{"id":3121,"date":"2026-04-12T11:00:36","date_gmt":"2026-04-12T10:00:36","guid":{"rendered":"https:\/\/ucranianos.es\/?p=3121"},"modified":"2026-06-11T15:36:38","modified_gmt":"2026-06-11T14:36:38","slug":"ipoteka-v-ispaniyi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ucranianos.es\/es\/ipoteka-v-ispaniyi\/","title":{"rendered":"Hipotecas en Espa\u00f1a: nuestra historia y gu\u00eda paso a paso."},"content":{"rendered":"

Hemos conseguido una hipoteca para un piso en Espa\u00f1a (a 21 TP3T al a\u00f1o) y ahora estamos pagando nuestra propia vivienda, no un piso alquilado.\u00a0<\/em><\/p>\n\n\n\n

Al momento de obtener la hipoteca, solo llevaba un a\u00f1o trabajando como aut\u00f3nomo en Espa\u00f1a y nadie en la familia ten\u00eda un contrato de trabajo indefinido, requisito indispensable para conceder una hipoteca. Adem\u00e1s, abrimos una cuenta de aut\u00f3nomo para mi esposa y depositamos una peque\u00f1a cantidad para demostrar que tambi\u00e9n hab\u00eda empezado a trabajar oficialmente. Lo conseguimos; todo es posible, solo hay que seguir ciertos pasos, prepararse para impresionar al banco, como hicimos nosotros, y estar al tanto de la realidad del mercado inmobiliario espa\u00f1ol.<\/p>\n\n\n\n

En este art\u00edculo, compartir\u00e9 nuestra experiencia al obtener una hipoteca en Espa\u00f1a, todos los pasos que seguimos, y contar\u00e9 la historia de c\u00f3mo encontramos nuestra propia casa, la cual ya hemos reformado, e incluso tuvimos un problema con los tristemente c\u00e9lebres "okupas", y muchas otras cosas interesantes.<\/p>\n\n\n\n

Pero antes de empezar, conozc\u00e1monos. Somos la familia Brych, Mykhailo (www.instagram.com\/miguel_brych\/<\/a>) y Olesya (www.instagram.com\/olesia_brych\/<\/a>). Muchos ya nos conocen por el art\u00edculo popular "\u00abC\u00f3mo pasar la aduana para un coche en Espa\u00f1a<\/a>\u00bb". Gracias a ella, miles de ucranianos despacharon sus coches en la aduana de forma independiente y sin gastos innecesarios. Tambi\u00e9n hay un art\u00edculo popular "\u00abTrabajo como aut\u00f3nomo en Espa\u00f1a.<\/a>\u00bb", donde describ\u00ed detalladamente todos los matices de trabajar como aut\u00f3nomo en Espa\u00f1a. Por cierto, la primera raz\u00f3n por la que empec\u00e9 a trabajar aqu\u00ed oficialmente fue la posibilidad de obtener una hipoteca, algo que ya mencion\u00e9 all\u00ed. Pero hablaremos de eso m\u00e1s adelante.".<\/p>\n\n\n\n

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Bueno, v\u00e1monos.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

El tema de comprar una vivienda propia en Espa\u00f1a est\u00e1 muy de moda ahora, y es f\u00e1cil entender por qu\u00e9. Muchos llevan viviendo aqu\u00ed varios a\u00f1os, y pagar alquiler constantemente resulta il\u00f3gico, y nadie quiere hacerlo. Quiz\u00e1s sea nuestra mentalidad y deseamos tener nuestro propio espacio, ser due\u00f1os de nuestro hogar. Y cuando no es tan dif\u00edcil como a veces parece, sin duda vale la pena intentarlo.<\/p>\n\n\n\n

Tras vivir en Espa\u00f1a algo m\u00e1s de tres a\u00f1os y mudarnos cuatro veces (de esto ya habl\u00e9 en otra ocasi\u00f3n), nos planteamos comprar un piso. Al principio, nos asaltaron muchas dudas, como "\u00bfDe verdad queremos vivir aqu\u00ed para siempre?", "\u00bfO quiz\u00e1s nos mudemos a otro pa\u00eds o volvamos a Ucrania alg\u00fan d\u00eda?". Pero, en cualquier caso, comprendimos que tener un piso propio es una inversi\u00f3n muy inteligente, y viendo el vertiginoso aumento de los precios inmobiliarios en Espa\u00f1a, la decisi\u00f3n estaba tomada: ten\u00edamos que comprarlo.<\/p>\n\n\n\n

En esta etapa, comenzamos con la preparaci\u00f3n, la b\u00fasqueda de informaci\u00f3n, la b\u00fasqueda de apartamento (la etapa m\u00e1s larga), las negociaciones con el banco y, posteriormente, la inscripci\u00f3n. Intentar\u00e9 describir todos estos puntos con el mayor detalle posible y dividirlos en los pasos que nosotros mismos seguimos; creo que esto les servir\u00e1 como una gu\u00eda pr\u00e1ctica.<\/p>\n\n\n\n

Paso 1. Preparaci\u00f3n y b\u00fasqueda de informaci\u00f3n<\/h2>\n\n\n\n

Llegamos a Espa\u00f1a seis d\u00edas antes del inicio de la guerra a gran escala en Ucrania, lo que significa que, al igual que cientos de miles de ucranianos, nos encontramos en situaci\u00f3n de TK (protecci\u00f3n temporal o, como se dice, residencia temporal). Es importante destacar que no cont\u00e1bamos con ning\u00fan tipo de permiso de residencia permanente, y que la hipoteca nos fue aprobada incluso con dicha documentaci\u00f3n. Por supuesto, desde el principio dudamos de que el banco estuviera interesado en trabajar con nosotros. Pero tras analizar la situaci\u00f3n y hablar con algunos empleados, nos dimos cuenta de que hab\u00eda posibilidades. Sinceramente, fuimos al centro de Oviedo (Asturias), donde viv\u00edamos entonces, entramos en la primera sucursal que encontramos y, a nuestra manera espa\u00f1ola, simplemente preguntamos: "\u00bfQu\u00e9 necesitamos para obtener una hipoteca?". Se supon\u00eda que el requisito m\u00e1s importante era tener ingresos oficiales. Es fundamental que el banco entienda que podremos devolver la deuda cuando nos presten cien o varios cientos de miles de euros. Resulta interesante que en algunas sucursales comentaran que los ingresos no necesariamente tienen que ser en Espa\u00f1a; lo fundamental es que sean en moneda extranjera (d\u00f3lares, euros). Es decir, si existe un contrato con una empresa extranjera que genera ingresos en moneda extranjera, ni siquiera es necesario tener un permiso de trabajo espa\u00f1ol o un contrato laboral. Afirmaban haber concedido hipotecas a extranjeros sin ning\u00fan problema, incluso a aquellos que no ten\u00edan residencia en Espa\u00f1a. Sin embargo, en los \u00faltimos a\u00f1os las condiciones se han endurecido, por lo que conviene aclarar este punto por separado.  <\/p>\n\n\n\n

En mi caso, en aquel momento solo ten\u00eda un FOP ucraniano y la mayor parte de mis ingresos eran en grivnas. Por lo tanto, se decidi\u00f3 cerrar el FOP en Ucrania y abrir uno aut\u00f3nomo en Espa\u00f1a para tener ingresos oficiales aqu\u00ed. Encontr\u00e9 un buen asesor fiscal ucraniano que me explic\u00f3 todos los detalles y me indic\u00f3 c\u00f3mo hacerlo correctamente. Todo esto se describe en detalle en el art\u00edculo \u00abTrabajo como aut\u00f3nomo\u00bb. As\u00ed pues, desde principios de 2024, comenc\u00e9 a trabajar oficialmente en Espa\u00f1a y a pagar impuestos. <\/p>\n\n\n\n

Otro aspecto muy importante para el banco era la presentaci\u00f3n de la declaraci\u00f3n anual de la renta. Esta declaraci\u00f3n se presenta una vez al a\u00f1o y, en pocas palabras, muestra los ingresos del a\u00f1o anterior. Esto es lo que le interesa al banco: saber cu\u00e1nto ganaste el a\u00f1o pasado. A menudo, los bancos solicitan las declaraciones incluso de los dos a\u00f1os anteriores para comprobar la estabilidad de los ingresos.<\/p>\n\n\n\n

Entend\u00ed que, al trabajar oficialmente en Espa\u00f1a desde principios de 2024, recibir\u00eda mi "Renta" reci\u00e9n en 2025. No quer\u00eda esperar y perder el tiempo, as\u00ed que tomamos una decisi\u00f3n muy interesante: junto con Hestor, present\u00e9 una "Renta" en Espa\u00f1a por los ingresos ucranianos como aut\u00f3nomo correspondientes a 2023. Ya habl\u00e9 de esto aqu\u00ed (https:\/\/www.instagram.com\/reels\/DShmiiJCLEC\/). Con esta "Renta", nuestras posibilidades de obtener una hipoteca aumentaron considerablemente y, en adelante, dir\u00eda que fue decisiva. Fue gracias a esta declaraci\u00f3n anual y a los ingresos estables durante varios meses trabajando como aut\u00f3nomo en Espa\u00f1a que nos aprobaron la hipoteca, sin siquiera esperar la "Renta" de 2024. <\/p>\n\n\n\n

Pues bien, para el banco era igualmente importante contar con ahorros diferidos (fondos propios) para la primera cuota. Por lo tanto, una vez resueltos los asuntos relativos a la documentaci\u00f3n necesaria, las declaraciones y la existencia de ingresos oficiales, era l\u00f3gico comprender y calcular \u00ab\u00bfCu\u00e1les deber\u00edan ser esos ingresos oficiales?\u00bb y \u00ab\u00bfCu\u00e1nto dinero se necesita para la primera cuota?\u00bb. Todo esto lo veremos en el siguiente paso.<\/p>\n\n\n\n

Paso 2. Ingresos y fondos para el primer pago<\/h2>\n\n\n\n

Regla de la primera cuota 30%<\/h3>\n\n\n\n

Normalmente, el banco advierte de inmediato que necesitas tener en tu cuenta un saldo equivalente a aproximadamente 301 TP3T del valor de la propiedad que deseas comprar. En otras palabras, si quieres comprar una propiedad (casa, apartamento) con un precio de 200 000 euros, debes tener 301 TP3T * 200 000 = 60 000 euros ahorrados en tu cuenta. Esto es lo que el banco verificar\u00e1 y ser\u00e1 una condici\u00f3n muy importante para la aprobaci\u00f3n de la hipoteca. <\/p>\n\n\n\n

Les explicar\u00e9 por qu\u00e9 30%:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  • 20%: este ser\u00e1 su primer pago para la vivienda, porque normalmente los bancos solo dan 80% del costo de una hipoteca.<\/li>\n\n\n\n
  • 10% son varios gastos: impuestos sobre la compra, servicios notariales, etc.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

    \u00bfPor qu\u00e9 20% es el pago inicial y el banco solo entrega 80% del valor? Porque es una pr\u00e1ctica est\u00e1ndar en todos los bancos. Seg\u00fan entiendo, se protegen con esto en caso de que la persona deje de pagar y tengan que llevar el apartamento a los tribunales y ponerlo a la venta. Como nos explic\u00f3 el cajero, al banco no le interesa el inmueble; lo principal es recuperar su dinero. Y si tienen que vender la vivienda r\u00e1pidamente, y posiblemente a un precio inferior al del mercado, esta reserva de 20% garantiza que el banco obtendr\u00e1 lo que quiere y no incurrir\u00e1 en p\u00e9rdidas. En otras palabras, cubren sus riesgos de esta manera.<\/p>\n\n\n\n

    Y un punto importante m\u00e1s: para el banco, estos 20% acumulados (que suele ser una cantidad considerable) son un indicador de su capacidad y disciplina financiera. Si la familia ha logrado ahorrar esa cantidad, significa que saben planificar un presupuesto, no malgastan el dinero en tonter\u00edas y se les puede confiar un pr\u00e9stamo importante a 20 o 30 a\u00f1os. Es decir, ya han demostrado que saben administrar sus finanzas.<\/p>\n\n\n\n

    \u00bfY qu\u00e9 pasa con esos 10% para gastos? Lo dir\u00e9 de entrada: en la pr\u00e1ctica, este monto suele ser algo menor. El problema es que una gran parte de este porcentaje corresponde al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (Impuesto a la Compra de Bienes Inmuebles). Sin embargo, bajo ciertas condiciones, este impuesto puede reducirse significativamente. <\/p>\n\n\n\n

    Por ejemplo, en muchas provincias de Espa\u00f1a existe un tipo reducido para j\u00f3venes (si el solicitante tiene hasta 35 a\u00f1os). En este caso, no se pagan los 8-101 TP3T de impuesto sobre el valor del piso, sino solo 41 TP3T (el porcentaje puede variar ligeramente seg\u00fan la regi\u00f3n y la situaci\u00f3n familiar). Tambi\u00e9n pueden existir requisitos: debe ser la primera vivienda propia, debe convertirse en la residencia habitual y no estar destinada al alquiler, y el precio de la vivienda no debe superar el l\u00edmite establecido (que tambi\u00e9n var\u00eda seg\u00fan la provincia). En este sentido, conviene consultar la informaci\u00f3n espec\u00edfica de cada provincia.<\/p>\n\n\n\n

    Incluso en estos gastos 10%, se incluye el precio de los servicios notariales y otros pagos:<\/p>\n\n\n\n

      \n
    1. Notar\u00eda y Registro de la Propiedad. Esto incluye la formalizaci\u00f3n del contrato de compraventa, el contrato de hipoteca y la inscripci\u00f3n oficial del nuevo propietario en el registro de la propiedad. Los precios de estos servicios est\u00e1n regulados por el Estado y dependen del valor de la vivienda y del n\u00famero de p\u00e1ginas del contrato. Generalmente, el coste total ronda los 1000-2000 euros.<\/li>\n\n\n\n
    2. Servicios de Gestor\u00eda. Al contratar una hipoteca, el banco no le encargar\u00e1 personalmente llevar la documentaci\u00f3n al registro o a la oficina tributaria. Utilizan los servicios de su Gestor\u00eda de confianza, que se encargar\u00e1 de todo, pagar\u00e1 los impuestos y la inscripci\u00f3n. Nosotros pagamos por sus servicios, que rondan los 400-600 euros.<\/li>\n\n\n\n
    3. Tasaci\u00f3n. Antes de concederte el pr\u00e9stamo, el banco debe asegurarse de que el piso realmente vale esa cantidad y que la hipoteca es l\u00edquida. Para ello, un perito independiente realiza una tasaci\u00f3n oficial. El coste ronda los 300-500 euros, pero, en muchos casos, el banco devuelve el importe si la tasaci\u00f3n la realiza su perito y concede la hipoteca.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

      Me gustar\u00eda mencionar otro punto que quiz\u00e1s ya hayan escuchado o le\u00eddo en las noticias: una hipoteca de 90% o incluso 100% del costo de la vivienda. Hablamos de un programa gubernamental reciente, donde el Estado supuestamente act\u00faa como avalista de esos 20% del primer pago. Suena perfecto. Esta iniciativa est\u00e1 dise\u00f1ada espec\u00edficamente para j\u00f3venes menores de 35 a\u00f1os inclusive, as\u00ed como para familias con hijos menores. La idea es que solo necesites ahorrar unos 10% para impuestos y gastos, y el banco aportar\u00e1 el resto con la garant\u00eda estatal. Pero la realidad espa\u00f1ola es tal que a\u00fan hay que luchar mucho para conseguirlo. En mi opini\u00f3n, sin buenos contactos en el banco o un asesor hipotecario muy astuto, es casi imposible obtener estas condiciones hoy en d\u00eda. Nuestros amigos intentaron informarse sobre este programa, fueron a diferentes sucursales y, al final, no lo consiguieron. Alguien dice que a\u00fan no tiene instrucciones claras "de arriba", etc. Claro, deber\u00edas intentar preguntar a tu banco, tal vez tengas suerte. Pero, aun as\u00ed, lo ideal es contar con el formulario 30% est\u00e1ndar de tus propios fondos y prepararte con antelaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

      A continuaci\u00f3n, pasemos al siguiente tema muy importante: los ingresos.<\/p>\n\n\n\n

      Regla de solvencia (30-35%)<\/h3>\n\n\n\n

      El banco necesita asegurarse de que la hipoteca no convierta tu vida en una lucha por la supervivencia. Quieren ver que, despu\u00e9s de pagar el pr\u00e9stamo, te quede dinero para comida, servicios, ropa, actividades extraescolares para los ni\u00f1os y una vida normal. Por eso, en Espa\u00f1a existe una regla de oro: la cuota mensual de la hipoteca no puede superar el 30-351 TP3 TP de tus ingresos familiares netos (despu\u00e9s de impuestos). Ahora te lo explicar\u00e9 con m\u00e1s detalle.<\/p>\n\n\n\n

      Veamos un ejemplo muy sencillo. <\/p>\n\n\n\n

      Imaginemos una familia en la que un marido y una mujer trabajan y juntos ganan 3.000 euros netos al mes. <\/p>\n\n\n\n

      Restamos 30% de esta cantidad: 3000 * 0,30 = 900 euros. Esto es como tu l\u00edmite m\u00e1ximo para todos los pagos del pr\u00e9stamo (pero a menudo se omiten los 35%).<\/p>\n\n\n\n

      Ahora calculemos el pago mensual de un apartamento valorado en 200.000 euros. En el p\u00e1rrafo anterior, ya mencion\u00e9 que el banco solo otorga 801 TP3T del valor de la propiedad. Por lo tanto, el importe de la hipoteca (pr\u00e9stamo) ser\u00e1 de 160.000 euros (esta es la cantidad que el banco le prestar\u00e1). Si usted recibe este importe a 30 a\u00f1os con un tipo de inter\u00e9s medio, digamos, del 31 TP3T anual, su pago mensual ser\u00e1 de aproximadamente 675 euros. <\/p>\n\n\n\n

      As\u00ed pues, 675 euros encajan perfectamente en tu l\u00edmite de 900 euros. Tu nivel de ingresos es c\u00f3modo y el banco te aprobar\u00e1 la hipoteca sin ning\u00fan problema.<\/p>\n\n\n\n

      Pero hay una advertencia muy importante: \u00a1sus pr\u00e9stamos actuales!<\/p>\n\n\n\n

      El banco no solo analiza la hipoteca futura, sino tambi\u00e9n su historial crediticio general. Si tiene otros pr\u00e9stamos y realiza pagos mensuales de una cantidad fija, el banco lo tendr\u00e1 en cuenta o, al menos, le preguntar\u00e1 al respecto. <\/p>\n\n\n\n

      Volvamos a nuestro ejemplo: <\/p>\n\n\n\n

      Tu l\u00edmite total de cr\u00e9dito bancario es de 900 euros.<\/p>\n\n\n\n

      Digamos que tienes un pr\u00e9stamo para un coche por el que pagas 200 euros al mes.<\/p>\n\n\n\n

      Y te llevaste un MacBook o un televisor a plazos y pagas 50 euros cada mes.<\/p>\n\n\n\n

      Ahora calculemos su l\u00edmite hipotecario real: <\/p>\n\n\n\n

      900 \u2013 200 (coche) \u2013 50 (equipamiento) = 650 euros.<\/p>\n\n\n\n

      Ahora el banco calcular\u00e1 el importe de la hipoteca para que su cuota mensual no supere los 650 euros. Si elige el mismo piso por 200.000 euros, cuya cuota deber\u00eda ser de 675 euros, el banco podr\u00eda denegarle el pr\u00e9stamo por falta de solvencia, ya que \u201cno dispone\u201d de esos 25 euros de reserva. Aunque la cantidad del ejemplo no es significativa y, muy probablemente, el banco habr\u00eda aprobado la hipoteca de todos modos. Cuando la diferencia es mucho mayor, el banco podr\u00eda ofrecerle una soluci\u00f3n: realizar una entrada mucho mayor con sus ahorros para reducir el importe del pr\u00e9stamo (y, por consiguiente, la cuota mensual).<\/p>\n\n\n\n

      Por eso, los asesores hipotecarios suelen recomendar: antes de solicitar una hipoteca al banco, intente liquidar, en la medida de lo posible, todas las tarjetas de cr\u00e9dito, pr\u00e9stamos a plazos y pr\u00e9stamos para autom\u00f3viles. Cuanto m\u00e1s limpio est\u00e9 su historial crediticio al momento de presentar la documentaci\u00f3n y menos pagos pendientes tenga, m\u00e1s dinero podr\u00e1 prestarle el banco para la vivienda.<\/p>\n\n\n\n

      Espero que con estos c\u00e1lculos todo haya encajado y que ahora tengas una visi\u00f3n general clara. Para que no te rompas la cabeza con f\u00f3rmulas, no calcules porcentajes en la calculadora de tu m\u00f3vil y entiendas tus probabilidades con precisi\u00f3n, en una secci\u00f3n especial de este art\u00edculo encontrar\u00e1s informaci\u00f3n al respecto. \u00ab"Una secci\u00f3n para ti"\u00bb<\/strong> He preparado una actividad interactiva muy pr\u00e1ctica. MEGA CALCULADORA de hipotecas<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n

      Ah\u00ed puedes ingresar tus datos (ingresos, precio del apartamento deseado, pr\u00e9stamos actuales) y el sistema te dar\u00e1 un resultado instant\u00e1neo: cu\u00e1l es tu l\u00edmite de pago, cu\u00e1l es el costo m\u00e1ximo de vivienda que puedes esperar y cu\u00e1nto efectivo necesitas tener en tu cuenta para empezar. Tambi\u00e9n te mostrar\u00e1 las cuotas mensuales de la hipoteca proyectadas y mucha otra informaci\u00f3n \u00fatil. Al abrir la secci\u00f3n "Para tus amigos", apoyas nuestro servicio y nos inspiras a seguir creando gu\u00edas como esta. \u00a1Vamos!<\/p>\n\n\n\n

      Paso 3. Tipos de hipotecas: \u00bffija, variable o mixta?<\/h2>\n\n\n\n

      Una vez que hayas organizado tus finanzas y est\u00e9s seguro de que el banco est\u00e1 dispuesto a hablar contigo, surge la siguiente pregunta importante: \u00bfQu\u00e9 hipoteca deber\u00edas elegir? En Espa\u00f1a existen tres tipos principales de hipotecas, y tu elecci\u00f3n determinar\u00e1 cu\u00e1nto dinero pagar\u00e1s al banco durante los pr\u00f3ximos 20 o 30 a\u00f1os. <\/p>\n\n\n\n

      1. Tasa fija (hipoteca fija)<\/h3>\n\n\n\n

      Esta es una opci\u00f3n para quienes buscan paz y estabilidad. Usted acuerda con el banco un porcentaje determinado (por ejemplo, 2,51 TP3T o 31 TP3T anuales), que se mantiene fijo durante toda la duraci\u00f3n del pr\u00e9stamo. Independientemente de la situaci\u00f3n mundial, ya sea una crisis o inflaci\u00f3n, su cuota mensual siempre ser\u00e1 la misma. <\/p>\n\n\n\n

      Esta es exactamente la tasa fija que tenemos, de 2% por a\u00f1o. <\/strong>Sabemos con certeza que dentro de 5 y 15 a\u00f1os estaremos pagando nuestros 500 euros, porque viendo lo que est\u00e1 pasando en el mundo ahora, es mejor entender esto.<\/p>\n\n\n\n

      Existen otros dos tipos de hipotecas, que describir\u00e9 en breve, pero definitivamente no recomendar\u00eda aceptarlas.<\/p>\n\n\n\n

      2. Tasa variable (hipoteca variable)<\/h3>\n\n\n\n

      En este caso, su pago puede variar con el paso de los a\u00f1os y depender directamente de un indicador como el Euribor (que es el tipo de inter\u00e9s medio al que los bancos europeos se prestan dinero entre s\u00ed). <\/p>\n\n\n\n

      No voy a escribir las f\u00f3rmulas de c\u00e1lculo porque no las entiendo del todo. Creo que puedes encontrar informaci\u00f3n al respecto en internet en muchos sitios. Pero s\u00e9 que si hay una crisis mundial y estos indicadores suben bruscamente, tu pago puede aumentar entre 200 y 300 euros en un mes. <\/p>\n\n\n\n

      3. Hipoteca mixta<\/h3>\n\n\n\n

      Durante los primeros a\u00f1os (de 3 a 10), se mantiene un tipo de inter\u00e9s fijo y se paga una cantidad constante, como se describe en la primera opci\u00f3n. Transcurrido este periodo, la hipoteca pasa a ser variable y depende autom\u00e1ticamente de los mismos indicadores. Actualmente, los bancos espa\u00f1oles est\u00e1n promocionando activamente este tipo de hipoteca, ofreciendo tipos de inter\u00e9s bastante atractivos durante los primeros a\u00f1os. <\/p>\n\n\n\n

      Creo que la mejor opci\u00f3n es la opci\u00f3n 1: una tarifa fija. La aceptaste y duermes tranquilo. Pero la decisi\u00f3n es tuya. <\/p>\n\n\n\n

      Despu\u00e9s de determinar el tipo de hipoteca, ser\u00eda bueno hablar de la tasa de inter\u00e9s, que ser\u00e1 el indicador y criterio m\u00e1s importante para elegir un banco.<\/p>\n\n\n\n

      Paso 4. Intereses hipotecarios, trucos bancarios y c\u00f3mo elegir las mejores condiciones.<\/h2>\n\n\n\n

      \u00bfQu\u00e9 son los intereses hipotecarios? En pocas palabras, son el precio que pagas al banco por usar su dinero. Analicemos qu\u00e9 significan realmente estos 3% anuales. Mucha gente piensa err\u00f3neamente: \u00abS\u00ed, pido 160.000 euros, y 3% son 4.800 euros de sobrepago al banco. \u00a1No es tanto!\u00bb. Pero no es tan sencillo.<\/p>\n\n\n\n

      3% es la TAE sobre el saldo de su deuda. <\/p>\n\n\n\n

      Retomemos nuestro ejemplo anterior: el apartamento cuesta 200.000 euros, el banco le concedi\u00f3 una hipoteca de 160.000 euros a 30 a\u00f1os con un tipo fijo 3%. <\/p>\n\n\n\n

      Su pago mensual en estas condiciones ser\u00e1 de aproximadamente 675 euros (calculado mediante una f\u00f3rmula matem\u00e1tica especial).<\/p>\n\n\n\n

      Usted pagar\u00e1 esta cantidad cada mes durante 30 a\u00f1os (lo que equivale a 360 meses). <\/p>\n\n\n\n

      360 meses * 675 euros = 243.000 euros. <\/p>\n\n\n\n

      Es decir, usted pidi\u00f3 prestados 160.000 euros al banco y, en 30 a\u00f1os, les devolver\u00e1 243.000 euros. Su sobrepago neto ser\u00e1 de 83.000 euros. Este es el principal ingreso del banco.<\/p>\n\n\n\n

      Tambi\u00e9n conviene saber que en Espa\u00f1a se aplica el llamado \u201csistema franc\u00e9s\u201d de amortizaci\u00f3n de pr\u00e9stamos. Esto significa que el banco calcula los intereses no sobre el capital inicial, sino sobre la deuda pendiente al final del mes. Sin embargo, hay un detalle importante: el banco es astuto y, al principio, se queda con la mayor parte de sus ganancias. A continuaci\u00f3n, lo explicar\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

      C\u00f3mo el banco cancela el dinero y c\u00f3mo se distribuye el pago de su hipoteca  <\/h3>\n\n\n\n

      Primer mes de hipoteca<\/h4>\n\n\n\n

      Su deuda con el banco: 160.000 euros. <\/strong><\/p>\n\n\n\n

      El banco toma esta cantidad y calcula su inter\u00e9s anual 3%: <\/p>\n\n\n\n

      160000 * 3% (o 0,03) = 4800 euros. Esta es la cantidad de intereses que el banco quiere recibir durante este primer a\u00f1o de uso de la totalidad del importe.<\/p>\n\n\n\n

      Pero como pagamos la hipoteca mensualmente, el banco simplemente divide este importe de inter\u00e9s anual entre 12 meses: 4800 \/ 12 = 400 euros.<\/p>\n\n\n\n

      Por lo tanto, de su pago total de 675 euros, el banco se queda inmediatamente con 400 euros en concepto de intereses, y solo los 275 euros restantes se destinan al pago del coste del apartamento (el capital del pr\u00e9stamo).<\/p>\n\n\n\n

      Segundo mes de hipoteca<\/h4>\n\n\n\n

      Su saldo de deuda ha disminuido ligeramente: 160.000 \u2013 275 = 159.725 euros.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Ahora el banco realiza el mismo procedimiento, pero con una nueva cantidad:<\/p>\n\n\n\n

      (159725 * 3%) \/ 12 meses = 399,31 euros.<\/p>\n\n\n\n

      As\u00ed pues, en el segundo mes, el banco le descontar\u00e1 399 euros en intereses de sus 675 euros, y 276 euros se destinar\u00e1n a amortizar la hipoteca del piso.<\/p>\n\n\n\n

      \u00bfEntiendes la l\u00f3gica? Durante los primeros 10 o 15 a\u00f1os de una hipoteca, la mayor parte de tu pago mensual va directamente a las ganancias del banco. Solo hacia el final del plazo, cuando la deuda restante sea peque\u00f1a, la mayor parte del dinero se destinar\u00e1 al pago del apartamento, y los intereses ser\u00e1n m\u00ednimos. <\/p>\n\n\n\n

      Espero que los porcentajes queden claros. A continuaci\u00f3n, veamos qu\u00e9 te ofrecer\u00e1n los bancos y c\u00f3mo intentar\u00e1n "jugar contigo", cuyas reglas debes conocer para elegir las mejores condiciones.<\/p>\n\n\n\n

      Tipos de inter\u00e9s bancarios y condiciones para obtenerlos<\/h3>\n\n\n\n

      Tras tus primeras visitas al banco, y una vez que conozcan tu situaci\u00f3n, empezar\u00e1n a ofrecerte diferentes condiciones y a tentarte con cifras atractivas. Por ejemplo, te dir\u00e1n: \u201cTe ofrecemos una tasa de solo 21 TP3T al a\u00f1o\u201d. Suena muy bien. Pero entonces empieza el juego y te ofrecer\u00e1n las llamadas \u201cbonificaciones\u201d con las que podr\u00e1s mantener ese porcentaje tan bueno.<\/p>\n\n\n\n

      Lo m\u00e1s frecuente es que el banco ofrezca lo siguiente:<\/p>\n\n\n\n

      \u2013 Transfiere tu salario o ingresos de forma aut\u00f3noma a su cuenta (N\u00f3mina).<\/p>\n\n\n\n

      \u2013 Contrata un seguro de vida a trav\u00e9s de ellos.<\/p>\n\n\n\n

      - Contratar un seguro para el propio apartamento (Seguro de hogar).<\/p>\n\n\n\n

      \u2013 A veces incluso te obligan a aceptar su tarjeta de cr\u00e9dito o a instalar un costoso sistema de alarma de tus socios.<\/p>\n\n\n\n

      Cada una de estas bonificaciones reduce el porcentaje inicial (tasa base) de la hipoteca en una cantidad determinada. Normalmente, en la pr\u00e1ctica, funciona as\u00ed: -0,51 TP3T por transferencia de n\u00f3mina o ingresos (N\u00f3mina), -0,201 TP3T por seguro de vida, -0,201 TP3T por seguro de vivienda, a veces -0,101 TP3T por uso activo de la tarjeta de cr\u00e9dito, etc. Las condiciones pueden variar entre bancos. La \u00fanica regla general es que la reducci\u00f3n m\u00e1xima de la tasa por bonificaciones es de solo 11 TP3T.<\/p>\n\n\n\n

      Ahora bien, hablemos del principal truco de esos servicios bancarios. Su seguro suele ser mucho m\u00e1s caro que si lo contrataras directamente con una aseguradora convencional. Y si le dices al banco: \u201cNo necesito su seguro, solo quiero una hipoteca\u201d, tu tasa de inter\u00e9s aumenta autom\u00e1ticamente. <\/p>\n\n\n\n

      Tambi\u00e9n es importante recordar que algunos servicios son obligatorios al solicitar una hipoteca. Por ejemplo, el seguro de hogar y, a menudo, el seguro de vida. Sin ellos, el banco podr\u00eda denegar la hipoteca, ya que quiere asegurarse de que usted o la propiedad est\u00e9n asegurados ante diversas situaciones.<\/p>\n\n\n\n

      Para nosotros, la tarea m\u00e1s importante en esta etapa es determinar cu\u00e1l ser\u00e1 la tarifa base inicial. Este es el porcentaje que recibir\u00e1 incluso si cancela todos sus servicios (ya sea de inmediato o en el futuro). Pero no es necesario que cancele de inmediato. Debe calcular todos los n\u00fameros y comprender qu\u00e9 condiciones le convienen m\u00e1s.<\/p>\n\n\n\n

      Un ejemplo de c\u00f3mo funcionan las bonificaciones bancarias:<\/h4>\n\n\n\n
        \n
      • 3% (base)<\/strong><\/li>\n\n\n\n
      • Menos 0,5% (transferiste tus ganancias a su cuenta)<\/li>\n\n\n\n
      • Menos 0,2% (contrataron su seguro de vida)<\/li>\n\n\n\n
      • Menos 0,2% (contratamos un seguro para el apartamento)<\/li>\n\n\n\n
      • Menos 0,1% (se acept\u00f3 una tarjeta de cr\u00e9dito)<\/li>\n\n\n\n
      • Recibimos 2% al a\u00f1o. <\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

        As\u00ed es como tu tarifa de 3% se convierte en la ideal de 2% (como nos sucedi\u00f3 a nosotros). Pero nuestra situaci\u00f3n fue, en general, muy interesante. El banco nos dej\u00f3 claro que si rechaz\u00e1bamos inmediatamente sus servicios adicionales y el seguro al firmar el contrato, nuestra tarifa no subir\u00eda simplemente a 1% (es decir, de la tarifa condicional de 2% a 3%, como deber\u00eda ser seg\u00fan la l\u00f3gica de las bonificaciones). Nos dijeron que la tarifa base se disparar\u00eda inmediatamente a 4% o m\u00e1s. Es decir, el banco nos estaba dando un ultim\u00e1tum: o aceptamos nuestro "paquete" o las condiciones no nos resultar\u00e1n rentables. Pero tenemos la oportunidad de rechazar sus servicios (seguro y sistema de alarma) 3 a\u00f1os despu\u00e9s de firmar el contrato, y entonces definitivamente mantendremos nuestra tarifa base.<\/p>\n\n\n\n

        A menudo, si comparas la cuota mensual de la hipoteca con los servicios bancarios (teniendo en cuenta el tipo de inter\u00e9s preferencial, como el 2%), no difiere mucho de la cuota mensual sin dichos servicios (cuando contratas un seguro a terceros, pero el porcentaje del banco aumenta, como en el caso del 3%). Ahora lo explicar\u00e9 con palabras m\u00e1s sencillas y con cifras concretas.<\/p>\n\n\n\n

        Volvamos a solicitar una hipoteca de 160.000 euros.<\/p>\n\n\n\n

        Opci\u00f3n 1: Hipoteca con todas las bonificaciones bancarias (a 2% por a\u00f1o)<\/h5>\n\n\n\n

        El pago mensual del apartamento es de unos 590 euros. Adem\u00e1s, pagamos aparte dos p\u00f3lizas de seguro con el banco (vida y hogar) y posiblemente otros servicios, lo que supone otros 100 euros al mes.<\/p>\n\n\n\n

        Calculemos los gastos totales: 590 euros + 100 euros = 690 euros al mes.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        Opci\u00f3n 2: Usted rechaz\u00f3 el seguro bancario y las bonificaciones, y la tasa aument\u00f3 a 3% por a\u00f1o.<\/h5>\n\n\n\n

        Debido al aumento del tipo de inter\u00e9s, la cuota mensual del alquiler subi\u00f3 autom\u00e1ticamente a 675 euros. Es decir, ahora pagas 85 euros m\u00e1s por el apartamento. Sin embargo, cancelaste un seguro bancario caro y lo contrataste a trav\u00e9s de un agente de una compa\u00f1\u00eda externa, donde las mismas p\u00f3lizas cuestan unos 30 euros al mes.<\/p>\n\n\n\n

        Calculemos aqu\u00ed el coste total: 675 euros + 30 euros = 705 euros al mes.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        Opci\u00f3n 3: \u00abEl justo medio\u00bb (la forma m\u00e1s eficaz)<\/h5>\n\n\n\n

        Lo m\u00e1s sensato es rechazar los seguros bancarios caros, pero conservar la bonificaci\u00f3n b\u00e1sica por transferencia de n\u00f3mina o ingresos por actividades aut\u00f3nomas. Por ello, el banco suele ofrecer el mayor descuento: 0,51 TP3T. He visto esta bonificaci\u00f3n en muchos bancos.<\/p>\n\n\n\n

        As\u00ed pues, nuestra tasa ahora es de 2,5% al a\u00f1o (3% de base menos 0,5% de salario).<\/p>\n\n\n\n

        La cuota hipotecaria para una hipoteca de 2,5% ser\u00e1 de unos 632 euros.<\/p>\n\n\n\n

        A\u00f1adimos nuestro seguro a terceros por 30 euros al mes.<\/p>\n\n\n\n

        Calculemos los gastos totales: 632 euros + 30 euros = 662 euros al mes.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        Creo que ahora est\u00e1 claro que primero debes averiguar el costo exacto del seguro y los servicios, calcular los pagos mensuales y comparar los montos finales. Despu\u00e9s de eso, entender\u00e1s qu\u00e9 condiciones te convienen m\u00e1s.<\/p>\n\n\n\n

        En la secci\u00f3n especial de este art\u00edculo, "Secci\u00f3n para tus seres queridos", de la calculadora de hipotecas, podr\u00e1s calcularlo todo de la forma m\u00e1s clara posible y ver inmediatamente las cifras exactas. <\/strong><\/p>\n\n\n\n

        \u00bfQu\u00e9 banco elegir y cu\u00e1l elegimos?<\/h3>\n\n\n\n

        La regla principal es no acudir nunca a un solo banco. Visita al menos 5 o 6 entidades distintas (BBVA, CaixaBank, Santander, Unicaja, Sabadell, etc.). Cuando tengas una oferta preliminar de un banco, puedes presentarla a otro y preguntar: \u201cNos ofrecen una hipoteca al 3,51%, \u00bfqu\u00e9 nos pueden ofrecer mejor?\u201d. Puedes negociar con los bancos. Como compiten por los buenos clientes, suelen estar dispuestos a revisar las condiciones, bajar los tipos de inter\u00e9s o hacer excepciones.<\/p>\n\n\n\n

        Te contamos sobre el banco que elegimos en <\/em>\u00ab"Cap\u00edtulos para ti mismo"\u00bb<\/em><\/strong>. No nos ofrecieron mejores condiciones que aqu\u00ed. Como ya escrib\u00ed, nuestra tasa es 2%. Nosotros mismos no entend\u00edamos c\u00f3mo hab\u00eda sucedido, e incluso el cajero se sorprendi\u00f3 al abrir la resoluci\u00f3n de nuestra solicitud (que est\u00e1 aprobada all\u00e1 arriba, en la oficina central). Al ver 2%, dijo "Est\u00e1is en pasta". Esto, como nos explic\u00f3 entonces, es una especie de jerga espa\u00f1ola (la palabra "pasta" significa dinero), que en nuestra opini\u00f3n se traduce como "\u00a1Bueno, est\u00e1is con las abuelas!" o "\u00a1Est\u00e1is en chocolate!". <\/em><\/p>\n\n\n\n

        Las condiciones eran muy elevadas y completamente at\u00edpicas para el mercado actual. En ese momento, otros bancos ofrec\u00edan un promedio de 3,51 TP3T+, incluyendo todos los bonos. Por supuesto, tambi\u00e9n intentamos ir a otro banco con esta oferta, bastante popular en el norte: CajaRural. Al ver nuestro porcentaje, el gerente simplemente se encogi\u00f3 de hombros y dijo: \u201cNi lo piensen, nadie les ofrecer\u00e1 nada mejor ahora\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

        Por cierto, hace poco fui con unos amigos a varios bancos para ayudarles a elegir y a entender las cifras. Me sorprendi\u00f3 la forma tan distinta en que los bancos presentan la informaci\u00f3n y la astucia con la que manipulan las cifras para atraer al cliente. En el Banco Santander, los gestores intentaron convencernos de contratar una hipoteca \u00a1sin siquiera mencionar el tipo de inter\u00e9s base final! Nos dijeron: \u201cTendr\u00e1n un 3,21% de inter\u00e9s al 3% de inmediato, y despu\u00e9s de 6 meses se revisar\u00e1n las condiciones. Si contratan seguros y otros servicios con nosotros, este porcentaje se mantendr\u00e1\u201d. Y punto. No dijeron ni una palabra m\u00e1s. Tuve que sacarles informaci\u00f3n para que finalmente admitieran que el tipo de inter\u00e9s base real era de 4,21% al 3%. Es much\u00edsimo, y entiendo perfectamente por qu\u00e9 eligieron esa forma de presentar la informaci\u00f3n. As\u00ed que tengan mucho cuidado. <\/em><\/p>\n\n\n\n

        Calificaci\u00f3n interna del banco<\/h3>\n\n\n\n

        Otro peque\u00f1o detalle que puede jugar a tu favor. Los bancos tienen sus propias calificaciones internas de clientes. Estas calificaciones se ven influenciadas no solo por tus ingresos e historial crediticio, sino tambi\u00e9n por otros factores: cu\u00e1nto tiempo llevas con una cuenta, si tienes recibos, si utilizas sus productos y si ya has pagado el m\u00ednimo de alg\u00fan pr\u00e9stamo. Por lo tanto, un consejo \u00fatil para el futuro: si planeas una hipoteca, abre una cuenta en el banco donde la vas a solicitar con anticipaci\u00f3n y transfiere all\u00ed tus ingresos o los de tu trabajo por cuenta propia. Incluso si la hipoteca a\u00fan est\u00e1 lejos, este historial de relaciones con el banco puede mejorar tanto las posibilidades de aprobaci\u00f3n como las condiciones. Inmediatamente pens\u00e9 en esto y, mucho antes de obtener una hipoteca, abr\u00ed una cuenta separada en nuestro banco espec\u00edficamente para el trabajo aut\u00f3nomo.<\/em><\/p>\n\n\n\n

        Con n\u00fameros, c\u00e1lculos y porcentajes, creo que todo est\u00e1 claro. Pero a todas estas f\u00f3rmulas les falta lo m\u00e1s importante: el inmueble en s\u00ed y su precio. Por lo tanto, pasamos a la etapa m\u00e1s interesante, m\u00e1s emotiva (y a menudo la m\u00e1s larga): la b\u00fasqueda del apartamento ideal.<\/p>\n\n\n\n

        Paso 5. B\u00fasqueda y selecci\u00f3n de vivienda, as\u00ed como realidades modernas de Espa\u00f1a.<\/h2>\n\n\n\n

        Lo dir\u00e9 sin rodeos: buscamos nuestro apartamento durante bastante tiempo. Despu\u00e9s de unos seis meses de b\u00fasqueda en la provincia de Asturias, casi no encontramos nada. Vimos m\u00e1s de cuarenta apartamentos. Un d\u00eda visitamos la provincia de Cantabria y ocurri\u00f3 un milagro: en dos d\u00edas encontramos lo que busc\u00e1bamos. Claro que, antes de llegar, buscamos y enviamos solicitudes para varios inmuebles, concertamos citas para visitarlos, etc. Los espa\u00f1oles no se apresuran a subir de precio, y parec\u00eda que ni siquiera les interesaba vender estos apartamentos ni buscar compradores, porque el mercado est\u00e1 tan saturado que, siendo realistas, los inmuebles se venden en dos o tres d\u00edas. Pero vayamos paso a paso.<\/p>\n\n\n\n

        \u00bfD\u00f3nde buscar propiedades en Espa\u00f1a?<\/h3>\n\n\n\n

        Una forma muy interesante, que incluso utilizamos para ver algunos apartamentos, es pasear por las calles buscando carteles de "Se Vende". Quiz\u00e1s ya no funcione as\u00ed, pero sin duda hay muchos espa\u00f1oles que no quieren buscar agentes inmobiliarios, pagarles intereses ni poner su propiedad a la venta por internet. As\u00ed que, si hay una zona concreta donde te gustar\u00eda comprar un piso o una casa, puedes pasear y buscar esos carteles. Pero, digan lo que digan, la mayor parte del mercado ahora est\u00e1 en internet. <\/p>\n\n\n\n

        Principales recursos donde realmente vale la pena buscar alojamiento en Espa\u00f1a<\/h4>\n\n\n\n
          \n
        1. Idealista.com es, por as\u00ed decirlo, la "base" y el monopolio del mercado. Las se\u00f1ales sonoras de esta aplicaci\u00f3n se convertir\u00e1n en tu "terror nocturno". Al menos, as\u00ed fue para nosotros. Aqu\u00ed aparecen todos los apartamentos normales, como el 90%.<\/li>\n\n\n\n
        2. fotocasa.es es el segundo sitio m\u00e1s popular. A veces, aqu\u00ed se encuentran opciones que no est\u00e1n en Idealist.<\/li>\n\n\n\n
        3. pisos.com, habitaclia.com, milanuncios.com son sitios secundarios, pero para tener una visi\u00f3n general, tambi\u00e9n puedes monitorizarlos.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

          Existe otra opci\u00f3n: los inmuebles bancarios. Puedes preguntar al gerente de tu banco qu\u00e9 apartamentos poseen (los que adquirieron como garant\u00eda). Una gran ventaja es que los bancos suelen conceder hipotecas de hasta 100% para este tipo de propiedades. Sin embargo, la realidad es que la oferta suele ser escasa y los apartamentos a menudo se encuentran en zonas problem\u00e1ticas o en muy mal estado. Aun as\u00ed, vale la pena preguntar; quiz\u00e1s tengas suerte.<\/p>\n\n\n\n

          Rese\u00f1as de apartamentos: \u00bfen qu\u00e9 fijarse?<\/h3>\n\n\n\n

          Cuando empieces a visitar propiedades, debes prestar atenci\u00f3n a todos los detalles. Los agentes inmobiliarios pueden hablar mucho, pero t\u00fa tienes que vivir all\u00ed. Presta atenci\u00f3n a lo siguiente:<\/p>\n\n\n\n

            \n
          1. Metros cuadrados. En Espa\u00f1a, la superficie anunciada suele indicarse como \u201ctotal\u201d (metros construidos), incluyendo paredes, pasillos y una parte de la entrada o balc\u00f3n. La superficie habitable real (metros \u00fatiles) puede ser entre 20 y 30 metros cuadrados menor. <\/li>\n\n\n\n
          2. Humedad y moho. Observe con atenci\u00f3n las esquinas, los alf\u00e9izares y los techos. Si percibe un fuerte olor a moho, conviene aclarar la situaci\u00f3n y determinar si tiene soluci\u00f3n. Con frecuencia, durante las visitas, se percibe un fuerte olor a ambientadores, utilizados para disimular la humedad. <\/li>\n\n\n\n
          3. Estado de la vivienda (Comunidad). Aseg\u00farese de preguntar si hay previstas reparaciones importantes (por ejemplo, la sustituci\u00f3n del ascensor o del tejado). En Espa\u00f1a, esto se denomina \u201cderrama\u201d. Por ejemplo, si los vecinos votaron a favor de reparar el tejado por 50.000 euros, tras la compra, parte de este gasto recaer\u00e1 sobre usted. Por lo tanto, el contrato debe estipular que todas las obras previstas antes de la compra del inmueble correr\u00e1n a cargo del vendedor.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

            Adem\u00e1s, aparte de lo obvio, no seas perezoso y revisa los detalles "t\u00e9cnicos":<\/p>\n\n\n\n

              \n
            1. Agua y alcantarillado. Abra los grifos de la cocina y los ba\u00f1os; compruebe la presi\u00f3n del agua y el funcionamiento del desag\u00fce. Preste atenci\u00f3n al olor a aguas residuales. Inspeccione el estado de las tuber\u00edas (donde sean visibles).<\/li>\n\n\n\n
            2. Insonorizaci\u00f3n.<\/strong> Cierra las ventanas y escucha lo que oyes: coches, aviones, vecinos. Las casas antiguas suelen tener un aislamiento ac\u00fastico deficiente, y las nuevas tambi\u00e9n.<\/li>\n\n\n\n
            3. La casa por dentro y por fuera. No tomes el ascensor inmediatamente (si lo hay); sube y baja las escaleras e inspecciona la entrada. Recorre tambi\u00e9n la casa por fuera y presta atenci\u00f3n a la fachada, los balcones y el estado de las zonas comunes.<\/li>\n\n\n\n
            4. Hazle preguntas al propietario o al agente inmobiliario. \u00bfCu\u00e1ndo se cambiaron las tuber\u00edas por \u00faltima vez? \u00bfCu\u00e1ndo se repar\u00f3 el tejado? \u00bfQu\u00e9 tipo de instalaci\u00f3n el\u00e9ctrica tiene? \u00bfCu\u00e1nto cuesta la calefacci\u00f3n y el aire acondicionado en invierno y verano? Un vendedor competente responder\u00e1 a estas preguntas.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

              Verificaci\u00f3n de la legalidad y la documentaci\u00f3n<\/h3>\n\n\n\n

              \u00bfEncontraste lo que buscabas? \u00a1Genial! Ahora debes asegurarte de que todo est\u00e9 en orden para que, despu\u00e9s de firmar el contrato, no surjan deudas de terceros. Normalmente, todas estas verificaciones las realiza una agencia inmobiliaria, pero debes saber con claridad qu\u00e9 preguntarles:<\/p>\n\n\n\n

              1. Nota Simple (extracto del registro de la propiedad\/bienes inmuebles)<\/h4>\n\n\n\n

              \u00a1Este es el documento m\u00e1s importante! Puedes solicitarlo t\u00fa mismo en l\u00ednea, pero normalmente lo hace un agente inmobiliario y te lo env\u00eda. Este documento muestra:<\/p>\n\n\n\n

                \n
              • \u00bfQui\u00e9n es el verdadero propietario?.<\/li>\n\n\n\n
              • \u00bfExisten deudas, arrestos o hipotecas de terceros sobre el apartamento?.<\/li>\n\n\n\n
              • \u00bfCu\u00e1l es la finalidad del edificio (es definitivamente un edificio residencial y no un almac\u00e9n comercial reconvertido)?.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

                2. Documentos sobre vivienda y eficiencia energ\u00e9tica<\/h4>\n\n\n\n
                  \n
                • Necesitamos aclarar lo de la C\u00e9dula de habitabilidad o la Licencia de primera ocupaci\u00f3n. Nosotros no solicitamos estos documentos; creo que el banco los obtuvo por otro medio.<\/li>\n\n\n\n
                • El certificado energ\u00e9tico suele ser un documento obligatorio al realizar una compra.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

                  3. Deudas financieras (de los propietarios anteriores)<\/h4>\n\n\n\n

                  Debes asegurarte de que el vendedor haya pagado todo hasta el \u00faltimo centavo:<\/p>\n\n\n\n

                    \n
                  • El IBI es un impuesto estatal anual sobre bienes inmuebles.<\/li>\n\n\n\n
                  • Comunidad - pagos mensuales para el mantenimiento de la vivienda (solicite un certificado al administrador de la comunidad que acredite que no existen deudas). Tambi\u00e9n es importante preguntar por el importe de este pago, ya que en el futuro usted ser\u00e1 quien lo abone mensualmente. Suele oscilar entre 50 y 150 euros, pero puede ser mucho mayor.<\/li>\n\n\n\n
                  • Facturas de recolecci\u00f3n de basura y de agua, gas y electricidad recientes. Esta informaci\u00f3n ser\u00e1 importante para la firma de contratos con estas compa\u00f1\u00edas de servicios p\u00fablicos.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

                    4. Comprobar el estado de VPO (vivienda social) <\/h4>\n\n\n\n

                    Existe otro matiz muy importante que a menudo se olvida. La VPO (Vivienda de Protecci\u00f3n Oficial) es una vivienda social que en su d\u00eda se construy\u00f3 con subvenciones estatales para familias con ingresos limitados. Incluso si la casa tiene ya entre 40 y 50 a\u00f1os, puede conservar esta condici\u00f3n (el plazo de estas restricciones oscila entre 10 y 50 a\u00f1os). Incluso hemos visto edificios casi nuevos, de entre 5 y 10 a\u00f1os, y los apartamentos que conten\u00edan ten\u00edan esta condici\u00f3n. \u00bfPor qu\u00e9 es importante? Porque la VPO tiene restricciones importantes: el precio m\u00e1ximo de venta est\u00e1 estrictamente fijado por ley (el vendedor no puede pedir m\u00e1s) y usted, como comprador, debe cumplir ciertos requisitos (debe ser su primera vivienda, ingresos por debajo de un determinado umbral, etc.). Adem\u00e1s, este tipo de apartamento no puede alquilarse; debe ser su residencia principal. Normalmente, la condici\u00f3n de VPO se indica en la Nota Simple. Pero esto no es una garant\u00eda absoluta: hay casos en los que no aparece all\u00ed, y solo el notario, en la fase final, encuentra esta informaci\u00f3n. Tenga en cuenta que algunos agentes inmobiliarios astutos pueden guardar silencio sobre el estado de la VPO (Propiedad Voluntaria) porque saben los problemas que puede ocasionar. Por lo tanto, pregunte siempre directamente: "\u00bfEsta propiedad tiene el estado de VPO?".<\/p>\n\n\n\n

                    Aqu\u00ed es normal encontrar gangas.<\/h3>\n\n\n\n

                    Nunca temas rebajar el precio. Esto es Espa\u00f1a, y aqu\u00ed funciona como debe ser. Casi siempre puedes conseguir un descuento de unos cuantos miles de euros. Si el piso tiene alg\u00fan defecto (cableado antiguo, distribuci\u00f3n inc\u00f3moda), \u00fasalo como argumento. Adem\u00e1s, en esta fase, anota claramente, y preferiblemente por escrito, qu\u00e9 queda exactamente en el piso (qu\u00e9 muebles y electrodom\u00e9sticos), porque a veces a los espa\u00f1oles les gusta llevarse todo.<\/p>\n\n\n\n

                    Una vez acordado el precio y todos los detalles, llega el momento de formalizar la compra con dinero y firmar un contrato de reserva (Contrato de Arras). Y ah\u00ed reside el gran peligro para quienes compran una vivienda con hipoteca. Hablaremos de esto en el siguiente paso.<\/p>\n\n\n\n

                    Paso 6. Acuerdo de Reserva (Contrato de Arras)<\/h2>\n\n\n\n

                    Una vez que haya encontrado el apartamento o la casa de sus sue\u00f1os, haya negociado y el vendedor haya aceptado su precio, de modo que la propiedad se retire de la venta y ya no se muestre a nadie, deber\u00e1 firmar un contrato de reserva. <\/p>\n\n\n\n

                    Normalmente, el proceso de reserva funciona as\u00ed: firmas los papeles y transfieres un dep\u00f3sito a la cuenta del vendedor o de la agencia. El importe puede variar: a veces piden una cantidad fija de 3.000 a 5.000 euros (que es exactamente lo que nos pas\u00f3 a nosotros), y otras veces exigen inmediatamente el 101% del coste del alojamiento. <\/p>\n\n\n\n

                    La ley espa\u00f1ola es muy clara con respecto a este contrato:<\/p>\n\n\n\n

                      \n
                    • Si usted (el comprador) cambia de opini\u00f3n despu\u00e9s de firmar, su dinero se pierde y permanece en poder del vendedor (es decir, pierde su dep\u00f3sito).<\/li>\n\n\n\n
                    • Si el vendedor cambia de opini\u00f3n (por ejemplo, encuentra a alguien que paga m\u00e1s o cambia de opini\u00f3n sobre la venta), est\u00e1 obligado a devolverle el dep\u00f3sito por el doble.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

                      Todo suena bien y justo. Pero debes tener mucho cuidado y comprender los matices importantes al firmar este contrato.<\/p>\n\n\n\n

                      Imag\u00ednese la situaci\u00f3n: usted firm\u00f3 un contrato de arras est\u00e1ndar, pag\u00f3 un dep\u00f3sito de 10.000 euros y fue al banco. Y el banco, tras comprobar el piso y su solvencia, unos d\u00edas despu\u00e9s le comunica: \u201cLo sentimos, le denegamos la hipoteca\u201d. Y usted se ve obligado a cancelar el acuerdo. El vendedor se da por vencido, dice \u201cLo siento\u201d y se queda legalmente con sus 10.000 euros. <\/p>\n\n\n\n

                      \u00bfC\u00f3mo protegerse al firmar un Contrato de Arras?<\/h3>\n\n\n\n

                      Es necesario insistir en que la agencia inmobiliaria o el vendedor a\u00f1adan una cl\u00e1usula espec\u00edfica (la denominada cl\u00e1usula de salvaguarda) al contrato de Arras. Esta cl\u00e1usula debe indicar claramente: \u00abEn caso de que el banco deniegue oficialmente la hipoteca al comprador, este contrato queda anulado y se le devuelve \u00edntegramente el importe del dep\u00f3sito sin penalizaci\u00f3n alguna\u00bb. <\/p>\n\n\n\n


                      En nuestro contrato figuraba una cl\u00e1usula de este tipo. Nos explicaron que, para que esta cl\u00e1usula sea v\u00e1lida y se pueda recuperar el dinero en caso de denegaci\u00f3n de la hipoteca, a menudo es necesario contar con la negativa de dos o tres bancos. Sin embargo, algunas agencias inmobiliarias espa\u00f1olas pueden argumentar que \u201cnunca redactamos tal cl\u00e1usula\u201d o que \u201cel vendedor no la aceptar\u00e1\u201d. Hay que mantenerse firme, ya que no merece la pena arriesgar ese dinero. Los vendedores serios y competentes siempre aceptan esta condici\u00f3n si se les proporciona una carta oficial de denegaci\u00f3n del banco.<\/p>\n\n\n\n

                      Por supuesto, si ya has ido al banco varias veces, has podido presentar la documentaci\u00f3n de la propiedad y el precio, y el banco ya ha preaprobado la hipoteca, no hay problema. Pero a\u00fan existe un riesgo, y hablaremos de ello en el siguiente paso.<\/p>\n\n\n\n

                      Tasaci\u00f3n de inmuebles<\/h3>\n\n\n\n

                      La siguiente etapa, inmediatamente despu\u00e9s de firmar el contrato de compraventa, es la tasaci\u00f3n inmobiliaria. El banco env\u00eda a su perito independiente (tasador) para inspeccionar el apartamento y determinar su valor real de mercado. Cabe destacar una regla importante de los bancos: las hipotecas 80% se otorgan a partir del importe m\u00ednimo (ya sea del precio de compra o del valor tasado por el perito).<\/p>\n\n\n\n

                      Consideremos nuestro ejemplo:<\/h4>\n\n\n\n

                      Usted ha acordado comprar un apartamento por 200.000 euros. Espera que el banco le preste el cr\u00e9dito 80%, es decir, 160.000 euros, y usted pagar\u00e1 40.000 euros de sus propios fondos. <\/p>\n\n\n\n

                      Pero llega un experto, mira el apartamento y dice: "Su precio es de 180.000 euros". <\/p>\n\n\n\n

                      \u00bfQu\u00e9 hace el banco? Toma la cantidad m\u00ednima (180.000) y le resta 80%. Esto da como resultado 144.000 euros. Es decir, el banco ya no conceder\u00e1 una hipoteca por 160.000, sino solo por 144.000. Ahora, para comprar un piso de 200.000 euros, necesitas aportar 56.000 euros de tus ahorros en lugar de 40.000. Si no dispones de este dinero, el banco no te aprobar\u00e1 la hipoteca.

                      Esto rara vez sucede, y la propiedad suele valorarse al mismo nivel, o incluso m\u00e1s. Por cierto, el tasador no tiene por qu\u00e9 ser necesariamente del banco. A menudo, los agentes inmobiliarios se esmeran y aseguran que \u201ctodo se valorar\u00e1 como corresponde\u201d. Bueno, ya se hacen una idea. <\/p>\n\n\n\n

                      Una vez llegado este punto, llega el momento m\u00e1s importante: preparar todos los documentos, visitar al notario y firmar el contrato de compraventa. <\/p>\n\n\n\n

                      Paso 7. Documentos finales, decisi\u00f3n bancaria (FEIN) y reuni\u00f3n con el notario.<\/h2>\n\n\n\n

                      Nos encontramos en la etapa de aprobaci\u00f3n final. El banco debe dar su aprobaci\u00f3n definitiva. Para ello, su gerente prepara un paquete completo de documentos y lo env\u00eda a la oficina central (o a un departamento superior, como el de riesgos) para su aprobaci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

                      \u00bfQu\u00e9 documentos suele requerir el banco en esta etapa?<\/h3>\n\n\n\n

                      Informaci\u00f3n personal y general: <\/h4>\n\n\n\n
                        \n
                      • Tu NIE\/TIE (tarjeta de residencia) y pasaporte <\/li>\n\n\n\n
                      • Certificado de empadronamiento (certificado de registro) <\/li>\n\n\n\n
                      • Vida Laboral (declaraci\u00f3n de la Seguridad Social sobre tu historial laboral en Espa\u00f1a)<\/li>\n\n\n\n
                      • Nota Simple (extracto del registro de la propiedad) \u2013 debe ser proporcionada por el agente inmobiliario o el propietario. <\/li>\n\n\n\n
                      • El contrato de reserva (Contrato de Arras) que ya ha firmado y el recibo de transferencia del dep\u00f3sito.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

                        Financiero:<\/h4>\n\n\n\n
                          \n
                        • Declaraci\u00f3n de ingresos de Renta (de la que ya habl\u00e9)<\/li>\n\n\n\n
                        • \u00daltimas declaraciones trimestrales: Modelo 130 (IRPF) y Modelo 303 (IVA)<\/li>\n\n\n\n
                        • Recibos de pago de la cuota de aut\u00f3nomo y un extracto de la Seguridad Social que acredite el pago de las cotizaciones.<\/li>\n\n\n\n
                        • Sus extractos bancarios de los \u00faltimos 3 a 6 meses (para que el banco pueda ver su flujo de efectivo).<\/li>\n\n\n\n
                        • Certificados de no deudas con Hacienda y Seguridad Social<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

                          En nuestro caso, perm\u00edtanme recordarles, no hubo Renta completa por el a\u00f1o de trabajo en Espa\u00f1a como persona aut\u00f3noma, por lo que los factores decisivos fueron las declaraciones trimestrales m\u00e1s la \u201crenta\u201d presentada para el FOP ucraniano para 2023. <\/em><\/p>\n\n\n\n

                          M\u00e1s sobre la situaci\u00f3n con nuestro apartamento. Aqu\u00ed, los documentos fueron a\u00fan m\u00e1s complicados. El apartamento que compramos era propiedad de un "banco" espa\u00f1ol llamado Sareb. \u00bfPor qu\u00e9 "banco"? Porque no es exactamente un banco. Es el llamado "banco malo" (en espa\u00f1ol, se llama banco malo), que fue creado por el Estado durante la gran crisis financiera. Su objetivo era muy simple: comprar todos los apartamentos problem\u00e1ticos, propiedades confiscadas y deudas t\u00f3xicas de otros bancos espa\u00f1oles que estaban quebrando en masa en ese momento. Es decir, en esencia, es una enorme agencia estatal para vender propiedades confiscadas. Y cuando compras una casa a Sareb, prep\u00e1rate para una verdadera burocracia. Digamos que tuvimos que pasar por m\u00e1s tr\u00e1mites de lo habitual. Nos examinaron como si estuvi\u00e9ramos bajo un microscopio. Tuvimos que demostrar el origen de casi cada euro de nuestro pago inicial. Un d\u00eda nos pidieron que les mostr\u00e1ramos una factura (recibo) de cada dinero recibido en mi cuenta aut\u00f3noma. Ya fueran 1000 euros o 50 euros. Era necesario demostrar que el dinero era totalmente l\u00edcito. Otro problema es que todo es extremadamente lento. Por lo tanto, si ves que el due\u00f1o del apartamento es Sareb, prep\u00e1rate. Claro que tambi\u00e9n se pueden conseguir buenos precios, as\u00ed que todo tiene sus ventajas.<\/em><\/p>\n\n\n\n

                          Documento FEIN \u2013 garant\u00eda de oferta del banco<\/h3>\n\n\n\n

                          Si la sede central del banco est\u00e1 satisfecha con todo, le emitir\u00e1 un documento llamado FEIN (Ficha Europea de Informaci\u00f3n Normalizada). En pocas palabras, se trata de una oferta oficial y legalmente vinculante del banco. En este documento, se detallan todas las condiciones finales: el importe del pr\u00e9stamo, el inter\u00e9s anual %, todas las bonificaciones, los plazos y las penalizaciones por amortizaci\u00f3n anticipada. <\/p>\n\n\n\n

                          Cuando el contador del banco le llame o le notifique que ya se ha generado el documento FEIN, puede estar tranquilo. El banco ya ha confirmado la hipoteca. Desde el momento en que se emite el FEIN, el banco ya no tiene derecho a modificar las condiciones a su favor. Este documento tiene una validez m\u00ednima de 10 d\u00edas (en algunas provincias puede ser mayor). Este es el plazo que le otorga la ley para que pueda releer con calma las condiciones, consultar con abogados y tomar una decisi\u00f3n sin presiones del banco. Deber\u00e1 estudiar todo con detenimiento, revisar todos los detalles y cifras. <\/p>\n\n\n\n

                          En alg\u00fan punto de esta etapa, se le ofrecer\u00e1 la opci\u00f3n de elegir un notario que se encargar\u00e1 de sus documentos y le preparar\u00e1 para la firma del contrato de compraventa.<\/p>\n\n\n\n

                          Notario, \u00bfpor qu\u00e9 tiene que ir all\u00ed dos veces?<\/h3>\n\n\n\n

                          Seg\u00fan la ley espa\u00f1ola, el comprador (es decir, usted) tiene pleno derecho a elegir a su propio notario. El banco no puede imponerle a uno de ellos. A menudo, un agente inmobiliario puede recomendarle a alguien, o puede buscar opiniones o preguntar a sus amigos. Es importante encontrar un buen notario con experiencia en asuntos similares. Adem\u00e1s, es importante que el notario est\u00e9 ubicado en la ciudad donde se compra la vivienda o en sus alrededores. Porque el d\u00eda X, el vendedor, el agente inmobiliario, el representante del banco y usted deber\u00e1n estar presentes.<\/p>\n\n\n\n

                          Nuestro notario nos fue recomendado por un agente inmobiliario y quedamos muy satisfechos. Seg\u00fan las rese\u00f1as de Google, era evidente que la oficina era seria y que no deber\u00eda haber ning\u00fan problema. <\/p>\n\n\n\n

                          Es importante recordar que el proceso de solicitud de hipoteca implica dos visitas, por as\u00ed decirlo, "oficiales" al notario, y una m\u00e1s cuando simplemente se acude a solicitar los servicios notariales. Llegamos a un acuerdo en l\u00ednea, por tel\u00e9fono.<\/em>

                          No es necesario que lleve usted mismo ning\u00fan documento al notario. Una vez que conozca con seguridad a su notario, debe informar al banco o al agente inmobiliario al respecto (pueden solicitar su correo electr\u00f3nico o datos de contacto). Por lo general, ellos se encargan de organizar todo entre s\u00ed. El banco env\u00eda los documentos FEIN a un servicio online espa\u00f1ol especial. El banco o el agente inmobiliario dar\u00e1 al notario acceso a estos documentos (Eso es exactamente lo que sucedi\u00f3 en nuestro caso.<\/em>). Puede que tambi\u00e9n te lo pidan, pero seg\u00fan entiendo, ser\u00e1 un c\u00f3digo especial que simplemente tendr\u00e1s que darle al notario. Luego, \u00e9l se encargar\u00e1 de descargar todo. <\/p>\n\n\n\n

                          Con mucha frecuencia, los bancos y las agencias conocen a todos los notarios m\u00e1s populares, ya que al trabajar en la misma ciudad, se conocen bien y la comunicaci\u00f3n entre ellos ser\u00e1 r\u00e1pida.

                          Bueno, volvamos a esas "dos visitas oficiales" al notario.<\/p>\n\n\n\n

                          Primera visita al notario \u2013 Acta previa<\/h4>\n\n\n\n

                          Una vez que el notario haya revisado todos los documentos, se pondr\u00e1 en contacto con usted para programar la primera visita. Esta se realiza unos d\u00edas antes de la transacci\u00f3n. Usted asistir\u00e1 personalmente, sin representantes del banco ni del vendedor. El notario se sentar\u00e1 con usted, tomar\u00e1 su documento de identificaci\u00f3n fiscal (FEIN) y le explicar\u00e1 cada l\u00ednea en un lenguaje sencillo: cu\u00e1nto pagar\u00e1, qu\u00e9 seguro tiene y qu\u00e9 suceder\u00e1 si deja de pagar. Despu\u00e9s, realizar\u00e1 una breve prueba (responder\u00e1 preguntas) para que el notario pueda asegurarse de que comprende realmente lo que est\u00e1 firmando para los pr\u00f3ximos 20 o 30 a\u00f1os. Esta visita es totalmente gratuita. A menudo, el notario lleva un traductor, pero creo que puede prescindir de \u00e9l. Lo principal es estudiar los documentos usted mismo antes de la visita. Si le resulta dif\u00edcil el espa\u00f1ol, es mejor llevar uno. Sin embargo, tambi\u00e9n sucede que algunos notarios requieren la presencia de un traductor oficial, y no solo de un amigo que hable espa\u00f1ol o un traductor telef\u00f3nico. Por lo tanto, aseg\u00farese de verificar este punto. Y es importante no olvidar sus documentos (tarjetas TIE y NIE) y pasaportes para que puedan verificar todos los datos. Nuestro notario nos explic\u00f3 todo con mucha calma y despacio para que entendi\u00e9ramos exactamente lo que dec\u00eda, y lo hicimos sin necesidad de traductores.<\/em><\/p>\n\n\n\n

                          Incluir\u00e9 la pr\u00f3xima visita en una secci\u00f3n aparte, ya que ese ser\u00e1 el "d\u00eda X" en el que recibir\u00e1s las llaves de tu nuevo hogar.<\/p>\n\n\n\n

                          Paso 8. Visita final al notario, firma, llaves \u2013 d\u00eda X<\/h2>\n\n\n\n

                          Comenzar\u00e9 esta secci\u00f3n con nuestra historia, ya que este d\u00eda en particular se pospuso cuatro veces. Ten\u00edamos muchas ganas de que llegara el lunes 28 de abril de 2025, el d\u00eda en que nos entregar\u00edan las llaves de nuestro tan esperado apartamento en Espa\u00f1a. El domingo 27 de abril, un cajero nos llam\u00f3 y nos dijo: \u201cTenemos que cambiar la fecha al martes, porque el representante del banco no podr\u00e1 estar ma\u00f1ana\u201d. Bueno, as\u00ed fue. Decidieron todo entre ellos el mismo d\u00eda, domingo, lo cual fue muy extra\u00f1o para los espa\u00f1oles. El lunes 28 de abril, est\u00e1bamos paseando con ilusi\u00f3n por el d\u00eda siguiente, y entonces, en toda Espa\u00f1a\u2026 \u00a1se fue la luz! Este d\u00eda es recordado por todos los que estaban en el pa\u00eds en ese momento. La red el\u00e9ctrica dej\u00f3 de funcionar por completo en todo el territorio. Los sem\u00e1foros, los bancos, las tiendas no funcionaban (era imposible pagar con tarjeta), no hab\u00eda internet ni se\u00f1al telef\u00f3nica. Todo estaba completamente paralizado. Se puede leer mucho sobre este apag\u00f3n en internet. Algunas personas ya han pensado en una guerra nuclear o en el fin del mundo. Pero \u00bfqu\u00e9 clase de fin del mundo ser\u00eda si tuvi\u00e9ramos que comprar un apartamento ma\u00f1ana? Esper\u00e1bamos que todo funcionara en un par de horas. Y as\u00ed fue: por la noche se restableci\u00f3 la electricidad y todo empez\u00f3 a volver a la normalidad. La palabra clave en la frase anterior es \u201cpoco a poco\u201d. Al d\u00eda siguiente, mientras conduc\u00edamos de Asturias a Cantabria, el notario nos llam\u00f3 y nos dijo: \u201cNo podremos firmar hoy, un sistema en l\u00ednea para comprobar los n\u00fameros catastrales no funciona tras un fallo\u201d, que a\u00fan se est\u00e1 restableciendo. Result\u00f3 que sin este sistema el notario no pod\u00eda finalizar la transacci\u00f3n. Ten\u00edamos la esperanza de que se solucionara en unas horas, pero no. Pensamos en volver a casa, pero exist\u00eda la posibilidad de que el sistema funcionara el mi\u00e9rcoles, as\u00ed que pasamos la noche con unos amigos en Cantabria. Como ya habr\u00e1n adivinado, nada funcion\u00f3. La cita para el d\u00eda siguiente estaba prevista para el jueves, pero a los pocos minutos nos informaron de que el jueves era 1 de mayo, d\u00eda festivo oficial en toda Espa\u00f1a. Y el gran final: viernes 2 de mayo de 2025. \u00a1El d\u00eda X finalmente hab\u00eda llegado! <\/em><\/p>\n\n\n\n

                          Como ya escrib\u00ed, en este d\u00eda todos se re\u00fanen en la notar\u00eda: usted, el vendedor, su representante bancario (apoderado), el agente inmobiliario y el propio notario. <\/p>\n\n\n\n

                          Aqu\u00ed se firman dos documentos important\u00edsimos al mismo tiempo: <\/p>\n\n\n\n

                          1. Contrato de compraventa entre usted y el vendedor.<\/p>\n\n\n\n

                          2. Contrato hipotecario entre usted y el banco (Escritura de pr\u00e9stamo hipotecario).<\/p>\n\n\n\n

                          Usted transfiere el saldo de sus propios fondos (el mismo 20% menos el importe del dep\u00f3sito de Arras), y el representante del banco le entrega al vendedor un cheque bancario por el importe de la hipoteca (el mismo 80%). Cabe mencionar que algunos notarios solicitan que el saldo se presente mediante cheque bancario, pero a menudo basta con realizar una transferencia bancaria ordinaria y mostrar el extracto; es mejor aclarar esto con antelaci\u00f3n. En nuestro caso, la opci\u00f3n elegida fue precisamente aquella en la que todos los fondos se transfirieron mediante cheque bancario, el cual recogimos nosotros mismos una hora antes de firmar. El cajero de nuestro banco lo solicit\u00f3 as\u00ed, ya que \u00e9l se encontraba en una provincia y la firma en otra, y de alguna manera llegaron a un acuerdo con otra sucursal de la misma provincia. Pero este es nuestro caso, as\u00ed que aclaremos todos estos puntos.<\/em><\/p>\n\n\n\n

                          Entonces se oyen las felicitaciones, todos se dan la mano y, por fin, \u00a1te entregan las llaves con las que tanto has so\u00f1ado! Por cierto, nuestro notario tambi\u00e9n era muy gracioso. Al final, dijo: \u201c\u00a1Ah, no les hicimos una foto cuando firmaron!\u201d. Nos sentamos de nuevo, pusimos cara seria y, como si nada, firmamos los documentos. En ese momento, \u00e9l tom\u00f3 fotos del proceso con mi tel\u00e9fono. Luego nos hicimos una foto todos juntos y listo. <\/em>Tenemos las llaves.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

                          Pero despu\u00e9s de eso, hay algunas cosas m\u00e1s importantes que recordar para hacerlo todo bien.<\/p>\n\n\n\n

                          Despu\u00e9s de comprar un apartamento: primeros pasos<\/h3>\n\n\n\n

                          1. Reemplazo de cerradura<\/h4>\n\n\n\n

                          Esto es lo primero que debes hacer. Claro, ya tienes las llaves, pero estamos en Espa\u00f1a y nadie ha derogado las normas sobre okupas, que no comprendemos del todo.<\/p>\n\n\n\n

                          2. Obtenci\u00f3n de una copia del contrato (Copia Simple)<\/h4>\n\n\n\n

                          Es importante obtener una copia simplificada del contrato principal lo antes posible. La recibir\u00e1 de inmediato o en 2 o 3 d\u00edas. El contrato original (un libro voluminoso con sellos) lo recibir\u00e1 dentro de unos meses, una vez que haya superado todos los tr\u00e1mites de registro estatales. Nos entregaron una copia del contrato el d\u00eda de la firma.<\/em><\/p>\n\n\n\n

                          3. Registro y baja de antiguos propietarios<\/h4>\n\n\n\n

                          El siguiente paso es ir al ayuntamiento. All\u00ed te empadronar\u00e1s. Aseg\u00farate de comprobar si los antiguos propietarios se han dado de baja. Comprar una casa no implica autom\u00e1ticamente su baja. <\/p>\n\n\n\n

                          4. Comunal y Comunidad<\/h4>\n\n\n\n

                          Luego, con esta copia de la escritura y el permiso de residencia, puedes dirigirte (o llamar) a las compa\u00f1\u00edas de servicios p\u00fablicos (electricidad, agua, gas, internet) y renovar los contratos a tu nombre. Adem\u00e1s, aseg\u00farate de encontrar al presidente o administrador de tu edificio (Comunidad de Vecinos), mostrarle el contrato y proporcionarle tu n\u00famero de cuenta para que puedan debitar la cuota mensual de mantenimiento.<\/p>\n\n\n\n

                          5. Reembolso de dinero (aporte de fondos)<\/h4>\n\n\n\n

                          En unos meses, recibir\u00e1s una bonificaci\u00f3n: el reembolso de parte del dinero. \u00bfRecuerdas el formulario 10% para impuestos y servicios notariales? Antes de firmar la hipoteca, el banco deduce el importe de tu cuenta con un margen, ya que los costes exactos no se conocen de inmediato. Una vez que la oficina de contabilidad haya realizado el recuento, el saldo se devolver\u00e1 a tu cuenta. Nos reembolsaron 365 euros en nuestra cuenta. <\/em><\/p>\n\n\n\n

                          6. Carta de Catastro<\/h4>\n\n\n\n

                          Despu\u00e9s de un tiempo, recibir\u00e1 en su buz\u00f3n una carta importante de la Gerencia Regional del Catastro titulada \u201cAcuerdo de alteraci\u00f3n de titularidad\u201d. Esta es la confirmaci\u00f3n oficial de que los registros estatales se han actualizado y el pa\u00eds lo reconoce oficialmente como el \u00fanico propietario de la vivienda.<\/p>\n\n\n\n

                          \u00bfQu\u00e9 ocurre si dejas de pagar la hipoteca?<\/h3>\n\n\n\n

                          Por supuesto, no se le quitar\u00e1 el apartamento por un par de pagos atrasados; la ley establece l\u00edmites claros. En la primera mitad del plazo de la hipoteca, el banco solo puede exigir el pago anticipado de la totalidad del pr\u00e9stamo si el retraso es de aproximadamente 12 meses; en la segunda mitad, a partir de los 15 meses, y antes de eso, est\u00e1 obligado a enviar un requerimiento formal y otorgar un plazo de pago. En otras palabras, si deja de pagar la hipoteca al banco, despu\u00e9s de 12 meses, el banco puede exigir el pago total de una sola vez. Es mejor no jugar a este tipo de juegos.<\/p>\n\n\n\n

                          Incluso un solo d\u00eda de retraso en un pago regular supone una multa (es mejor consultar el importe con el banco). <\/p>\n\n\n\n

                          Si llega el caso de que el banco se quede con su casa y la venda por falta de pago, y el producto de la venta no sea suficiente para cubrir la deuda, el saldo restante podr\u00eda, en teor\u00eda, embargarse contra sus otros bienes personales.<\/p>\n\n\n\n

                          Espero que nadie tenga que pasar por esto, pero es necesario que comprendan la gravedad de una hipoteca.<\/p>\n\n\n\n

                          Un peque\u00f1o diccionario de t\u00e9rminos espa\u00f1oles<\/h3>\n\n\n\n

                          Para facilitarte la navegaci\u00f3n, he recopilado en un solo lugar todos los t\u00e9rminos que aparecen en el art\u00edculo y en el proceso en s\u00ed:<\/p>\n\n\n\n

                            \n
                          • NIE \/ TIE<\/strong> \u2012 n\u00famero de identificaci\u00f3n y tarjeta de extranjero<\/li>\n\n\n\n
                          • Aut\u00f3nomo<\/strong> - Persona aut\u00f3noma (an\u00e1loga a nuestra empresa unipersonal)<\/li>\n\n\n\n
                          • Alquilar<\/strong> - declaraci\u00f3n anual de impuestos sobre la renta<\/li>\n\n\n\n
                          • Modelo 130 \/ 303<\/strong> \u2012 declaraciones trimestrales de autonom\u00eda (IRPF e IVA)<\/li>\n\n\n\n
                          • Vida laboral<\/strong> - Un extracto de su historial laboral en Espa\u00f1a<\/li>\n\n\n\n
                          • Nota simple<\/strong> - extracto del registro de la propiedad (propietario, deudas, grav\u00e1menes)<\/li>\n\n\n\n
                          • Evaluaci\u00f3n<\/strong> - valoraci\u00f3n oficial del valor de la vivienda<\/li>\n\n\n\n
                          • Contrato de Arras<\/strong> \u2013 Acuerdo de reserva con dep\u00f3sito<\/li>\n\n\n\n
                          • Cl\u00e1usula de salvaguardia<\/strong> \u2012 cl\u00e1usula de protecci\u00f3n en el contrato (devoluci\u00f3n del dep\u00f3sito en caso de rechazo del banco)<\/li>\n\n\n\n
                          • FEIN<\/strong> \u2012 una oferta oficial legalmente vinculante del banco con todas las condiciones<\/li>\n\n\n\n
                          • Bonificaciones<\/strong> \u2012 descuentos en las tasas de inter\u00e9s para productos bancarios vinculados<\/li>\n\n\n\n
                          • Gesti\u00f3n<\/strong> - una oficina que tramita documentos, impuestos y registros<\/li>\n\n\n\n
                          • IBI<\/strong> \u2012 impuesto anual sobre la propiedad<\/li>\n\n\n\n
                          • ITP<\/strong> \u2012 impuesto sobre la compra de una segunda vivienda<\/li>\n\n\n\n
                          • Comunidad (de propietarios)<\/strong> \u2013 Fondo de residentes y cuota mensual de mantenimiento<\/li>\n\n\n\n
                          • Dermarama<\/strong> - Se cobrar\u00e1 un cargo adicional por reparaciones importantes en el hogar.<\/li>\n\n\n\n
                          • VPO<\/strong> \u2012 Vivienda social con restricciones de precio y venta<\/li>\n\n\n\n
                          • Certificado de habitabilidad<\/strong> \u2014 Certificado de idoneidad para la residencia<\/li>\n\n\n\n
                          • Registro<\/strong> \u2012 inscripci\u00f3n en el ayuntamiento del lugar de residencia.<\/li>\n\n\n\n
                          • Escribiendo<\/strong> \u2012 escritura notarial (compraventa e hipoteca)<\/li>\n\n\n\n
                          • Provisi\u00f3n de fondos<\/strong> - la cantidad que el banco bloquea por adelantado para impuestos y tr\u00e1mites (el saldo restante se devuelve posteriormente).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

                            Final + "Cap\u00edtulo para mi familia"\u00ab<\/h2>\n\n\n\n

                            Al principio, nos parec\u00eda que una hipoteca en Espa\u00f1a era algo imposible para los ucranianos con protecci\u00f3n temporal, sin un contrato indefinido y con un a\u00f1o de experiencia como aut\u00f3nomos. Pero result\u00f3 que es posible y no tan complicado. Solo hay que prepararse un poco, no tener miedo a preguntar, consultar con varios bancos y no dejarse llevar por las primeras ofertas. Si nosotros pudimos, t\u00fa tambi\u00e9n puedes.<\/p>\n\n\n\n

                            Esperamos sinceramente que este art\u00edculo sirva de est\u00edmulo para alguien, para que finalmente acuda a su primer banco y pregunte con tranquilidad: "\u00bfQu\u00e9 necesito para una hipoteca?" Y que alg\u00fan d\u00eda reciba tambi\u00e9n las llaves de su propio apartamento.<\/p>\n\n\n\n

                            Si ya tienes tu propia experiencia, comp\u00e1rtela en los comentarios. Tu historia puede ser muy \u00fatil para alguien y quiz\u00e1s aportar respuestas que faltaban. Pregunta si algo no te queda claro; intentar\u00e9 responderte. Y si el art\u00edculo te ha resultado \u00fatil, comp\u00e1rtelo con quienes lo necesiten ahora, suscr\u00edbete y sigue nuestras actualizaciones. Y no olvides visitar la secci\u00f3n "Para tus amigos".<\/p>\n\n\n\n

                            Bueno, eso es todo... casi todo. El art\u00edculo result\u00f3 bastante largo, el tema en s\u00ed no es tan sencillo y quer\u00eda explicarlo todo con la mayor claridad posible y mostrar "c\u00f3mo fue para nosotros". Pero lo que sigue es a\u00fan m\u00e1s interesante y \u00fatil.<\/p>\n\n\n\n

                            Una secci\u00f3n para tus amigos: nuestras cifras exactas, c\u00e1lculos, pagos y MEGA CALCULADORA de hipotecas<\/h3>\n\n\n\n

                            Para ayudarte a sacar el m\u00e1ximo provecho de este art\u00edculo y evitar que te rompas la cabeza con f\u00f3rmulas y c\u00e1lculos, hemos preparado una secci\u00f3n adicional. <\/p>\n\n\n\n

                            A continuaci\u00f3n, les mostraremos todos los datos y c\u00e1lculos exactos de nuestra hipoteca: el precio del apartamento, el dinero que ten\u00edamos, el pago inicial, la cuota actual y (lo m\u00e1s importante) c\u00f3mo estamos amortizando la deuda mucho m\u00e1s r\u00e1pido y a menor costo (sin intereses bancarios). Tambi\u00e9n les contar\u00e9 c\u00f3mo nos subieron la tasa de inter\u00e9s durante unos meses y el motivo.<\/p>\n\n\n\n

                            Y lo m\u00e1s importante, recibir\u00e1s mi exclusivo MEGA CALCULADORA de hipotecas<\/strong>Calcular\u00e1 tus probabilidades en un segundo, gestionar\u00e1 todos los pagos y sobrepagos, y te mostrar\u00e1 mucha informaci\u00f3n \u00fatil. Puedes usarla durante los c\u00e1lculos iniciales, al preparar la compra de un inmueble o incluso directamente durante las negociaciones con el gerente de la sucursal. Cr\u00e9eme, esta herramienta realmente vale la pena. Si hubi\u00e9ramos tenido algo similar al principio de nuestro camino, todo ser\u00eda mucho m\u00e1s sencillo. <\/p>\n\n\n\n

                            Y otra cosa importante: al abrir la secci\u00f3n "Para tus amigos", no solo obtienes todos estos n\u00fameros y una calculadora. Apoyas nuestro servicio y nuestra inspiraci\u00f3n para seguir creando gu\u00edas como esta. \u00a1Gracias por estar con nosotros!<\/strong><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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