mismo ningún documento al notario. Una vez que conozca con seguridad a su notario, debe informar al banco o al agente inmobiliario al respecto (pueden solicitar su correo electrónico o datos de contacto). Por lo general, ellos se encargan de organizar todo entre sí. El banco envía los documentos FEIN a un servicio online español especial. El banco o el agente inmobiliario dará al notario acceso a estos documentos (Eso es exactamente lo que sucedió en nuestro caso.). Puede que también te lo pidan, pero según entiendo, será un código especial que simplemente tendrás que darle al notario. Luego, él se encargará de descargar todo. 

Con mucha frecuencia, los bancos y las agencias conocen a todos los notarios más populares, ya que al trabajar en la misma ciudad, se conocen bien y la comunicación entre ellos será rápida.

Bueno, volvamos a esas "dos visitas oficiales" al notario.

Primera visita al notario – Acta previa

Una vez que el notario haya revisado todos los documentos, se pondrá en contacto con usted para programar la primera visita. Esta se realiza unos días antes de la transacción. Usted asistirá personalmente, sin representantes del banco ni del vendedor. El notario se sentará con usted, tomará su documento de identificación fiscal (FEIN) y le explicará cada línea en un lenguaje sencillo: cuánto pagará, qué seguro tiene y qué sucederá si deja de pagar. Después, realizará una breve prueba (responderá preguntas) para que el notario pueda asegurarse de que comprende realmente lo que está firmando para los próximos 20 o 30 años. Esta visita es totalmente gratuita. A menudo, el notario lleva un traductor, pero creo que puede prescindir de él. Lo principal es estudiar los documentos usted mismo antes de la visita. Si le resulta difícil el español, es mejor llevar uno. Sin embargo, también sucede que algunos notarios requieren la presencia de un traductor oficial, y no solo de un amigo que hable español o un traductor telefónico. Por lo tanto, asegúrese de verificar este punto. Y es importante no olvidar sus documentos (tarjetas TIE y NIE) y pasaportes para que puedan verificar todos los datos. Nuestro notario nos explicó todo con mucha calma y despacio para que entendiéramos exactamente lo que decía, y lo hicimos sin necesidad de traductores.

Incluiré la próxima visita en una sección aparte, ya que ese será el "día X" en el que recibirás las llaves de tu nuevo hogar.

Paso 8. Visita final al notario, firma, llaves – día X

Comenzaré esta sección con nuestra historia, ya que este día en particular se pospuso cuatro veces. Teníamos muchas ganas de que llegara el lunes 28 de abril de 2025, el día en que nos entregarían las llaves de nuestro tan esperado apartamento en España. El domingo 27 de abril, un cajero nos llamó y nos dijo: “Tenemos que cambiar la fecha al martes, porque el representante del banco no podrá estar mañana”. Bueno, así fue. Decidieron todo entre ellos el mismo día, domingo, lo cual fue muy extraño para los españoles. El lunes 28 de abril, estábamos paseando con ilusión por el día siguiente, y entonces, en toda España… ¡se fue la luz! Este día es recordado por todos los que estaban en el país en ese momento. La red eléctrica dejó de funcionar por completo en todo el territorio. Los semáforos, los bancos, las tiendas no funcionaban (era imposible pagar con tarjeta), no había internet ni señal telefónica. Todo estaba completamente paralizado. Se puede leer mucho sobre este apagón en internet. Algunas personas ya han pensado en una guerra nuclear o en el fin del mundo. Pero ¿qué clase de fin del mundo sería si tuviéramos que comprar un apartamento mañana? Esperábamos que todo funcionara en un par de horas. Y así fue: por la noche se restableció la electricidad y todo empezó a volver a la normalidad. La palabra clave en la frase anterior es “poco a poco”. Al día siguiente, mientras conducíamos de Asturias a Cantabria, el notario nos llamó y nos dijo: “No podremos firmar hoy, un sistema en línea para comprobar los números catastrales no funciona tras un fallo”, que aún se está restableciendo. Resultó que sin este sistema el notario no podía finalizar la transacción. Teníamos la esperanza de que se solucionara en unas horas, pero no. Pensamos en volver a casa, pero existía la posibilidad de que el sistema funcionara el miércoles, así que pasamos la noche con unos amigos en Cantabria. Como ya habrán adivinado, nada funcionó. La cita para el día siguiente estaba prevista para el jueves, pero a los pocos minutos nos informaron de que el jueves era 1 de mayo, día festivo oficial en toda España. Y el gran final: viernes 2 de mayo de 2025. ¡El día X finalmente había llegado! 

Como ya escribí, en este día todos se reúnen en la notaría: usted, el vendedor, su representante bancario (apoderado), el agente inmobiliario y el propio notario. 

Aquí se firman dos documentos importantísimos al mismo tiempo: 

1. Contrato de compraventa entre usted y el vendedor.

2. Contrato hipotecario entre usted y el banco (Escritura de préstamo hipotecario).

Usted transfiere el saldo de sus propios fondos (el mismo 20% menos el importe del depósito de Arras), y el representante del banco le entrega al vendedor un cheque bancario por el importe de la hipoteca (el mismo 80%). Cabe mencionar que algunos notarios solicitan que el saldo se presente mediante cheque bancario, pero a menudo basta con realizar una transferencia bancaria ordinaria y mostrar el extracto; es mejor aclarar esto con antelación. En nuestro caso, la opción elegida fue precisamente aquella en la que todos los fondos se transfirieron mediante cheque bancario, el cual recogimos nosotros mismos una hora antes de firmar. El cajero de nuestro banco lo solicitó así, ya que él se encontraba en una provincia y la firma en otra, y de alguna manera llegaron a un acuerdo con otra sucursal de la misma provincia. Pero este es nuestro caso, así que aclaremos todos estos puntos.

Entonces se oyen las felicitaciones, todos se dan la mano y, por fin, ¡te entregan las llaves con las que tanto has soñado! Por cierto, nuestro notario también era muy gracioso. Al final, dijo: “¡Ah, no les hicimos una foto cuando firmaron!”. Nos sentamos de nuevo, pusimos cara seria y, como si nada, firmamos los documentos. En ese momento, él tomó fotos del proceso con mi teléfono. Luego nos hicimos una foto todos juntos y listo. Tenemos las llaves.

Pero después de eso, hay algunas cosas más importantes que recordar para hacerlo todo bien.

Después de comprar un apartamento: primeros pasos

1. Reemplazo de cerradura

Esto es lo primero que debes hacer. Claro, ya tienes las llaves, pero estamos en España y nadie ha derogado las normas sobre okupas, que no comprendemos del todo.

2. Obtención de una copia del contrato (Copia Simple)

Es importante obtener una copia simplificada del contrato principal lo antes posible. La recibirá de inmediato o en 2 o 3 días. El contrato original (un libro voluminoso con sellos) lo recibirá dentro de unos meses, una vez que haya superado todos los trámites de registro estatales. Nos entregaron una copia del contrato el día de la firma.

3. Registro y baja de antiguos propietarios

El siguiente paso es ir al ayuntamiento. Allí te empadronarás. Asegúrate de comprobar si los antiguos propietarios se han dado de baja. Comprar una casa no implica automáticamente su baja. 

4. Comunal y Comunidad

Luego, con esta copia de la escritura y el permiso de residencia, puedes dirigirte (o llamar) a las compañías de servicios públicos (electricidad, agua, gas, internet) y renovar los contratos a tu nombre. Además, asegúrate de encontrar al presidente o administrador de tu edificio (Comunidad de Vecinos), mostrarle el contrato y proporcionarle tu número de cuenta para que puedan debitar la cuota mensual de mantenimiento.

5. Reembolso de dinero (aporte de fondos)

En unos meses, recibirás una bonificación: el reembolso de parte del dinero. ¿Recuerdas el formulario 10% para impuestos y servicios notariales? Antes de firmar la hipoteca, el banco deduce el importe de tu cuenta con un margen, ya que los costes exactos no se conocen de inmediato. Una vez que la oficina de contabilidad haya realizado el recuento, el saldo se devolverá a tu cuenta. Nos reembolsaron 365 euros en nuestra cuenta. 

6. Carta de Catastro

Después de un tiempo, recibirá en su buzón una carta importante de la Gerencia Regional del Catastro titulada “Acuerdo de alteración de titularidad”. Esta es la confirmación oficial de que los registros estatales se han actualizado y el país lo reconoce oficialmente como el único propietario de la vivienda.

¿Qué ocurre si dejas de pagar la hipoteca?

Por supuesto, no se le quitará el apartamento por un par de pagos atrasados; la ley establece límites claros. En la primera mitad del plazo de la hipoteca, el banco solo puede exigir el pago anticipado de la totalidad del préstamo si el retraso es de aproximadamente 12 meses; en la segunda mitad, a partir de los 15 meses, y antes de eso, está obligado a enviar un requerimiento formal y otorgar un plazo de pago. En otras palabras, si deja de pagar la hipoteca al banco, después de 12 meses, el banco puede exigir el pago total de una sola vez. Es mejor no jugar a este tipo de juegos.

Incluso un solo día de retraso en un pago regular supone una multa (es mejor consultar el importe con el banco). 

Si llega el caso de que el banco se quede con su casa y la venda por falta de pago, y el producto de la venta no sea suficiente para cubrir la deuda, el saldo restante podría, en teoría, embargarse contra sus otros bienes personales.

Espero que nadie tenga que pasar por esto, pero es necesario que comprendan la gravedad de una hipoteca.

Un pequeño diccionario de términos españoles

Para facilitarte la navegación, he recopilado en un solo lugar todos los términos que aparecen en el artículo y en el proceso en sí:

• NIE / TIE ‒ número de identificación y tarjeta de extranjero
• Autónomo - Persona autónoma (análoga a nuestra empresa unipersonal)
• Alquilar - declaración anual de impuestos sobre la renta
• Modelo 130 / 303 ‒ declaraciones trimestrales de autonomía (IRPF e IVA)
• Vida laboral - Un extracto de su historial laboral en España
• Nota simple - extracto del registro de la propiedad (propietario, deudas, gravámenes)
• Evaluación - valoración oficial del valor de la vivienda
• Contrato de Arras – Acuerdo de reserva con depósito
• Cláusula de salvaguardia ‒ cláusula de protección en el contrato (devolución del depósito en caso de rechazo del banco)
• FEIN ‒ una oferta oficial legalmente vinculante del banco con todas las condiciones
• Bonificaciones ‒ descuentos en las tasas de interés para productos bancarios vinculados
• Gestión - una oficina que tramita documentos, impuestos y registros
• IBI ‒ impuesto anual sobre la propiedad
• ITP ‒ impuesto sobre la compra de una segunda vivienda
• Comunidad (de propietarios) – Fondo de residentes y cuota mensual de mantenimiento
• Dermarama - Se cobrará un cargo adicional por reparaciones importantes en el hogar.
• VPO ‒ Vivienda social con restricciones de precio y venta
• Certificado de habitabilidad — Certificado de idoneidad para la residencia
• Registro ‒ inscripción en el ayuntamiento del lugar de residencia.
• Escribiendo ‒ escritura notarial (compraventa e hipoteca)
• Provisión de fondos - la cantidad que el banco bloquea por adelantado para impuestos y trámites (el saldo restante se devuelve posteriormente).

Final + "Capítulo para mi familia"«

Al principio, nos parecía que una hipoteca en España era algo imposible para los ucranianos con protección temporal, sin un contrato indefinido y con un año de experiencia como autónomos. Pero resultó que es posible y no tan complicado. Solo hay que prepararse un poco, no tener miedo a preguntar, consultar con varios bancos y no dejarse llevar por las primeras ofertas. Si nosotros pudimos, tú también puedes.

Esperamos sinceramente que este artículo sirva de estímulo para alguien, para que finalmente acuda a su primer banco y pregunte con tranquilidad: "¿Qué necesito para una hipoteca?" Y que algún día reciba también las llaves de su propio apartamento.

Si ya tienes tu propia experiencia, compártela en los comentarios. Tu historia puede ser muy útil para alguien y quizás aportar respuestas que faltaban. Pregunta si algo no te queda claro; intentaré responderte. Y si el artículo te ha resultado útil, compártelo con quienes lo necesiten ahora, suscríbete y sigue nuestras actualizaciones. Y no olvides visitar la sección "Para tus amigos".

Bueno, eso es todo... casi todo. El artículo resultó bastante largo, el tema en sí no es tan sencillo y quería explicarlo todo con la mayor claridad posible y mostrar "cómo fue para nosotros". Pero lo que sigue es aún más interesante y útil.

Una sección para tus amigos: nuestras cifras exactas, cálculos, pagos y MEGA CALCULADORA de hipotecas

Para ayudarte a sacar el máximo provecho de este artículo y evitar que te rompas la cabeza con fórmulas y cálculos, hemos preparado una sección adicional. 

A continuación, les mostraremos todos los datos y cálculos exactos de nuestra hipoteca: el precio del apartamento, el dinero que teníamos, el pago inicial, la cuota actual y (lo más importante) cómo estamos amortizando la deuda mucho más rápido y a menor costo (sin intereses bancarios). También les contaré cómo nos subieron la tasa de interés durante unos meses y el motivo.

Y lo más importante, recibirás mi exclusivo MEGA CALCULADORA de hipotecasCalculará tus probabilidades en un segundo, gestionará todos los pagos y sobrepagos, y te mostrará mucha información útil. Puedes usarla durante los cálculos iniciales, al preparar la compra de un inmueble o incluso directamente durante las negociaciones con el gerente de la sucursal. Créeme, esta herramienta realmente vale la pena. Si hubiéramos tenido algo similar al principio de nuestro camino, todo sería mucho más sencillo. 

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